Как выйти замуж и не потерять квартиру

Почему нужно составлять брачный договор

Екатерина Сахарова 14.02.2015, 11:43
close
iStockPhoto

Даже если любовь кажется вечной, а избранник — благородным рыцарем, который никогда не оставит у разбитого корыта, лучше не забывать о низменных вопросах и помнить, что любовь любовью, а недвижимость врозь. «Газета.Ru» рассказывает о тонкостях совместной собственности.

Брачный договор

Еще недавно брачный договор был уделом очень богатых людей, а его заключение считалось признаком отсутствия настоящей любви. Однако постепенно этот юридический инструмент пришел и в жизнь обычных людей.

«Брачный договор давно перестал быть частью лексикона американских фильмов», —

говорит заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова. Но есть существенные отличия от западной практики: если в США, например, в этом документе могут прописываться даже график и особенности выполнения «супружеских обязанностей», то в России принято оговаривать только вопросы, связанные с собственностью — машинами, квартирами, домами, дорогими ювелирными украшениями.

Документ можно составить не только до вступления в брак, но и на любом его этапе. Также можно вносить в договор изменения, например, перед очередной сделкой с недвижимостью.

Можно оформить брачный договор перед тем, как взять ипотеку, тогда за кредитом сможет обратиться кто-то один, а в противном случае банки привлекают обоих супругов в качестве созаемщиков. Такое решение позволит избежать распространенной проблемы «ипотечного брака», когда любви больше нет, а вместе держит только оставшийся долг по кредиту. Правда, надо взвесить все за и против: с одной стороны, можно получить собственную недвижимость, с другой — участие второго заемщика позволяет получить большую сумму кредита.

Брачный договор может быть подушкой безопасности для своего рода «сильной стороны» — того, кто изначально обладал большим капиталом и хочет его защитить.

Виды собственности

«Слабой стороне» выгодно, чтобы вся собственность была совместной, тогда в результате развода имущество будет поделено поровну.

Фактически существует три формы оформления собственности на недвижимость в браке — совместная и долевая, а также собственность во владении одного супруга.

Но даже если в свидетельстве в качестве собственника указан только один из супругов, недвижимость все равно будет считаться совместной, если не был заключен брачный договор, где прописаны иные условия.

Недвижимость можно сразу оформить в долевую собственность, но тогда брачный договор заключается в обязательном порядке. Такое решение может быть отличным вариантом для пар, которые только оформили свои отношения, ведь, по статистике, почти половина разводов приходится на первые четыре года жизни. При этом в первые несколько лет брака молодожены стараются решить жилищный вопрос, зачастую с помощью родителей.

Обычно в долевую собственность оформляется недвижимость, вложения в которую неравны.

«Часто молодым супругам на квартиру выделяют средства родители, но, если суммы сильно отличаются, оформляется долевая собственность пропорционально вложениям», — рассказывает Вера Богучарова.

Долевая собственность не обязательно подразумевает, что доли могут быть разными. Можно прописать, что каждому супругу принадлежит по половине квартиры. Смысл такого юридического шага в том, что после развода имущество можно будет разделить без суда, так как все доли изначально расписаны.

Если собственность совместная, при разводе не обойтись без суда, даже если нет никаких претензий друг к другу. Раздел недвижимости производится в судебном порядке.

Еще один плюс долевой собственности — возможность распоряжаться своей частью самостоятельно, в том числе продавать долю без согласия супруга. Но по закону преимуществом покупки обладает владелец оставшейся доли. На операции с совместной собственностью нужно получить разрешение второй стороны. «В случае самостоятельного распоряжения совместной собственностью без согласия супруга или супруги это действие, например продажа или дарение, может быть оспорено в суде», — предупреждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Третий вид собственности в браке — единоличное владение. Оно может быть закреплено в брачном договоре или наступать автоматически, если недвижимость была не куплена, а получена иным способом.

«Если недвижимость была подарена или получена в наследство, она считается частной собственностью одного из супругов», — поясняет вице-президент компании Red Development Ольга Кузнецова. Второй супруг может претендовать на часть этой собственности, только если он внес существенные улучшения и изменения — такие, которые в значительной степени увеличивают стоимость недвижимости.

Что делать гражданским супругам

Казалось бы, чтобы не переживать за свою собственность и не делить ее после развода, нужно просто не жениться. Но если отношения длительные и собственностью ваша незарегистрированная ячейка общества обрастает все больше и больше, растет и степень незащищенности.

Если недвижимость и кредиты оформляются только на одного человека, то потом будет сложно доказать, что ты тоже участвовал в покупках.

То есть если отношения не зарегистрированы официально, нужно либо оформлять недвижимость сразу в долевую собственность, либо не вкладывать свои деньги. Это важно и для ипотеки: если кредит оформлен на одного человека, выплачивать его должен он сам. В противном случае на каждый перевод друг другу нужно писать расписки и потом пытаться в судебном порядке доказать, что вложения были совместными. И тогда суду предстоит определять, кто на какую долю может претендовать.

Вступать в совместную ипотеку гражданским супругам юристы не советуют. Если квартира и оформляется в долевую собственность, то долги по кредиту не делятся. И если вторая половинка вдруг исчезнет и откажется переводить деньги для ежемесячных выплат, придется расплачиваться в одиночку.

А дальше опять суд, попытки доказать, что ты продолжаешь платить по кредиту один, и иск о возмещении расходов. При этом собственность за бывшей любовью останется в любом случае — оспорить право на нее не получится.

Суд — дело очень неромантичное и к тому же выматывающее. Чтобы в воспоминаниях не остались одни лишь взаимные упреки, лучше сразу решать всю юридические вопросы, а не считать, что брачный договор — это что-то унизительное.

Ранее «Газета.Ru» рассказывала, какие меры стоит принять, чтобы не остаться без жилья после развода.