Налоговый сюрприз для российских арендодателей. Когда легальная сдача квартиры лишает льгот при продаже

Вы купили квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Зарегистрировали ИП и честно платили налоги. Прошло 5 лет, арендаторы съехали, и вы выставляете недвижимость на продажу. Конечно, вы ждете, что налогов с продажи не будет — минимальный срок владения истек. Но ФНС может выставить счет. Почему так, разбираемся с юристами.

Вы купили квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Зарегистрировали ИП и честно платили налоги. Прошло 5 лет, арендаторы съехали, и вы выставляете недвижимость на продажу. Конечно, вы ждете, что налогов с продажи не будет — минимальный срок владения истек. Но ФНС может выставить счет. Почему так, разбираемся с юристами.

Как налоговая инспекция посчитает доход от продажи квартиры ИП

Если на момент сделки вы сохраняете статус индивидуального предпринимателя, выручку от продажи квартиры налоговики посчитают по вашей рабочей бизнес-ставке.

Например, на популярной упрощенной системе придется заплатить 6% со всей вырученной суммы.

Никаких послаблений или права на имущественный вычет в этом случае не предусмотрено.

Напомним: владелец квартиры может избежать уплаты налогов, если продает именно жилое помещение спустя 5 лет владения (или через 3, если получил квартиру в наследство). Но только если он просто физлицо, не предприниматель.

В каких случаях владелец получит освобождение от налога

Но что, если закрыть ИП и продать квартиру уже в статусе просто физлица? Тут не все однозначно.

«Теперь вы знаете» / создано при помощи нейросети

С одной стороны, в Налоговом кодексе сказано, что освобождение от НДФЛ не действует на имущество, которые использовали для бизнеса. С другой стороны, для жилых квартир исключение сделали еще в 2019 году.

На практике бывает по-разному: кому-то начисляют налог, кому-то — нет.

Несмотря на кажущуюся простоту, этот вопрос является одним из самых спорных и противоречивых в налогообложении физических лиц: как в фискальных ведомствах, так и в судах отсутствует единый подход к его разрешению.

Марина Жирова
старший партнер адвокатского бюро «Яблоков и партнеры»

Налоговые органы, скорее всего, будут настаивать на том, что основания для освобождения от уплаты налога отсутствуют.

Ольга Серебрякова
юрист сервиса «Юрик.ру»

В любом случае, у владельцев квартир есть шанс продать жилье без налога. Но важно не злоупотреблять правом — нельзя закрыть ИП перед продажей, а через месяц снова его оформить, предупреждает Жирова.

А если у вас не квартира, а апартаменты, то тут без вариантов: платить налог точно придется. Апартаменты не считаются жильем, поэтому льгот при продаже такой недвижимости нет — и неважно, сколько вы им владели, добавила Серебрякова

Как легально сдавать недвижимость без налоговых последствий при продаже

Чтобы избежать сложностей с налогами при перепродаже арендного жилья, сдавайте его в статусе самозанятого. Этот специальный налоговый режим позволяет легально пускать квартирантов, отдавать с выручки небольшой процент и при этом сохранять право на все классические льготы физического лица во время сделки.

СТАВКИ НАЛОГА
 - 4% от суммы аренды, если сдаете метры обычным людям; - 6% — если сдаете ИП или компании.

Если вы решите продать квартиру, которая находилась в вашей собственности дольше 5 лет, сделку точно освободят от подоходного налога. Вам не придется искать лазейки, доказывать свою правоту в спорах с фискальными ведомствами или спешно закрывать бизнес перед поиском покупателей.