Как это было: цены на недвижимость в кризис 1998 года

Читательница «Газеты.Ru» о своем опыте риелтора в кризисные годы

«Чуть ли не каждый день в топе оказываются посты с предсказаниями судьбы рынка недвижимости. Чаще всего прогноз сводится к тому, что он обвалится. При этом никаких аргументов, кроме «а вот в прошлый кризис цены падали», диванные аналитики не приводят. Давайте не будем гадать на кофейной гуще, а просто посмотрим, как оно было на самом деле на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга», — предлагает наша читательница, риелтор.

Октябрь 1997 — май 1998 года

На следующий день после возвращения из Туниса я пришла в агентство недвижимости, где тогда работала. Коллеги, курившие на лестнице, встретили меня радостно. Я тоже была рада их видеть. Ответив на вопросы об отпуске, я поинтересовалась новостями на рынке недвижимости.

— «Интероксидентал» рухнул, — сказала мне менеджер Татьяна.

— Александрийский столп еще стоит? — поддержала шутку я.

Агентство «Интероксидентал» было одним из самых старых и самых больших в городе. Его учредитель и владелец, гражданин США Ден Коркоран, риелтор из Калифорнии, впервые применил американский опыт на российском рынке, создав процветающую фирму с безупречной репутацией. Ее надежность не вызывала сомнений.

Но Татьяна не шутила. «Интероксидентал» действительно рухнул. Коркоран скрылся. Пропали и $1,5 млн, принадлежавшие клиентам.

Взаиморасчеты по сделкам проводились в то время через агентства. Пока документы находились на регистрации в ГБР, вся сумма, равная стоимости квартиры, лежала в банковском сейфе агентства и выдавалась продавцу после государственной регистрации сделки, выписки из квартиры и передачи квартиры покупателю. Кроме того, по сделкам, в которых еще только шла подготовка к нотариату, в агентствах лежали авансы, равные в то время 10% от стоимости квартиры. В больших агентствах параллельно проводилось множество сделок и в сейфах скапливались колоссальные суммы. Соблазн был велик.

Рынок вздрогнул.

Клиенты других агентств, потрясенные пропажей денег в «Интероксидентале», потребовали подтверждения сохранности их средств. Новые сделки стали проводиться с использованием индивидуальных ячеек в банках. Этот процесс не был мгновенным.

Он растянулся на несколько месяцев, в течение которых выяснилось, что владельцы некоторых агентств активно оборачивали средства клиентов: деньги вкладывались в срочный выкуп выгодных объектов недвижимости, в долевое строительство, в голубые фишки на фондовом рынке, а иногда и просто в дорогие иномарки.

При этом цели присвоить деньги никто не ставил — они просто использовались, прибыль от оборота отсекалась, деньги возвращались клиентам. Это было возможно, пока остаток средств в сейфах агентств подпитывался ежедневными поступлениями от новых сделок. Как только приток, перенаправленный в индивидуальные банковские сейфы, стал иссякать, вложенные деньги пришлось изымать. Это не всегда можно было сделать быстро. Задерживались выплаты клиентам за проданные квартиры, агентам с опозданием выдавались комиссионные за уже закрытые сделки, десятки агентств балансировали на грани банкротства.

В декабре 1997 года рухнул гигант — агентство «Дом Плюс». По разным оценкам, количество денег, которое потеряли клиенты, колебалось от $3 млн до $6 млн.

Паника охватила всех участников рынка недвижимости. В течение полугода упали агентства «Дива», «Союз-Гарант», «Икстлан», «Клондайк» и ряд мелких фирм, названия которых уже и не вспомнить. В агентствах на досках объявлений висели списки агентств, с которыми не рекомендуется работать.

Агенты были заложниками обстоятельств. Ходили страшные слухи, что некоторые «правильные пацаны», потеряв деньги в рухнувших агентствах, начинали требовать их от агентов, проводивших сделку, вынуждая их продать собственные квартиры.

Агенты, работавшие в упавших фирмах, продолжали вести дела с клиентами, потерявшими авансы, практически бесплатно — делалось все, чтобы закрыть сделки любой ценой. Смотреть в глаза пострадавшим клиентам не мог никто.

При этом рынок бурлил. Всю осень и начало зимы до нового, 1998 года цены медленно, но неуклонно росли, все выставленные на продажу квартиры буквально сметались покупателями.

В такой атмосфере мы работали вплоть до лета 1998 года. Потом страсти понемногу улеглись. Жизнь вошла в колею. Но перед дефолтом рынок недвижимости жил вполне безмятежно.

На этом графике темно-синяя кривая — курс доллара, значения на оси справа. Розовая кривая — средняя цена квадратного метра в долларах, значения на оси слева. Почему в долларах? Потому что в тот период доллар был валютой расчетов.

Цена метра плавно росла с $533 за метр в январе 1997-го до $585 за метр в начале августа 1998-го. Как говорится, ничто не предвещало.

17 августа — дефолт, а цены продолжают расти до 4 сентября, достигнув отметки $591 за метр. И только после этого начинается обвальное падение, которое продолжается до июля 1999 года, в нижней точке достигая 353 пунктов.

Доллар еще не поднялся до максимума — он стоит примерно 24,3 руб., но падение рынка остановилось, а к концу 1999 года цены даже слегка подросли.

Хорошо помню, как из уст в уста передавались «верные слухи» о грядущем конце света, еще более глубоком кризисе, причем не позже чем в январе. Вот праздники закончатся, и ждите подарочков от правительства. Слухи стимулировали спрос, народ выворачивал карманы, но квартиры покупал, продавцы в ответ приподняли цены.

Подарочков не последовало, цены слегка припали и почти не менялись до июля 2000 года, хотя доллар продолжал рост.

Ну вот, скажете вы. В кризис цены падали, разве нет? Это мы и так знаем. В ответ я задам один вопрос: а в чем вы получали зарплату в 1998 году? Конечно, у отдельно взятых мажоров (в основном работавших в инофирмах и/или связанных с заграницей трейдеров) зарплата была в долларах или в рублях по курсу. Но у основного количества работающих она не зависела от доллара. И как динамика цен выглядела для них?

Темно-синяя кривая — курс доллара. Розовая кривая — средняя цена квадратного метра в рублях, значения по левой оси.

Сюрприз! Не было никакого снижения цен. Они росли, достигнув 11 874 руб. за метр в конце января 1999 года, и лишь потом начали снижаться, так никогда и не опустившись до преддефолтных значений.

Не менее интересен и последующий период. Смотрим на график.

Темно-синий график (значения по оси справа) — курс доллара. Розовый — стоимость квадратного метра в долларах.

В начале февраля 2000 года доллар стоил 28,77 руб., в конце октября 2004 года — 29 руб. Правда, в промежутке, в декабре 2002-го, он поднимался до 31,86 руб., но потом опять падал. Не слишком большая волатильность для такого длительного периода, правда?

А цена метра в долларах за это время выросла с $362 за метр до $1162 — в 3,2 раза! Поэтому, когда очередной «специалист» с умным видом скажет вам, что цена квартир зависит от курса доллара, плюньте ему в лицо — покажите ему этот график.

Так какие выводы можно сделать по поводу поведения цен в кризис? Выводы делать рано. Все кризисы, как и несчастливые семьи, выглядят по-разному. В 2008 году не было такого резкого взлета доллара и (это, по моему мнению, гораздо важнее) валютой расчетов по сделкам с недвижимостью был рубль. Переход на взаиморасчеты в рублях произошел в конце 2004 — начале 2005 года, поэтому все графики в этом посте заканчиваются 2004 годом.