Пенсионный советник

Квартира в Барселоне — плохая инвестиция

Читатель «Газеты.Ru» из Испании об изменениях на рынке недвижимости

Александр Арибау 08.11.2014, 13:18
iStockphoto

«Барселона — прекрасный город, но инвестировать в его недвижимость совсем не обязательно, так как условия для нерезидентов страны становятся все жестче», — наш читатель о том, как меняются условия игры на рынке недвижимости в Испании.

Если Барселона фигурирует в ваших планах на будущее, когда-то вам придется решать, жить в собственной или арендованной квартире. Сильного роста цен на недвижимость по Испании в целом до 2017 года не ожидается, напротив, большинству регионов сулят дальнейшую коррекцию в сторону снижения. А вот в Барселоне за последние кварталы наблюдатели фиксируют рост, и понятно, что самые сладкие цены остались в прошлом, в 2012–2013 годах.

Темпы роста пока несопоставимы с тем, как быстро все падало в начале кризиса, и, вероятно, в следующем году рынок еще не рванет вверх, но собирающим чемоданы имеет смысл сесть и подумать прямо сейчас.

Тем, кто покупает недвижимость для собственного проживания прямо сейчас, имеет смысл не ограничиваться районами дорогими и выше среднего — Эшампле, Сарья, Лес Кортс, а приобретать жилье там, где планка цен традиционно стоит ниже — в округах Сантс-Монтжуик, Сант-Андреу, Орта-Гинардо.

Удаленность от центра не должна пугать: Барселона не так и велика — средняя поездка на машине занимает здесь 15 минут, а весь город по периметру можно объехать за 40 минут, не нарушая при этом скоростной режим.

Если до переезда в Барселону пройдет несколько лет, тогда покупать лучше в Эшампле, Грасии или приморских районах Сант-Марти, чтобы иметь с недвижимости хоть какие-то деньги, сдавая ее в аренду.

Теперь разберем доход от аренды квартиры на конкретном примере. Предположим, мы купили за €200 тыс. квартиру площадью примерно 60 кв. м с гостиной и одной-двумя спальнями в районе, где есть хороший спрос на аренду.

Сначала прикинем, сколько можно заработать на ее перепродаже через несколько лет. В последний год цены в городе выросли больше чем на 5%, и если дальше все пойдет такими же темпами (что, мне кажется, слишком оптимистично), то через пять лет квартира будет стоить примерно на €50 тыс. дороже. Здесь самое время вспомнить, что при покупке 13–15% от стоимости уходит дополнительно на налоги, пошлины, адвоката, нотариуса, агента. Кроме того, поскольку получена прибыль, потребуется заплатить налог в размере 21% от нее, и если вы нерезидент Испании, то с покупателя вашей квартиры взыщут 3% от стоимости сделки в качестве аванса этого налога.

В нашем случае 21% от €50 тыс. — это €10,5 тыс., а 3% от €250 тыс. — €7,5 тыс., что означает теоретическую возможность, что после сделки в течение четырех лет вас будут искать и требовать разницу. «Чудесная» сторона этой процедуры состоит в том, что аванс взыщут в любом случае, так что, если рынок за время владения вами испанской недвижимостью падал или рос вяло, уже вам придется бегать за налоговиками и требовать возврата выплаченной сверх суммы.

Таким образом, из €50 тыс. нужно вычесть €30 тыс. (расходы при покупке) и €7,5 тыс. (налоги при продаже). Остается €12,5 тыс., что составляет 1,25% в год от вложенных средств. Немного.

При сроке инвестирования в десять лет получим €100 тыс. «грязной» прибыли и €9 тыс. аванса налога, останется «на руки» €61 тыс., что составляет 3,05% в год от вложенных средств. Чуть лучше.

Есть еще один налог — привязанный к кадастровой стоимости земли, на которой стоит дом, где находится квартира. Он пропорционален сроку вашего в ней проживания. Налог называется PLUSVALÍA, и взыскивают его с продавца, но, если предложение на рынке ограничено, стороны обычно договариваются, в какой пропорции они будут платить PLUSVALÍA.

Если вы покупаете квартиру у нерезидента Испании и ни разу не услышали при подготовке сделки про этот налог, нужно бить тревогу: вместе в квартирой можно «прикупить» и обязанность заплатить PLUSVALÍA за прошлого хозяина.

Долгосрочный вариант аренды

При долгосрочной аренде из квартиры с заданными выше параметрами можно извлекать €800–1200 в месяц, то есть примерно €12 тыс. в год «грязными». На самом деле меньше, потому что время от времени жильцы съезжают, нужно искать новых (поиск, разумеется, будет сопряжен с дополнительными затратами), а квартира простаивает. Бывает и такое, что у жильца вдруг заканчиваются деньги и он перестает платить. Выселить его немедленно нельзя, суд да дело — а квартира простаивает.

Предположим, что съемщик поселился навечно, платит регулярно наличными и документов в обмен на деньги не требует, то есть искушает не платить налог с полученного от аренды дохода (IRPF).

Для нерезидентов Испании, особо падких на подобные искушения, предусмотрен другой налог — IRNR, который нужно платить, даже если вы свое жилье не сдаете. Для нашей квартиры это будет примерно €150 в год.

Дополнительно около €350 в год потребует IBI — этот налог с недвижимости платят все на равных: и резиденты, и нерезиденты. За электричество и воду традиционно при долгосрочной аренде платит сам жилец, а вот платежи в комунидад (управляющая домом компания) — обязанность хозяина, это еще примерно €600 в год.

Таким образом, в самом лучшем случае чистая прибыль составит €10,9 тыс. в год, то есть 5,45% от вложенных средств.

Посуточная аренда

Тут начинается самое печальное, потому что на самом перспективном бизнесе — посуточной аренде квартир — теперь поставлен крест. Сейчас официально сдавать свою квартиру в посуточном режиме можно только при наличии соответствующей лицензии, которую получить непросто, поскольку требуются не только деньги, но и положительное решение соседей.

С 24 октября 2014 года в Барселоне полностью прекращена выдача лицензий на посуточную аренду квартир. Если раньше, в 2010 году, запрет ввели только для Старого города, а в апреле 2014-го в некоторых других районах выдачу лицензий приостановили временно, то теперь муниципалитет неожиданно решил закрыть возможность что-то заработать на лишних площадях по всей территории города.

Те, кто лицензию получать не хотел или не мог, находясь в Старом городе или живя в окружении принципиальных соседей, не сильно переживали, понимая, что и без разрешения можно сдавать квартиры с минимальным риском для себя: штрафы не были определены, накладывать их было некому, проводить облавы — тоже. Теперь штрафы будут составлять от €9 тыс. до €90 тыс.

Для тех, кто хочет сдавать свои квартиры удаленно, наступают непростые времена, поскольку многие компании, специализирующиеся на аренде, квартиры без лицензии в управление уже не берут. Купить же квартиру с готовой лицензией на ренту будет большой удачей, поскольку заранее тратиться на оформление бумажки, которую сейчас никто не спрашивает, — не в местных традициях.

Теперь, когда все цифры на руках, каждый может решить самостоятельно, годится ли покупка квартиры в Барселоне в качестве чистой инвестиции. Хлопот предстоит немало, притом что есть масса других финансовых инструментов, а если хочется вложиться именно в недвижимость и все равно куда — в Милан, Гонолулу, Кейптаун или Пхукет, то Барселона явно не появится в списке фаворитов.

От редакции. Мнение автора может не совпадать с позицией редакции. Если у вас есть история, которой вы бы хотели поделиться с читателями «Газеты.Ru», пишите нам на lo@gazeta.ru.