Пенсионный советник

Жилье без спросу не отнимут

Суд напомнил, что девелоперы не могут заставить граждан продавать жилье

Ольга Хохрякова, Екатерина Сахарова 23.10.2014, 18:32
Александр Рюмин / ТАСС

В ответ на жалобу жителя Кемерова Конституционный суд подтвердил, что девелоперы не могут принудительно изымать у граждан недвижимость в своих интересах и на выдвигаемых в одностороннем порядке условиях. Тем временем в Минстрое обсуждают законопроект, который запретит застройщикам выкупать недвижимость у собственников по цене ниже рыночной.

Конституционный суд России (КС) в определении в ответ на жалобу кемеровского жителя Иннокентия Казанцева, которого девелопер пытался заставить продать дом на территории развития на своих условиях, подтвердил, что застройщики не могут принудительно изымать у граждан недвижимость в своих интересах.

Как говорится в документе, опубликованном на сайте суда, в 2007 году городской совет народных депутатов Кемерова утвердил муниципальную адресную программу по развитию застроенной территории.

Власти определили границы территории для развития, в которую попала в том числе улица Соборная, на которой проживает Казанцев.

Ему принадлежат, согласно материалам, 43/100 доли земельного участка и 1/3 части жилого дома.

По результатам открытого аукциона право на развитие территории получил ГУП Кемеровской области «ГлавУКС», с которым администрация города заключила договор.

Документ, в частности, подразумевал, что застройщик обязан приобрести права на землю и объекты, расположенные в границах застроенной территории, но не подлежащие изъятию для муниципальных нужд. Однако Казанцев, который попал в этот перечень, отказался продавать свой дом на условиях, которые ему предложил застройщик. Тогда девелопер подал на гражданина в суд.

Суды общей юрисдикции встали на сторону застройщика. Центральный районный суд Кемерова в феврале 2013 года решил, что Казанцев обязан заключить договор купли-продажи принадлежащих ему части жилого дома и доли земельного участка на предложенных застройщиком условиях. Решение поддержала и апелляционная инстанция – Кемеровский областной суд.

Тогда Казанцев обратился в КС, оспаривая конституционность нескольких положений Градостроительного кодекса (отдельных частей ст. 46.1 и ст. 46.2) о развитии застроенной территории. Он заявил, что они противоречат статьям 35, 36 и 40 Конституции, которые гарантируют защиту частной собственности, права на землю и жилище.

Хотя КС отказался рассматривать жалобу Казанцева, «поскольку оспариваемые заявителем законоположения не могут рассматриваться как затрагивающие его конституционные права в указанном в жалобе аспекте», однако ситуацию разъяснил.

«Случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены», — отметил суд.

Если же частное жилье попадает в перечень необходимых для изъятия для нужд муниципалитета, девелопер все равно не может заставить человека продать ему недвижимость на навязанных ему условиях, так как это нарушает принцип свободы договора.

Суд также отметил, что Градостроительный кодекс не наделяет лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях.

Мнение девелоперов и юристов

«В данном конкретном примере речь идет о довольно редком случае, который на практике почти не встречаются.

Очень странной является изначальная позиция девелопера, который довел дело до судебного разбирательства и, судя по всему, занял крайне жесткую позицию, не готов был искать компромисс», — говорит член совета директоров компании «Стройинвесттопаз» Максим Раевский.

Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский рассказывает, что, как правило, если человеку предлагают рыночную цену или чуть выше рыночной, он здраво оценивает вероятность оказаться в окружении стройки и многоэтажных домов и предпочитает покинуть поле боя, купив себе дом подальше от бурно развивающегося города. «Скорее всего, ситуация в Кемерове возникла только потому, что истец хотел больше, чем остальные собственники домов на земле, которая была отдана под комплексную застройку», — считает Дмитрий Котровский.

Данное решение Конституционного суда «серьезным образом повлияет на судебную практику», — уверен юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян.

«Ранее суды общей юрисдикции принимали решения, исходя из норм Градостроительного кодекса, которые действовали в момент возникновения спора. К тому моменту оспоренные нормы не были еще проверены на их соответствие Конституции, но теперь появилось разъяснение Конституционного суда», — рассказывает эксперт.

Разъяснение Минстроя

Согласно действующему законодательству принудительное изъятие земли путем выкупа возможно только для строительства дорог, оборонных объектов и объектов федерального и муниципального значения.

Как пояснили «Газете.Ru» в Министерстве строительства и ЖКХ, сейчас застройщик сам договаривается с собственником, по какой цене будет идти выкуп недвижимости. Но обязательной нормы, что стоимость должна быть больше 100% рыночной, ни в каких официальных документах нет. Застройщик может настаивать на цене ниже рыночной, а собственник может с ним не соглашаться — как было в Кемерово.

Новый законопроект направлен на введение нормальной практики выкупа недвижимости. Предлагается установить, что все предложения по выкупу должны быть более 100% от рыночной стоимости объекта.

«Будут это 120%, 150% или 200% — это решение исключительно собственников. Если собственники не согласны на продажу, ее быть не может, их никто не сможет заставить принудительно.

Если, скажем, половина владельцев частных домов решила, что она не хочет продавать собственность, девелоперу придется забыть о своих планах.

Единственное – если, к примеру, 90% собственников решили, что они продают недвижимость, то 10% придется подчиниться. Но это не какое-то новшество: подобные правила действуют в большинстве стран с развитыми рынками недвижимости и высокими гарантиями права собственности», — говорят в Минстрое.