Екатерина Шульман
о новой роли
российского парламента

Как кризис ударит по жилью

Что будет с ценами на жилье в Москве через год

Екатерина Сахарова 29.09.2014, 08:26
ИТАР-ТАСС/ Сергей Карпов

Некоторые участники рынка жилья в Москве на фоне экономической и политической ситуации заговорили о возможном резком падении цен в столице через год. «Газета.Ru» изучила основные факторы, влияющие на рынок, и выяснила, каких изменений действительно стоит ждать.

Прогноз цен

Некоторые сегменты могут показать отрицательную динамику, например, загородная или коммерческая недвижимость. Но этот спад компенсируется другими сегментами, в первую очередь жилой недвижимостью эконом- и бизнес-класса, уверены эксперты.

Аналитики МИАН 24 отметили тенденцию к увеличению притока инвесторов: люди изымают деньги из других активов, чтобы вложить их в недвижимость. По мнению экспертов, этот тренд будет наблюдаться и дальше.

Наиболее вероятное развитие событий на ближайшие два года – это ежегодный рост цен на первичном рынке на 6–10% в рублях.

Председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова прогнозирует больший рост на первичном рынке – на 10–12%. По ее словам, происшедшие политические и экономические события пока особого влияния на цены не оказали.

«На рынке новостроек Московского региона наибольшее влияние на ценообразование оказывает выход на рынок новых проектов и вымывание с экспозиции значительных объемов. А с учетом того, что валюты ведут себя нестабильно и продолжается отзыв лицензий у банковских организаций, значительная доля покупателей предпочитает вкладывать сбережения в недвижимость. Поэтому оттока спроса ожидать также не приходится», – рассказывает эксперт.

На вторичном рынке эксперты ожидают оттока покупателей и падения цен на 10–15%. До середины 2015 года уровень цен не изменится, однако затем, скорее всего, продавцы будут вынуждены их снижать.

«Стагнация рынка недвижимости будет обусловлена экономическими факторами. Отыгрывание экономики в сторону понижения в 2014–2015 году прогнозировалось с начала 2013 года. Если в 2008 году американский и европейский рынки недвижимости просели, то российский рынок держался практически на том же уровне. Сейчас под влиянием различных факторов может сработать закон сохранения энергии, и произойдет понижение, которое должно было случиться еще в кризис. Инвесторы сейчас не торопятся вкладывать средства в московскую недвижимость, ожидается отток капитала из этой сферы», – комментирует управляющий партнер «Миэль – сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк.

Деньги для банков

Одним из самых главных факторов, которые могут повлиять на цены на жилье, является доступность денег – как для банков, так и для конечных покупателей. Эксперты говорят, что паника на рынке навеяна воспоминаниями о кризисе 2008 года, когда цены на жилье резко упали.

Однако сейчас основным регулятором рынка являются не застройщики, а государственный банковский сектор, уверены они.

«Ключевой риск в текущей ситуации связан с потерей банками длинных западных кредитов. Это, в свою очередь, может заморозить некоторые стройки и ухудшить условия по ипотеке, а это основной драйвер роста рынка», – рассказывает директор по маркетингу и продажам МИАН 24 Андрей Петухов.

В сентября власти ЕС резко ограничили доступ к финансированию пяти российским госбанкам, среди которых Сбербанк и ВТБ – два крупнейших игрока на рынке ипотечного кредитования. Центробанк России выступил с заявлением, в котором описал возможные негативные последствия этих санкций: удорожание фондирования для российских банков, которое приведет к повышению ставок по кредитам, возможное ухудшение финансового состояния подвергшихся санкциям предприятий-заемщиков, а также риски повышенной волатильности курсовой динамики.

За последние полгода ключевая ставка – процент, под который Центральный банк России предоставляет кредиты коммерческим банкам, – повышалась несколько раз. Если в начале марта 2014 года ключевая ставка составляла 7% годовых, то сейчас она равна уже 8% годовых. В середине сентября этого года ЦБ принял решение оставить ставку без изменений, но в случае «закрепления инфляционных ожиданий на повышенном уровне и появления угрозы превышения инфляцией целевого уровня» ставка может быть повышена. Этот показатель влияет на процентные ставки по банковским кредитам и уровень инфляции.

Эксперты считают, что в среднесрочном прогнозе говорить о панических тенденциях не стоит: скорее всего, банки найдут способ перекредитоваться в Азии и ситуация нормализуется.

Ипотечные ставки

Часть ущерба от повышения стоимости денег в экономике банки, как правило, берут на себя, но за часть платят потребители.

Однако резкого роста ипотечных ставок для потребителей эксперты не прогнозируют.

Сейчас, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), средневзвешенная ставка ипотеки в Москве составляет 12,2%, это на 0,4 процентного пункта меньше, чем в прошлом году. Игроки рынка считают, что рост ставок если и будет, то незначительным, не более чем на 0,5 процентного пункта к весне 2015 года.

Даже если рост ипотечных ставок будет зафиксирован к концу года, девелоперы отыграют это назад за счет новогодних скидок, уверены эксперты.

Раньше чем в марте говорить о возможных повышениях стоимости ипотеки не стоит. При этом участники рынка считают, что ипотека по-прежнему будет основным драйвером роста.

«Снижение количества сделок вероятно при росте процентной ставки на ипотечные кредиты, но вряд ли такой сценарий может активно развиваться, так как ипотека все еще остается либо единственным, либо наиболее доступным инструментом привлечения дополнительных финансовых средств», – рассказывает представитель ГК «МИЦ» Ольга Новицкая.

Платежеспособность населения

Покупательную способность снижают ускоряющаяся инфляция и ослабление рубля. В четверг, 25 сентября, на заседании правительства премьер-министр Дмитрий Медведев заявил, что в этом году инфляция будет выше 7%.

Если эти тенденции не изменятся, уже в первом квартале 2015 года спрос на недвижимость может немного просесть, считают эксперты.

«Пока население все же предпочитает инвестировать в недвижимость, а не размещать средства на депозитах, поэтому даже при снижении покупательной способности обвала цен на рынке недвижимости не предвидится. Тем более не следует ожидать снижения спроса на новостройки эконом-класса: как показали наблюдения, даже в период кризиса 2008 года темпы продаж в таких объектах оставались высокими», — вспоминает генеральный директор «Миэль-новостройки» Софья Лебедева.

Баланс спроса и предложения

На сегодня на первичном рынке жилья новые объемы предложения в качественных объектах по конкурентоспособным ценам быстро вымываются с рынка, рассказывают эксперты.

Платежеспособный спрос сейчас находится практически на пределе и по большей части был исчерпан во время ажиотажа в начале года, рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По мнению эксперта, это доказывает, что единственный тип сделок с жильем, который демонстрирует стабильный рост, – покупки с использованием ипотеки.

Поводов говорить о возможном дисбалансе спроса и предложения через год-два эксперты не видят.

Покупатели заинтересованы в приобретении недвижимости, в том числе с целью сохранить капитал, а девелоперы, улавливая эти тенденции, просто изменят структуру предложения: будут предлагать экономичные форматы жилья, которые сейчас более ликвидны.