Киев теряет спрос

Спрос на жилье в столице Украины упал почти в 1,5 раза

По итогам полугодия, спрос на жилье в Киеве упал почти в 1,5 раза. Девелоперы предлагают специальные акции и делают скидки до 30%, однако после трехкратного падения в марте на пике политической нестабильности рынок не спешит восстанавливаться.

Количество сделок на рынке недвижимости Украины начало сокращаться вместе с волнениями в ноябре 2013 года. По данным консалтинговой компании SV Development, тогда в Киеве по итогам месяца на первичном рынке было совершено 1,195 тыс. сделок купли/продажи квартир, на вторичном — 836 сделок. По итогам июня 2014 года, это уже всего 796 и 592 сделки соответственно.

Самым провальным месяцем был март, когда ситуация вокруг Украины особенно обострилась. Тогда было совершено рекордно низкое количество сделок — 433 на первичном и 255 на вторичном рынке.

«Что касается спроса на квартиры в Киеве, в этом году был необычно активный январь, учитывая, что это обычно «мертвый» для рынка месяц из-за праздников.

Февраль и март были, напротив, очень слабыми. Количество сделок снизилось почти на 50%.

Многие потенциальные покупатели отложили сделки и наблюдали за развитием событий. С апреля мы наблюдаем восстановление рынка», — говорит гендиректор агентства недвижимости «Благовест» Ирина Луханина.

В марте наблюдался всплеск продаж со стороны россиян.

«Не пугал даже налог в размере 17% для иностранцев. Россияне боялись, что в законодательство внесут изменения, например, налоги для них станут выше. Однако опасения были напрасны, ничего подобного не произошло, поэтому затем началось восстановление. Но меньше всего сделок происходит, конечно, на востоке», — говорит специалист по маркетингу SV Development Сергей Костецкий. По его словам, чаще всего россияне на Украине приобретают землю.

На фоне падения курса гривны сильно упала стоимость жилья, земли и аренды в долларах.

По данным SV Development, с начала года средняя стоимость домов в долларах в Киеве и Киевской области снизилась на 30–36% в зависимости от региона.

В столице средняя стоимость дома опустилась до $863 за 1 кв. м. Еще в начале года она составляла $1,249 тыс. за кв. м, а год назад — $1,328 тыс. за 1 кв. м. По области цены упали до средних $683 за 1 кв. м по сравнению с $1,003 тыс. на начало года.

В элитных жилых комплексах — бизнес- и премиум-класса — цены остались на том же уровне, рассказали в девелоперской компании «Нест».

При этом все застройщики пытаются привлечь испуганных покупателей акциями и льготами.

Например, многие предлагают фиксированный курс доллара, паркинг или ремонт в подарок.

По данным аналитической службы девелопера «Нест», средняя минимальная цена по рынку элитных жилых комплексов Киева — $2,491 тыс. за 1 кв. м. максимальная — $3,267 тыс. за «квадрат».

«В бизнес- и премиум-классе наблюдаются проблемы с продажами — спрос на такие квартиры снизился в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией. Спрос пришелся на жилье эконом-класса, поскольку многие снимали депозиты в банках и вкладывали в недвижимость как наиболее стабильное место для инвестиций. Все-таки жилье премиум- и бизнес-класса покупается скорее для личных целей, а не инвестиционных, поэтому спрос на него снизился», — объяснили в компании.

Эксперты уточнили, что на комплексы, которые расположены в самом центре Киева, уровень спроса сохраняется. При этом продажи элитного жилья, которое находится на начальной стадии строительства, снизились на 30%.

Тенденции в сфере недвижимости Украины отличаются от региона к региону, но в целом рынок замер.

«Сегменты и регионы действительно ведут себя по-разному, это незначительные колебания в пределах плюс-минус 1–2%. Речь идет о ценах предложения», — рассказывает глава отдела информационного обеспечения аналитического центра консалтинговой компании «Увекон» Анастасия Илич.

Вторичный рынок колеблется в районе падения на 5% максимум за квартал, объясняют в компании. Аренда в цене в долларах упала практически везде, за исключением Ивано-Франковска. Гривневые же цены по Украине остались на том же уровне.

«Спрос стоит на прежнем уровне только на аренду жилья. Во всем остальном спрос упал в несколько раз. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию», — говорит Анастасия Илич.

В конце мая и начале июня во многих регионах, особенно соседствующих с Луганской и Донецкой областями, спрос на покупку и аренду жилья, напротив, увеличился, рассказали в Ассоциации риелторов Украины.

«Частично причиной оживления можно считать и выборы президента. Начал реализовываться отложенный спрос, который возник на фоне ожидания президентских выборов. Те, кто имел желание инвестировать в недвижимость, но боялся того, что политическая нестабильность может углубиться, после выборов почувствовали, что политическая ситуация стабилизируется и риски снижаются», — говорит президент ассоциации Сергей Злыдень.

Эксперт также отмечает, что наблюдается резкое снижение доверия к банковскому сектору, в связи с чем люди предпочитают вместо открытия депозита покупать недвижимость.

Снижение спроса на недвижимость — нормальная реакция рынка на ухудшение ситуации в экономике и ожиданий людей.

На Украине слишком долгим был период разбалансированного роста, когда доходы населения росли опережающими темпами по отношению к ВВП, оставляя мало инвестиционных ресурсов и снижая конкурентоспособность, говорит директор аналитического департамента УК «Альфа-Капитал» Владимир Брагин.

«Восстановление экономики потребует непопулярных шагов, в том числе приводящих к снижению реальных доходов населения. Также события на востоке страны не способствуют улучшению экономики», — отмечает эксперт.

Вслед за нормализацией экономической ситуации можно будет ждать и роста спроса. «Но пока логичней ожидать, что спрос будет слабый. Теоретически к восстановлению спроса может привести сценарий форсированной открытости страны. Например, если правительство начнет масштабную либерализацию экономики, привлекая иностранный капитал. Но этот сценарий пока выглядит маловероятным в том смысле, что вряд ли даже приток иностранных денег быстро трансформируется в рост цен на недвижимость», — объясняет Владимир Брагин.

На фоне снижения спроса продавцы идут на большие скидки, говорят участники рынка.

«Следует учесть, что поскольку рынок на сегодняшний день слабо активен, увеличился процент торга при условии реальной сделки. Продавцы, которым необходимо срочно продать, могут идти на уступки до 20–30%, в 2013 году средний процент торга составлял 15–20%», — рассказывает Анастасия Илич.

В Ассоциации риелторов Украины серьезных изменений на рынке в ближайшее время не ждут. Оживиться он может лишь к осени. «Цена останется такой же, но будет увеличиваться количество транзакций. Если количество сделок возрастет серьезно и рынок насытится, тогда можно будет уже говорить об изменении цены. До конца этого года мы не прогнозируем такого насыщения», — говорит Сергей Злыдень.