Екатерина Шульман
о новой роли
российского парламента

Жилье, доступное до неприличия

В годы нефтяного бума квартиры в России превратились в спецтовар для богатого меньшинства

Сергей Шелин 29.10.2008, 12:39
ИТАР-ТАСС

Кризис дает шанс для появления новой, не мафиозной системы жилищного строительства. Для этого нужны всего две вещи – казенные деньги и некоррумпированные чиновники.

Слыхали ли вы, что с ноября месяца, то есть буквально в ближайшие дни, жилье для россиян станет, так сказать, дважды доступным?

Во-первых, по случаю реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», принятого три года назад, рассчитанного на шесть лет, оставившего за плечами подготовительный (2005 год), первый (2006–2007 годы) и как раз сейчас успешно преодолевающего свой второй и заключительный (2008–2010 годы) этап. А во-вторых, потому что именно

в ноябре, по словам первого вице-премьера Игоря Шувалова, начнется грандиозная скупка новопостроенных квартир народного класса на федеральные деньги. На это отпущено 100 млрд рублей.

Именно такая цифра почему-то получилась у Шувалова путем сложения 50 млрд из фонда ЖКХ, 21 млрд, выделенного на покупку жилья военным, а также неполных 12 млрд по программам Минрегиона.

Но не будем придираться к арифметике. По любому счету деньги брошены весомые. Может статься, из-за этого авианосный флот, который собирается построить наш президент, придется даже убавить на боевую единицу умеренной величины.

Но дело стоит того. Вся эта масса государственных денег умножится еще и дешевизной скупаемых квартир. Их ведь будут приобретать «в рамках аукционов на понижение или по другой схеме, при которой цена формируется из себестоимости и согласованной нормы доходности, так что строительным компаниям предстоит снизить цены».

Кстати, это вовсе не очередные кризисные импровизации, в которых осмелевшие знатоки нынче наперебой уличают наше начальство. Это давно выношенная идея. «Как я уже многократно говорил, — подчеркнул премьер Путин, — выкупать мы будем по сегодняшним ценам, а не по вчерашним… По сегодняшним ценам или по завтрашним, или по послезавтрашним мы приобретем больше жилья и, значит, расселим больше людей, нуждающихся в этом переселении…»

Выходит, премьер уже давно задумал эту выкупную операцию и даже многократно разъяснял технику ее проведения соответствующим лицам. Мы просто об этом не знали.

Зато теперь легко можем все себе вообразить.

Что значит скупка затоваренного жилья у строительных фирм по «сегодняшним» ценам? Речь определенно идет о таких ценах, которые ниже раздутых «вчерашних», но при этом достаточно убедительны для продавцов.

Ведь именно они, бизнесмены-строители, наряду с банкирами и торговцами продовольствием, на тех же самых правительственных заседаниях были провозглашены общественно ценными группами, которых надо поддержать деньгами, чтобы выжили в кризисе.

Сколько у. е. за квадратный метр нужно таким строительным бизнесменам, чтобы выжили? И не только выжили, но, по мысли Игоря Шувалова, еще и «осуществляли свои инвестиционные проекты…, чтобы они не сворачивали все, что за последние годы было наработано…» Так сколько все-таки? Как насчет 1000 у. е. за квадрат? С одной стороны, смешно. А с другой, не так уж много лет назад это была вполне реальная цифра. И если эти времена шаг за шагом вернутся (недаром премьер прозорливо упомянул не только о «сегодняшних», но и о неких «завтрашних» и даже «послезавтрашних» ценах), то на вышеуказанные суммы наше государство сможет купить и затем распределить между рядовыми людьми круглым счетом 3 млн кв. м жилья.

Много это или мало? Совсем еще недавно Владимир Путин приказывал довести жилищное строительство «как минимум до 100–130 миллионов квадратных метров в год, а по-хорошему – строить не менее одного квадратного метра в год на каждого гражданина России». Иными словами, 142 млн. кв. м. И в самом деле, хорошо бы.

Действительность скромнее.

В рекордном в новейшей российской истории прошлом году отчитались за 60 млн кв. м. жилья, и это был один из немногих показателей, по которым сегодняшняя Россия откровенно отставала от советского уровня.

Что же до нынешнего года, то по официальному счету за первые девять месяцев сдача жилья выросла на 3,9%. С поправкой на подтасовки, предполагаю, что не выросла вовсе.

Поэтому предварительный вывод элементарен. В годы бума строили явно недостаточно, а сейчас, в начале кризиса, власти готовы профинансировать из казны сущую мелочь в добавку к этому недостаточному.

Почему так вышло? Почему наша строительная отрасль так явно отстала от прочих отраслей, работающих на потребление, и отстала еще до начала всех нынешних злосчастий? Почему официальный «доступно-комфортно-жилищный» нацпроект таким очевидным образом провалился еще до того, как его отменила жизнь?

Причина в том, что на переходе от социализма к капитализму наш строительный сектор пережил мутацию, слившись с бюрократией в замкнутые мафиозные образования, нацеленные не столько на максимальный рост своей продукции, сколько на максимальный рост цен на ту продукцию, которую производит. Непомерная разница между себестоимостью и продажной ценой квадратного метра стала его первородным грехом.

Это было выгодно всем. Кроме рядовых людей, конечно.

Строительный бизнес мог работать, не думая о перспективах и просто собирая деньги на будущие дома с будущих квартировладельцев. А спаянная с этим бизнесом региональная и городская номенклатура могла беззаботно стричь купоны, не тратя силы и энергию ни на заботу о нуждающихся, ни даже на подготовку территорий для застройки.

Под этот общий интерес была заточена и официальная идеология, которая предлагала каждому человеку, независимо от его возможностей, желаний и житейских обстоятельств, лишь одну схему приобретения жилья – покупку квартиры в собственность. В относительно небогатой стране это заведомо лишало большинство людей возможности нормальным порядком обзавестись жильем.

Никто наверху не думал о том, чтобы поощрять долгосрочный коммерческий наем квартир. Ничего, похожего на старорежимные «доходные дома», не возникло – ни даже в прежнем, дико капиталистическом виде, ни тем более в современном, с долгосрочными гарантиями для съемщиков.

Правда, в отдельно взятых точках страны возводилось социальное жилье. Точнее, по различным казенным схемам приобреталось у застройщиков. Но по странному совпадению это делалось только там, где руководящие административные лица де-факто оказывались разом и заказчиками, и исполнителями этих проектов. И как раз там разрыв между себестоимостью и продажной ценой был особенно вопиющим.

Со временем, и особенно в первые последефолтные годы, рыночная конкуренция понемногу начала оздоровлять даже и нашу строительную систему. К 2003–2004 годам доступность выставляемых на продажу квартир эконом-класса стала почти реальной для людей со средними доходами. Но даже и в эти благолепные времена не купить, а просто снять квартиру и под охраной закона жить в ней столько, сколько захочешь, было почти невозможно. И почти везде у бедняков было очень мало шансов получить жилье по социальному найму.

А потом настал нефтяной бум, и зашатавшаяся было мафиозная система забурлила новыми соками.

Возникла прослойка людей, не знающих, куда деть деньги. Они принялись скупать квартиры, как при советской власти скупали ковры и хрусталь. Цены взлетели, и жилье окончательно превратилось в спецтовар для богатого меньшинства.

Примерно тогда же федеральное начальство ввело в игру свой нацпроект и еще больше все ухудшило. На рынок жилья полились деньги, еще сильнее раздувая этот пузырь.

Сейчас пузырь лопается. И поделом. Кризис дает шанс родиться другой системе, приспособленной к нуждам людей, а не замкнутых коммерческо-чиновничьих кланов. У нас могли бы, наконец, появиться какие-никакие альтернативы в обзаведении жильем — и для бедных, и для средних, и для богатых.

Власти строили бы дешевые социальные дома и сдавали в них квартиры беднякам по себестоимости. Местные администрации научились бы готовить территории под застройку, создавая возможности для массового строительства. Девелоперский бизнес привыкал бы работать в конкурентной среде и искал бы новые подходы к потребителю.

И нужно-то для этого немного. Всего две вещи.

Во-первых, казенные деньги. Сколько – сразу не скажешь, но уж гораздо больше, чем на 3 млн. кв. м. Откуда их взять в ужавшемся кризисном бюджете? Честный способ один: пожертвовать не одним авианосцем, а сразу всеми.

А во-вторых, нужен аппарат управления, способный выполнять свои прямые обязанности и умеющий не сливаться с коммерсантами.

Жаль, что этого немногого у нас нет. А то новейшие жилищные начинания начальства можно было бы назвать не попыткой спасти старую систему, а первым шагом в организации новой.