Рублевка убежала в Лондон

Строительство элитной недвижимости в Подмосковье может быть рискованным

,
Крупный девелопер инвестирует около $400 млн в строительство элитного коттеджного поселка в Московской области. Подобные проекты эксперты называют смелыми, учитывая ситуацию на рынке и политическую нестабильность, которая вынудила многих состоятельных покупателей отложить покупки.

Один из крупнейших российских девелоперов элитной загородной недвижимости Villagio Estate инвестирует около $400 млн в строительство коттеджного поселка «Ренессанс парк» в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Общая площадь поселка составит 130 га, на которых планируется строительство 314 домов. Стоимость дома будет начинаться от 50 млн руб.

По данным Villagio Estate, в 2012 году на рынок было выведено три новых элитных коттеджных поселка, а в 2013 году — всего один. Для сравнения — в 2011 году их было 16. По данным Knight Frank, в первом квартале 2014 года на рынок загородной недвижимости Московского региона не вышло ни одного поселка в элитном сегменте.

Одна из причин ограниченности предложения — малое количество свободных земель на расстоянии до 20–30 км от МКАД, где должны располагаться элитные поселки.

«Все ближнее Подмосковье очень плотно застроено, осталось мало вакантных земель. Мы сейчас ищем новые земли, но не можем найти. В ближнем Подмосковье земли нет», — считает председатель совета директоров компании Villagio Estate Константин Попов.

Как пояснил «Газете.Ru» руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев, на рынке сейчас есть проблемы с качественными объектами, так как большинство проектов элитного сегмента на Рублевском шоссе строились в начале 2000-х годов и морально устарели. За счет отсутствия нового предложения, по данным Villagio Estate, в первом квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году продажи на рынке новых элитных коттеджей в среднем упали почти на 50%.

Вероятно, именно на это и надеются девелоперы, инвестируя в проект столь значительные по нынешним временам суммы.

Тем не менее некоторые эксперты говорят о том, что сейчас вообще сложно выводить на рынок крупные проекты из-за неопределенной ситуации — поэтому спрогнозировать спрос на такие объекты сложно. По мнению компании ОПИН, нужно иметь смелость, чтобы выпустить проект такого класса в этой локации в нынешней неблагоприятной конъюнктуре, учитывая последние тенденции со снижением спроса на данный формат недвижимости.

«Как мы говорили ранее, территории до 30 км от МКАД будут развиваться все-таки преимущественно за счет мультиформатных проектов или проектов многоквартирного (пусть и невысокой этажности) жилья», — считает заместитель генерального директора ОПИН Наталья Картавцева.

По оценкам управляющего партнера компании IntermarkSavills Дмитрия Халина, такие масштабные проекты сейчас единичны на рынке, поскольку предложение и спрос постепенно смещаются в область многоквартирных проектов. Так, в сегменте квартир заключается порядка 20–30 сделок в месяц, тогда как в сегменте премиальных коттеджей в первом квартале этого года было заключено 30 сделок.

Элитный сегмент загородного рынка еще с 2013 года почти полностью парализован, соглашается гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова.

«Последние политические события привели к тому, что многие покупатели отложили крупные приобретения в России, в том числе и дорогих загородных домов.

Стагнация на Рублево-Успенском шоссе объясняется тем, что за последние три года многие владельцы домов эмигрировали в Великобританию и другие страны. Перед отъездом большинство из них решили избавиться от неликвидной и требующей больших эксплуатационных расходов загородной недвижимости, оставляя на всякий случай одну-две квартиры в Москве», — рассказывает эксперт.

В итоге выводят на рынок проекты бизнес-класса, но в хороших локациях. Например, в поселке на расстоянии 24 км по Рублево-Успенскому шоссе будут продаваться коттеджи стоимостью от 12 млн руб. Минимальная площадь дома составляет 120 кв. м на участке земли около 10 соток.

Правда, снижение спроса, о котором говорят эксперты, пока не сильно сказывается на стоимости загородных домов.

Стоимость жилья на загородном рынке снижается незначительно в сегменте вторичного жилья. Строящиеся коттеджи растут в цене по мере увеличения стадии строительной готовности объекта.

Как рассказали в компании ОПИН, по итогам первого квартала в премиальном сегменте загородной недвижимости наблюдалась коррекция, связанная с курсовой динамикой. Многие застройщики именно в премиум-классе оставили за собой право фиксировать внутренний курс, сохраняя тем самым спрос. Средняя стоимость квадратного метра домовладений с учетом стоимости земли и коммуникаций составила в элитклассе порядка $4600.

По данным Kalinka Group, средний бюджет сделки по сравнению с весной прошлого года изменился незначительно, произошло небольшое снижение — около 5%. По состоянию на апрель 2014 года средний бюджет сделки составляет около $3 млн.