Пенсионный советник

Москва изменится из-за налога

Как новый налог на недвижимость повлияет на рынок жилья

Ольга Хохрякова 11.11.2014, 13:32
ИТАР-ТАСС

Столичный рынок жилья может измениться из-за введения нового расчета налога на имущество, который увеличит выплаты граждан. «Газета.Ru» выяснила, что будет с квартирами в центре Москвы, налог на которые ощутимо вырастет, и сколько теперь будет стоить аренда.

На протяжении многих лет налог на недвижимость был практически незаметным для граждан и составлял всего несколько тысяч рублей в год. После того как Госдума спустя десять лет после первого рассмотрения приняла изменения в расчете налога, он обратил на себя внимание собственников: для большинства выплаты вырастут в несколько раз.

Теперь в среднем владельцам однокомнатных квартир придется ежегодно платить 2,5–4,5 тыс. руб. в зависимости от района, двухкомнатных — 4,5–9,5 тыс. руб., трехкомнатных — 8–24 тыс. руб. Подробно о том, как будут платить граждане по новым правилам за квартиры и апартаменты, «Газета.Ru» писала ранее.

Участники рынка, в свою очередь, прогнозируют, как увеличение выплат граждан изменит рынок.

Кардинальных перемен на рынке жилья в целом эксперты не ожидают: доля платежей остается невысокой по сравнению со стоимостью квартиры во всех сегментах, а из-за изменений в налоговой политике люди не перестанут нуждаться в жилье.

Тем не менее есть несколько сегментов рынка, которые могут столкнуться с серьезными изменениями.

Дорогие и инвестиционные квартиры

Эксперты допускают снижение цен на рынке, если владельцы инвестиционных квартир почувствуют, что владение несколькими объектами недвижимости становится обременительным.

«Гипотетически рост налога на недвижимость может стимулировать собственников (особенно инвесторов) скинуть квартиры на открытый рынок, что может сместить баланс спроса и предложения и привести к снижению цен. Однако для того, чтобы это явление стало массовым и произошло критическое увеличение объема предложения жилья, налог должен вырасти более существенно», — отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По словам эксперта, чтобы налог действительно играл роль регулятора, как в западных странах, а также способствовал борьбе с ценовыми «пузырями», ставка должна составлять не доли процента, а хотя бы пару процентов от кадастровой или рыночной стоимости.

Прогнозы экспертов о судьбе собственников дорогих квартир в центре Москвы расходятся.

Директор департамента аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько считает, что собственники 300 кв. м в центре Москвы вполне готовы к таким затратам. «Когда человек приобретает квартиру в центре города за несколько миллионов долларов, он понимает, что ее обслуживание также недешево и готов к этому. Кроме того, согласно кадастру стоимость лишь небольшого числа столичных квартир превышает 300 млн руб. Таким образом, новое налогообложение вряд ли остановит от покупки тех, кто собирался приобрести квартиру», — говорит она.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, напротив, считает, что часть собственников недвижимости в пределах Садового кольца начнут продавать свои квартиры и переезжать в более удаленные районы: стоимость аналогичных квартир, а значит, и налоговая нагрузка на них значительно ниже, но при этом качество жизни там может быть даже выше.

«Ротация этой категории собственников ожидается за пределы ТТК и в экологически привлекательные пригороды с развитой транспортной доступностью и инфраструктурой: Сколково, Немчиновка, Рассказовка», — считает эксперт.

По данным Kalinka Group, из-за увеличения налоговой нагрузки на вторичный рынок может выйти до 15% квартир в престижных районах Москвы: в Тверском, Хамовниках, Замоскворечье, на Патриарших Прудах, Якиманке, Арбате.

Изменения в налоговой политике ударят по владельцам «сталинок» и квартир в старых домах в центре столицы — это, как правило, люди, которые получили их еще в прошлом столетии, а также их наследники.

«Далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе действительно может начаться «естественное переселение» малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины. Тем не менее вряд ли эта тенденция будет носить массовый характер», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Но если переселение и будет, оно коснется лишь центральных районов, в целом налоги вряд ли вынудят жителей Москвы переезжать на окраину в целях экономии. Но заставят думать об оптимизации квадратных метров, считают эксперты.

«Не секрет, что достаточно много, по крайней мере в Москве, в центре, больших квартир, где проживает сравнительно небольшое количество человек, а то и вовсе не проживает. Недавно у нас был случай, когда в компанию обратился мужчина с просьбой сдать его квартиру в аренду, в ней уже восемь лет никто не живет. Несомненно, может быть, не самым гуманным способом, но налоги заставляют оптимизировать собственность», — говорит управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин.

Эксперт ожидает пополнения вторичного рынка как раз за счет таких «оптимизаторов».

Изменения цен на жилье в Москве эксперты не ожидают.

Даже если часть продавцов на вторичном рынке попытается переложить свои затраты на потенциальных покупателей и поднять цены, им придется довольно быстро отказаться от этой идеи, так как покупательная способность населения сейчас ограниченна. Такие собственники просто столкнутся с отсутствием спроса, рассуждает Мария Литинецкая.

Застройщики, в частности ПИК и Су-155, которые строят жилье экономкласса, не прогнозируют увеличения цен на объекты или существенного влияния на спрос.

Рынок аренды

Изменения больше всего отразятся на рынке аренды жилья. Эксперты уверены, что арендодатели переложат на арендаторов налоговые затраты.

«Собственники постараются включить всю стоимость налога в арендную ставку, и съемные квартиры станут дороже для арендаторов. Вполне возможен и другой вариант: владелец жилья и арендатор заплатят по 50% налога. Данная схема очень вероятна, если учитывать большое количество конкурентоспособных предложений на рынке. Чтобы стимулировать спрос, собственники готовы идти на ценовые уступки.

В любом случае в первое время на рынке будет наблюдаться некоторая хаотичность, а потом все придет в норму», — говорит руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина.

Тем не менее даже в случае повышения ставок в массовом сегменте оно будет несущественно. При аренде двухкомнатной квартиры платежи в среднем в месяц составляют 40–50 тыс. руб. в месяц. Налог на такую квартиру может составить 10–12 тыс. рублей в год, или 1 тыс. руб. в месяц, — это не слишком значительный рост, приводят пример в Knight Frank.

«В среднем в результате новых ставок налога арендная плата может увеличиться на 2–5%, что не является критичным для большинства арендаторов и вряд ли повлечет за собой снижение спроса на аренду», — заключает Ольга Ясько.

В 2015 году уплата налога за 2014 год будет производиться по старой схеме. Первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года, окончательно она вступит в силу в 2020 году.