Пенсионный советник

Подмосковье: локальные зоны риска

Цены в новостройках Подмосковья могут снизиться локально

Юлия Погорелова 29.11.2013, 10:20
Митя Алешковский/ИТАР-ТАСС

На нескольких локальных рынках Подмосковья и Новой Москвы отмечены высокие темпы выхода на рынок нового жилья. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как это может отразиться на текущих ценах и что ждет эти рынки в будущем.

В третьем квартале 2013 года больше всего новостроек на продажу в Подмосковье и Новой Москве предлагалось в Красногорске, Балашихе, Химках, деревне Бутово и Коммунарке. Так, в Красногорске в продаже находится 58 новых домов, в Балашихе – 53, в Химках – 42, в деревне Бутово (рядом с московским районом Бутово) – 38, в Коммунарке – 36, такие данные приводит аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Средняя стоимость квадратного метра в этих новостройках, по данным IRN.RU, в Коммунарке составляет 92,4 тыс. рублей, в Химках – 92 тыс. рублей, в Красногорске – 875 тыс. рублей, в деревне Бутово – 82,4 тыс. рублей, в Балашихе – 69,5 тыс. рублей.

Минимальная стоимость квадратного метра в Красногорске зафиксирована в ЖК «Дом на набережной» (59 тыс. рублей), в Балашихе – в мкр. «Лукино» (43,8 тыс. рублей), в Химках – в мкр. «Сходня» на ул. Овражная (50 тыс. рублей), в Коммунарке – в ЖК «Коммунарка» (69,9 тыс. рублей), приводит свои данные компания «Метриум Групп».

Среди названных населенных пунктов наибольшим спросом у покупателей, по оценкам экспертов, пользуются квартиры в Красногорске и Химках, лучше связанных с Москвой. В других городах спрос на жилье более локален. По наблюдениям генерального директора компании «Домус финанс» Павла Лепиша, хорошо продаются отдельные проекты в Балашихе:

«Покупателей этот город привлекает относительно низкой стоимостью жилья, при этом рынок новостроек Балашихи можно назвать достаточно проблемным: здесь много замороженных проектов, жилых комплексов с непонятной историей и застройщиков с сомнительной репутацией. Поэтому хорошо идут продажи лишь в тех проектах, которые имеют удачную концепцию и вызывают абсолютное доверие у покупателей».

В 2013 году цены на жилье в указанных городах повышались на уровне инфляции, в основном стоимость квартир росла только за счет увеличения стадии готовности проектов.

Борьба застройщиков за покупателя отражается не в снижении цены, а в повышении качества самого проекта.

«Качественные проекты, в которых уровень цен соответствует характеристикам, концепции и спросу в локации, будут востребованы всегда. Даже при расширении спектра предложения недорогого жилья в локации, даже при кризисных явлениях в экономике. Соответственно, рост цен в ликвидных проектах не остановится. В других случаях снижение темпов удорожания квартир или стагнация вполне вероятны», – считает председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова.

Однако есть проблемные рынки, где возможны не только стагнация, но и снижение цен, – в первую очередь города с недостаточно развитой социальной инфраструктурой, с серьезными транспортными проблемами, перегруженные коммуникациями. «Из наиболее застраиваемых городов в группе риска Балашиха и Коммунарка, в обоих случаях из-за тяжелой транспортной ситуации. Правда, в Балашихе возможны улучшения, если будет построена линия скоростного трамвая, но пока это транспортное решение остается на уровне обещаний.

Улучшить ситуацию в Коммунарке может расширение Калужского шоссе, но, пока его не произошло, транспортная ситуация остается очень тяжелой», – поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Помимо этого в Балашихе явный переизбыток предложения на фоне недостатка инфраструктуры, который официально признали области власти, введя мораторий на строительство. «Более серьезное влияние на цены оказывает не высокая конкуренция, а избыток предложения, который может быть не поглощен рынком.

Среди перечисленных населенных пунктов подобное явление ожидается в Балашихе.

В городе активно ведется жилищное строительство, а спрос хоть и высокий, однако ограничен, так как Балашиха отличается плохой транспортной доступностью и недостаточным объемом социальной инфраструктуры», – объясняет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По мнению Ирины Доброхотовой, проблемные населенные пункты в списке пяти самых застраиваемых – это деревня Бутово и Коммунарка: здесь не развита инфраструктура и плохая транспортная доступность: «Это факторы, сдерживающие рост цен. Если в 2014 году не будет озвучено новых планов по улучшению транспортной доступности этих локаций, то прогноз по динамике цен – не более 8–10% в среднем по рынку новостроек. Причем основным фактором роста цен будет введение в эксплуатацию построенных корпусов и снижение доли объектов на начальных этапах строительства».

По неоптимистичным оценкам генерального директора «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, рынок не сможет переварить тот объем предложения, который сегодня наблюдается в Подмосковье: «Он значительно превышает существующий спрос, поэтому наиболее перегруженные направления скоро покажут падение цен.

Я прогнозировал ценовой апокалипсис на начало текущего года, однако власти не допустили его развития, зарубив ряд проектов в Подмосковье. Однако пузырь никуда не делся, независимо от того, случится кризис или нет, он лопнет.

В Москве цены будут расти, ближнее Подмосковье окажется примерно на том же ценовом уровне, плюс-минус 3%».

При этом, по мнению Александра Хрусталева, есть города, которые расположены дальше от Москвы, рынки которых в настоящее время находятся в большей опасности. Например, Домодедово, Подольск, Пушкино, Железнодорожный, Лобня, Истра, Солнечногорск и даже Троицк могут потерять, по его мнению, порядка 15–20% , а то и больше – до 30% от нынешних цен на жилье.