Пенсионный советник

Комплексное освоение Ростова

Алина Звенигородцева 18.09.2014, 17:35
Wikimedia Commons

В Ростове-на-Дону, как и в других крупных городах России, ресурсы точечной застройки практически исчерпаны, утверждают эксперты. Проблему дефицита жилья может решить комплексное освоение территорий – создание целых кварталов или полноценных больших микрорайонов с развитой инфраструктурой.

По информации Росстата, по показателям жилобеспеченности населения в 2013 году Ростов-на-Дону среди 13 городов-миллионников занимает четвертое место. В 2014 году показатель планируется на уровне 24,8 м²/чел, рассказали «Газете.Ru» в пресс-службе администрации Ростова.

Всего несколько лет назад ситуация был радикально иной. Как и в любом крупном городе, в Ростове было крайне мало участков под застройку, а разницу между спросом на доступное жилье и предложением в эконом-сегменте некоторые участники рынка называли катастрофической.

Решение нашлось в комплексном освоении перспективных территорий. Такие проекты предусматривают создание целого мини-города внутри города большого. Здесь есть свои магазины, детские сады, спортивные площадки, учреждения здравоохранения, благоустроенная территория.

Найти большие площадки под такие проекты можно несколькими способами. Первый заключается в расширении территории города, но это возможно только если Ростов-на-Дону станет агломерацией. Правда, такой способ не всегда находит понимание у областных властей. Второй способ – снос аварийного и ветхого жилья в центре города, при котором договариваться придется со всеми собственниками квартир. И, наконец, третий способ – редевелопмент территорий бывших промышленных предприятий.

На сегодняшний день проекты комплексного освоения территорий в Ростове-на-Дону, уже вполне успешно ведутся – в Северном и Западном жилых массивах. Самые крупные жилые комплексы города – «Западные ворота», «Норд» и «Европейский». По данным компании «ЮИТ Дон», предложение на новых территориях комплексной застройки за последнее время существенно выросло. Как сообщил генеральный директор компании Андрей Шумеев, в Ростове-на-Дону сейчас работает группа компаний из Краснодара. ЗАО «Кубанская марка» и ОАО «Ростовское» осваивают северо-западные окраины города, у них в стадии строительства порядка 215 тыс. кв. м. жилья.

Первым проектом комплексного освоения территорий в Ростове-на-Дону, где строительство жилых домов идет параллельно с созданием социальной, бытовой и транспортной инфраструктуры, стали два микрорайона в Левенцовке (проект «Западные ворота»), возведением которых занимается ЗАО «Патриот», входящее в группу «Интеко». За пять лет работы здесь введено в эксплуатацию 324 тыс. кв. м жилья, в 2014 году планируется сдать еще четыре дома общей площадью 42 тыс. кв. м, рассказали в администрации Ростова.

Сейчас ведутся работы в шестом микрорайоне, который интересен своей архитектурной концепцией. Каждая очередь будет визуально связана с обликом европейских городов. Например, первая очередь будет стилизована под английский квартал.

Микрорайоны, построенные в едином архитектурном стиле с отлично развитой инфраструктурой, пользуются повышенным спросом у покупателей, однако реализовывать такие проекты спешат далеко не все. Основная проблема заключается в том, что это проект долгосрочный. Так, по словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, от идеи проекта комплексного освоения территории до его реализации может пройти семь лет, а ростовские девелоперы и вовсе говорят о десяти годах.

Далеко не все компании могут позволить себе реализацию такого проекта, так как приходится работать с «длинными деньгами», которые дорого стоят и окупятся не сразу.

Кроме того, говорят девелоперы, к арендной плате за участок, который застройщик берет в аренду на срок реализации проекта, уже через год начинают применяться повышающие коэффициенты, что разительно меняет всю экономику проекта. Поэтому реализовать его, как правило, может только крупный застройщик, у которого есть успешный опыт и хорошая репутация на рынке. Это, в частности, существенно упрощает доступ к долгосрочному финансированию: обычно банки неохотно кредитуют организации на такой срок или назначают высокие процентные ставки.

Увеличивают срок реализации проекта и бюрократические сложности. «Действующая схема утверждения проектов планировок, а также процедуры межевания территории требуют усовершенствования. Регламент процедур и их количество таково, что на согласование разработанного за три месяца проекта может уйти полтора года. Поэтому необходимо оптимизировать этап согласования таких проектов, чтобы не задерживать сроки», - поясняет генеральный директор ЗАО «Патриот» Игорь Далаксакуашвили.

Покупатели, осознавая, что проект долгосрочный, обращают основное внимание на компанию, которая ведет строительство, так как такие работы может позволить себе только надежный игрок рынка. Кроме того, многие опасаются, что придется жить посреди стройки. Но эксперты уверяют, что этого можно избежать.

«Грамотный подход к проектированию и графику строительства практически сводит к минимуму неудобства. Дома строятся быстро, сдаются по очереди, детские площадки, магазины и другая социально-бытовая инфраструктура появляется почти сразу. Эти факторы обеспечивают быстрое освоение территории, и людям не приходится годами жить на стройплощадке. При этом уровень комфорта, который создается в проектах комплексного освоения территорий, точечной застройкой обеспечить, как правило, нельзя», - рассказывает Игорь Далаксакуашвили.

Те покупатели, которые решают приобрести квартиры в таких кварталах, стараются сделать это на ранней стадии строительства, чтобы сэкономить.

Наибольшим спросом традиционно пользуются студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Небольшая площадь и оптимальная планировка дают хорошую функциональность квартиры при ее невысокой абсолютной стоимости.

Очень важный вопрос при выборе квартиры – это развитие транспортной обеспеченности. По словам генерального директора ОАО «ЮРНИиПИГ» Дмитрия Павленко, для каждого проекта разрабатывается ряд мероприятий, позволяющий органично включить новый район в единую транспортную сеть города.

По мнению экспертов, развитием транспортного сообщения должны заниматься городские власти. Участники рынка также ожидают помощи администрации и сетевых компаний в инвестпрограммах по строительству инженерной инфраструктуры. Это позволит снять нагрузку с девелопера, а значит и с покупателя, в стоимость квартиры которого закладываются подобные расходы.

Спрос на жилье разного уровня комфортности в Ростове-на-Дону достаточно высокий. Чтобы уравновесить спрос и предложение на квартиры, необходимо, прежде всего, насытить рынок земли муниципальными земельными участками, обеспеченными инженерной и транспортной инфраструктурой, считают эксперты.

«В настоящее время в городе есть только рынок земельных участков, находящихся в частной собственности физических или юридических лиц. Рынок муниципальных земельных участков, сформированных для многоквартирного жилищного строительства и обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой, в городе отсутствует», - рассказывает Андрей Шумеев.

Отсутствие земельных участков, которые можно арендовать у муниципалитета, и необходимость приобретать землю в собственность отражается на себестоимости строительства, а в конечном счете на стоимости жилья.

Сегодня доля стоимости земельного участка в себестоимости строительства зачастую составляет более 20%. И в таком случае застройщик вынужден строить и продавать более дорогое жилье. Разумную цену жилья можно получить в том случае, если доля стоимости земли будет составлять до 5% от себестоимости строительства, поясняют игроки рынка.

Несмотря на внушительный объем строящегося жилья эконом-класса в Ростове, большинство квартир раскупается еще на ранних стадиях строительства, в том числе за счет покупателей из соседних регионов. Спрос остается высоким и сейчас, а реализация проекта АИЖК по созданию вместе с девелоперами рынка арендного жилья только подстегнет спрос на новые квадратные метры. Девелоперы уверены, что проекты комплексного освоения территорий лучше всего могут помочь городским и областным властям решить проблемы с нехваткой доступного жилья.