Цивилизация
Во вторник городское правительство одобрило концепцию проекта Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в Москве. К принятию такого документа столичные власти обязывает федеральное законодательство: согласно закону о введении в действие Градостроительного кодекса РФ, ПЗЗ должны появиться в Москве до 1 января 2010 года. В противном случае власти не смогут уже ни предоставлять инвесторам участки под застройку, ни реализовывать собственные градостроительные планы.
Подобные правила приняты уже многими субъектами федерации. Однако столичные чиновники до сих пор не спешили, предпочитая регулировать градостроительную деятельность в каждом отдельном случае отдельным документом – постановлением правительства Москвы, выпущенным применительно к конкретному земельному участку. Отсюда и пошли «точечная застройка» и другие конфликтные ситуации.
Как рассказал на заседании главный архитектор города Александр Кузьмин, будущие ППЗ определят правовой режим земельных участков и всего, что на них строится и реконструируется, за исключением территории памятников культурного наследия, вновь выявленных объектов культурного наследия, территорий общего пользования (парков, скверов), линейных (железнодорожные магистрали) и водных объектов и особо охраняемых территорий. ПЗЗ будут состоять из двух частей — общей и территориальной. Общая часть будет содержать нормы регулирования землепользования и застройки в городе и требования к использованию земельных участков, установленные Градкодексом РФ. Вторая часть правил — это карты всей территории города, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие их границы.
При наличии ПЗЗ арендатор или собственник земли сможет уже без дополнительных разрешений и согласований принимать решения о строительстве или реконструкции на своем участке. А ограничивать его аппетиты будут не чиновники с их пресловутым «человеческим фактором», а бездушные положения официального документа.
В ПЗЗ, согласно требований Градкодекса, должны быть установлены предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции и ограничения в различных территориальных зонах. Все земельные участки в Москве будут разделены на группы в соответствии с их функциональным назначением: участки общественного типа (административные здания, учебные заведения, торговые и бытовые центры, лечебно-оздоровительные учреждения); участки жилого типа; участки производственного типа; участки смешанного типа (общественно-жилого вида и общественно-производственного вида). Главными параметрами станут плотность застройки (от 0 до 11,5 тыс. кв. м на 1 га в зависимости от территории), минимальные отступы от границ участков до места размещения новых объектов, их предельная высота.
По словам заместителя председателя Москонтроля Раиса Ахмадеева, до сих пор градостроительное зонирование в столице не было защищено от корректировок, которые постоянно и происходили. После появления ПЗЗ, надеется Ахмадеев, возможности чиновников в этом смысле будут сведены до минимума.
Видимо, поэтому городские власти и не спешат с разработкой и принятием ПЗЗ. Планируется, что документ будет представлен на рассмотрение столичного правительства в первом полугодии 2009 года, затем его ждут публичные слушания и обсуждение в Мосгордуме. Но уже на сегодняшнем заседании шла речь о том, что за оставшиеся полтора года с ПЗЗ не успеть и с учетом московской специфики следует поднять вопрос об установлении для столицы некоего «переходного периода».
Впрочем, власти сами много сделали (вернее, не сделали) для того, чтобы появилась такая специфика.
Как прозвучало на заседании, в Москве разработаны проекты планировки лишь 20% городских территорий, а проекты межевания составлены лишь для 15% территории столицы. При этом, по словам юриста компании «Юр-аудит» Сергея Кормушкина, гораздо большая часть земли уже распродана или отдана в аренду, и сейчас что-то пересматривать уже опасно: «Пирог фактически разделен, и как сейчас вводить правила на счет того, как его есть».
Кроме того, несмотря на предполагаемую публичность и универсальность ПЗЗ, городские власти намерены прописать их чуть ли не для каждого земельного участка. Как объяснил Кузьмин, для учета транспортных и инженерных возможностей. «Надо прочесать весь город, Москва — сложная территория с большим числом нестандартных участков, и надо заранее решить все возможные конфликтные ситуации», — объяснил он, сославшись на «печальный опыт других городов, которые поспешили утвердить ПЗЗ, а сейчас их меняют».
Заодно столичные чиновники оставляют себе и лазейку в виде «условно разрешенного использования участка»
(то есть, того, что еще при необходимости можно на нем построить в качестве исключения). А это уже те виды строительства, которые в любом случае будут проходить согласования и публичные слушания. Как в Москве проходят публичные слушания и используются их результаты — хорошо известно, а вот цена согласования таких «условно разрешенных» объектов будет, очевидно, немалой — не случайно самые жаркие дебаты на заседании правительства города вызвал именно состав комиссии по подготовке ПЗЗ.
По мнению депутата Мосгордумы Сергея Митрохина, главная задача ПЗЗ — обеспечить защиту москвичей при застройке, и здесь многое будет зависеть от того, как и кем будут составлены эти правила.
«Очень важно при рассмотрении правил в Мосгордуме привлечь к работе независимых экспертов», — говорит Митрохин. «Это очень серьезно, что в рамках правил не понадобится никаких разрешений. Но все зависит от того, как они будут сформулированы, — считает он. — Как будут составлены сами правила, во многом зависит от Градкодекса. Пока же его текст оставляет желать лучшего — вопросов остается очень много, в частности, до сих пор непонятно, насколько он будет прозрачен для москвичей. Некоторые усилия предпринимаются, но полноценной процедуры слушаний по Генплану пока не было».
