Пенсионный советник

«Благодаря ипотеке получил актив на $350 тысяч»

О плюсах и минусах ипотеки на собственном примере

Snake 02.07.2014, 14:52
iStockPhoto

Есть общее правило, действующее на всех: если платежи по ипотеке за квартиру равны или немного больше арендной платы за такую же квартиру, то лучше покупать. Если они сильно разнятся — лучше снимать.

От редакции. Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Покупать квартиру в Москве считаю ошибкой». Обращаем ваше внимание, что тексты, опубликованные в рубрике «Личный опыт», написаны читателями «Газеты.Ru». Редакция не всегда разделяет их точку зрения.

Объясню почему: во-первых, вы не учитываете инфляцию, а, например, за последние 15 лет в России она составила порядка 300–1000% на разные виды товаров.

Взяв кредит, вы уже зафиксировали инфляцию.

Если вы будете рассчитывать стоимость квартиры через 15 лет, ипотека может оказаться дешевле, чем подверженная инфляции арендная плата. Во-вторых, выплачивая деньги за аренду, вы выплачиваете, условно говоря, чистый процент — то есть у вас в финале не остается никакого капитала от вложений. В случае ипотеки вы выплачиваете не только процент, но и часть стоимости квартиры и через 15 лет будете иметь этот актив в своем распоряжении. Опять же из-за инфляции растет стоимость аренды и величина зарплаты — на аренду приходится примерно одинаковая доля зарплаты.

Долг банку из-за инфляции не растет, зато зарплата увеличивается — в итоге доля ипотечного платежа в зарплате со временем падает.

В-третьих,

бумажные деньги в качестве накоплений на старость — не лучший вариант

опять же из-за инфляционных процессов и непредсказуемости действий правительства (денежные реформы с конфискацией, падение банков и т.п.). Наоборот, долговременные вложения в недвижимость полностью устраняют инфляционное давление на сбережения, так как стоимость квартиры всегда корректируется согласно инфляции.

Из минусов. Во-первых, конкретно в данный момент ситуация на рынке недвижимости не располагает к покупке: вероятность падения цен достаточно велика. В первую очередь — из-за политической нестабильности и, как следствие, падения экономики России. Во-вторых, Кремль проводит перераспределение бюджета из столицы в регионы, в результате регионы будут расти быстрее. Или падать медленнее в зависимости от конъюнктуры рынка.

В-третьих,

мобильность и свобода распоряжения сбережениями — тут ипотека полностью проигрывает.

Поэтому с учетом факторов — каждый принимает решение для себя.

Мой пример был на растущем рынке в 2005 году. Покупка 3-комнатной квартиры за $103 тыс:

Начальный взнос — $55 тыс.
Ипотека — $48 тыс.
Начальный платеж — $730
Стартовая зарплата — $1,1 тыс. (платеж составлял 0,67 от зарплаты)
Стартовая стоимость аренды — $400 за 1-комнатную квартиру
Срок ипотеки — 15 лет, ставка — 11%, платеж дифференцированный (не аннуитетный).

Прошло 9 лет... Результат на сегодня:

Стоимость квартиры — $350 тыс.
Зарплата — $4 тыс.
Ипотека погашена полностью полгода назад (использовалось досрочное погашение в первой половине срока)
Последний платеж — $133 (платеж составил 0,02 от зарплаты)

Для сравнения:

Стоимость аренды 1-комнатной квартиры — $900
3-комнатной аналогичной, но купленной — $1,7–1,8 тыс.

Всего затрачено $148 тыс., из них $45 тыс. — на проценты по ипотеке. Получен актив на $350 тыс.

Понятно, что конъюнктура сегодня уже не такая, но учитывайте в расчетах инфляционные потери. И аренда — это те же проценты, потерянные навсегда. Только в итоге — пустота.