«Ставка по ипотеке должна быть 9%»

Эксперты о том, какой должна быть ипотека в России

Екатерина Сахарова 03.02.2015, 13:46
close
Алексей Филиппов/ТАСС

Ипотека стала одной из самых актуальных тем в кризис. Помочь этому рынку правительство решило в первую очередь: власти намерены снизить ставку до 13%. «Газета.Ru» поговорила с экспертами о том, какой должна быть ставка по ипотеке и где ее психологический лимит.

Ставка

Ставка по ипотеке в России должна составлять 9–10% годовых, считают большинство опрошенных «Газетой.Ru» экспертов. Напомним, средняя ставка в 2014 году до резкого повышения ЦБ ключевой ставки составляла чуть 12,3%, а после — превысила 17%.

«Я считаю адекватным устанавливать ставку в размере среднегодовой суммы инфляции за последние пять лет плюс маржа кредитора, в которую входят операционные издержки, плата за кредитный риск и прибыль не более 2%. По текущим значениям этот показатель инфляции 7,34%, то есть разумная ставка в пределах 9,5%», — подсчитала генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

При этом некоторые эксперты говорят о 6–7% как о приемлемой переплате в год.

«Если бы я был гражданином мира, мне сложно было бы представить ипотеку по ставке больше 7%, хотя вообще средний мировой показатель — это 3–5%.

Поэтому все наши проценты по ипотеке, когда они составляют 12–14%, кажутся неадекватными», — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Тем не менее практически все эксперты признают, что ставку ипотеки до 12% россияне все-таки приняли. Именно такой процент в среднем предлагался банками при кредитовании квартир в строящихся домах до резкого повышения Центробанком ключевой ставки, которая увеличила стоимость денег.

«Кредиты со ставкой на уровне 8–12% в зависимости от объема и вида кредитования были востребованы, о чем свидетельствовали растущие объемы кредитования прошлых лет. Соответственно, можно сделать вывод, что такой размер ставки является приемлемым в нашей стране», — говорит директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

По данным ОПИН, при процентной ставке около 12–13% и ниже доля ипотеки постоянно росла и составляла в отдельные месяцы до 70% в общей структуре продаж новостроек комфорт-класса в Подмосковье.

«Дело не в том, что россияне хотят платить 12–13% в год от стоимости и без того недешевой недвижимости, а в том, что у подавляющего большинства людей, особенно в регионах, нет альтернативы.

Пусть через 15–20 лет, пусть в кредит, но своя квартира», — отмечает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. По мнению эксперта, «желанной» была бы ставка 9,5%, но она «пока недостижима».

Напомним, накануне правительство приняло решение выделить 20 млрд руб. на субсидирование ипотечной ставки. Власти рассчитывают, что это поможет банкам выдать жилищные кредиты на 400 млрд руб. под 13% годовых.

Возможный минимум

С экспертным мнением по минимальной ставке по ипотеке оказалось сложнее: большинство опрошенных не смогли назвать примерный процент, меньше которого ипотека в России стоить не может. Однако рассказали о критериях, которые должны учитываться при формировании стоимости кредита на жилье.

Аналитики сходятся во мнении, что ставка по ипотеке должна быть как минимум на 1 процентный пункт выше инфляции.

«Банкам должно быть выгодно выдавать длинные кредиты населению, поэтому ставка должна быть хотя бы на один процентный пункт выше инфляции, в противном случае банки разорятся», — говорит ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина. Некоторые эксперты считают, что банки должны закладывать на маржу 2 процентных пункта.

По последнему прогнозу Минэкономразвития, годовая инфляция по итогам 2015 года составит около 12%.

Психологический максимум

Психологическим барьером для россиянина можно назвать ставку 17%, при этом многие эксперты отмечают, что уже при ставке 15–16% стал наблюдаться отток желающих купить квартиру в ипотеку.

«Конечно, и сейчас есть люди, которые берут ипотеку под 17%, однако чаще всего такие заемщики рассчитывают на быстрое погашение кредита или дальнейшее его рефинансирование», —

считает руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков.

В то же время заемщики, которые, напротив, не рассчитывают на быструю выплату ипотеки, не готовы брать кредит под 17–18%, для них психологическим барьером будет ставка уже 15–16,5%, рассказывает ведущий специалист департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Антон Носович.

Однако, говоря о психологическом барьере, лучше фиксировать его не в процентах по кредиту, а в доле выплат в сумме доходов или в годах, которые нужны для получения недвижимости в собственность, подчеркивают некоторые эксперты. На то, чтобы обзавестись собственным жильем, должно уходить не больше десяти лет, считает член совета директоров компании «Стройинвесттопаз» Максим Раевский.