Пенсионный советник

Как не стать обманутым дольщиком

Что делать, если застройщик нарушает свои обязательства

Екатерина Сахарова 09.09.2014, 09:03
Вид на строящийся жилой дом ИТАР-ТАСС
Вид на строящийся жилой дом

Больше половины квартир в Московском регионе реализуется по договору участия в долевом строительстве — 214 ФЗ. «Газета.Ru» рассказывает, как не стать обманутым дольщиком, что делать, если застройщик нарушает свои обязательства, а также почему это тем не менее самый безопасный способ приобрести жилье на первичном рынке.

Как проверить застройщика

Путь к покупке недвижимости начинается с выбора объекта. Если вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, нужно обратить внимание на застройщика: изучить его деловую репутацию, узнать, как строились и сдавались предыдущие объекты.

Эксперты рекомендуют удостовериться, что компания отсутствует в списках проблемных застройщиков. Такие реестры есть на сайтах правительства Москвы и Подмосковья.

Чтобы привлекать денежные средства, застройщик должен обладать правом на землю: иметь договор аренды, субаренды или право собственности на участок. Заключать договоры долевого участия застройщик может только после получения разрешения на строительство и не ранее чем через 14 дней после публикации в СМИ проектной декларации.

С 1 января 2014 года застройщик также должен иметь поручительство банка или страховой компании, где будет застрахована его гражданская ответственность перед дольщиками. Речь идет именно об объектах, которые начали строить после этой даты.

Со всеми документами покупатель имеет право ознакомиться по первому требованию. Если какого-то из документов нет, скорее всего, эта компания не имеет права привлекать денежные средства для строительства.

«Помимо обязательной проверки документов можно зайти на сайт налоговой службы и заказать электронную выписку по юридическому лицу, которое в проектной декларации обозначено как застройщик. Это позволит покупателю проверить, зарегистрировано ли вообще такое юридическое лицо, а также составить представление о застройщике», — советует заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова.

Также эксперты рекомендуют заглянуть на сайт арбитражного суда Москвы или Московской области в зависимости от того, где находится объект, и посмотреть, какие дела проходят по данному юридическому лицу. Это позволит отследить судебную историю застройщика, а наличие или отсутствие дел о банкротстве покажет, есть ли у компании финансовые трудности.

Как обезопасить себя при заключении сделки

Как это ни банально, внимательно читайте договор. В нем обязательно должна содержаться информация об объекте, должны оговариваться сроки передачи объекта покупателю, цена, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок на объект. Если какое-то из обязательных условий договора отсутствует, документ будет признан недействительным.

Никогда не соглашайтесь внести оплату до государственной регистрации договора долевого участия. Это требование противоречит действующему законодательству России.

Обезопасить себя можно также, обратившись в банк за ипотечным кредитом. Банк обязательно проверяет застройщика объекта — его надежность, финансовое положение, возможность закончить строительство в срок, рассказывает руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Сергей Новиков.

Если вы не собираетесь привлекать ипотечные средства, просто посмотрите, какие банки аккредитованы застройщиком. Однако эксперты предупреждают, что, если в проекте, особенно на ранней стадии строительства, отсутствует аккредитация от известных банков, это еще не говорит о его ненадежности. Новые банки могут присоединяться к проекту по мере повышения строительной готовности.

Что делать, если застройщик не выполняет обязательства

Российское законодательство предусматривает два варианта развития событий, если прописанные в договоре сроки передачи объекта дольщику просрочены.

Застройщик обязан направить дольщикам уведомление о переносе сроков передачи объекта и дополнительные соглашения об изменении сроков. Дольщик может либо согласиться со сдвигом сроков, либо в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Если договор расторгается из-за невыполнения застройщиком обязательств, дольщику возвращаются внесенные денежные средства плюс неустойка, размер которой определяется в индивидуальном порядке. Выплаты должны быть произведены в течение 20 рабочих дней.

Если застройщик отказывается от выплат, дольщик может обратиться в суд и на основании судебного решения сам и через судебных приставов истребовать средства.

Как пояснил Сергей Новиков, если сроки нарушаются из-за прекращения или приостановления строительства, застройщик обязан вернуть денежные средства дольщику в течение десяти рабочих дней после расторжения договора.

Независимо от того, по какому из оснований расторгнут договор — нарушение сроков или прекращение строительства, — дольщик получает не только изначально потраченные денежные средства, но и проценты за пользование ими.

Почему стоит выбирать договор долевого участия

Как рассказал генеральный директор Strategy & Development Дмитрий Земсков, чуть более 50% квартир Московского региона реализуется по договорам долевого участия. Остальные квартиры продаются по другим договорам — инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам, договора паенакопления в ЖСК, договорам уступки права требования.

«Это не обязательно «серые» схемы, но такие формы договора гораздо слабее защищают покупателя квартир в строящемся доме по сравнению с ДДУ. Часто в таких объектах цена квадратного метра ниже дэдэушных конкурентов на 5–15%, но риски существенно выше, а шансы получить компенсацию минимальны», — пояснил Дмитрий Земсков.

Эксперты сходятся во мнении, что в настоящее время договор долевого участия является самым надежным вариантом для граждан, которые планируют приобрести квартиру на рынке первичного жилья.

Договор долевого участия полностью защищает дольщика от так называемых двойных продаж, так как запись о сделке фиксируется в ЕГРП до передачи средств. Кроме того, отсутствует вероятность того, что застройщик привлечет денежные средства для строительства, не имея разрешения на строительство или права на земельный участок. Но перед совершением сделки необходимо обязательно навести справки о застройщике и проверить наличие у него всех документов.