Пенсионный советник

Новое метро: цены вырастут не везде

В каких районах вырастут цены на жилье после открытия станций метро

Юлия Погорелова 19.11.2013, 09:53
Сергей Бобылев/ИТАР-ТАСС

14 новых станций метро должны открыться до конца 2013 и в 2014 году в Москве. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, возможно ли повышение стоимости жилья вокруг будущих станций и всех ли станций это коснется.

В Москве до конца 2013 года планируется открыть три станции метро — «Деловой центр» (Калининско-Солнцевская линия), «Лесопарковая» и «Битцевский парк» (Бутовская линия). На 2014 год намечено открытие двух станций Таганско-Краснопресненской линии — «Спартак» и «Котельники», шести станций Люблинско-Дмитровской линии — «Бутырская», «Фонвизинская», «Петровско-Разумовская», «Окружная», «Верхние Лихоборы», «Селигерская» и трех станций Сокольнической линии — «Тропарево», «Румянцево» и «Саларьево».

Однако не во всех районах, где прогнозируется открытие метро, улучшение транспортной доступности увеличит стоимость жилья, говорят эксперты.

Наибольшее влияние на рынок жилья может оказать появление станции в тех районах, где метро ранее не было.

Это Верхние Лихоборы, Селигерская, Котельники (Московская область), Тропарево, Румянцево и Саларьево. Самый оптимистичный прогноз — рост цен до 15% непосредственно после открытия метро.

Среди указанных районов, где должно появиться метро, есть две наиболее проблемные зоны — это районы на Дмитровском шоссе (будущие станции метро «Верхние Лихоборы» и «Селигерская») и территория Новой Москвы (Румянцево, Саларьево), сообщила «Газете.Ru» директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова: «В первом случае на три жилых района общей сложностью более 300 тыс. человек приходится только одна действующая станция метро — «Петровско-Разумовская». Учитывая наличие на «Петровско-Разумовской» станции пригородного сообщения, а также существующую схему подъездных путей, Дмитровское шоссе в сторону центра начинает стоять уже с семи утра.

Сложность транспортной ситуации в зоне Новой Москвы обусловлена в первую очередь наличием крупных населенных пунктов, среди которых, помимо районов Солнцево и Ново-Переделкино, Московский, Внуково, ряд крупных объектов комплексного жилого строительства и др. В итоге ближайшая точка завершения многих маршрутов личного и общественного транспорта — станция метро «Юго-Западная».

Наибольший рост цен возможен в домах, которые расположены не далее 15 минут пешком от нового метро, однако

если вычислять среднюю цену по району, то ее рост будет менее значительным.

«Дело в том, что платежеспособный спрос не растет, поэтому увеличение интереса к одним объектам, которые в наибольшей степени выиграли от открытия метро, влечет снижение интереса к тем домам, для которых ситуация существенно не улучшилась», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Есть факторы, которые могут уменьшить рост цен, сведя его до минимума. Появление новой станции метро влечет за собой концентрацию наземного общественного транспорта, возможное строительство новых ТЦ, организацию рынков и т.д.

«Можно спрогнозировать спекулятивный рост цен на жилье в районах около станций метро «Лесопарковая», «Битцевский парк», «Котельники», «Тропарево», «Румянцево» и «Саларьево» примерно до 15% средней стоимости квадратного метра. При этом Котельники будут исключением, так как тут в целом по Москве одна из самых низких расценок на жилье, это вызвано отрицательным экологическим фоном и высокой концентрацией мигрантов», — поясняет директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Федоров.

В целом, по мнению эксперта, отрицательные последствия от открытия метро могут сократить рост цен с 15 до 10%.

Есть и другие факторы, которые могут снизить потенциальный рост цен. Например, уровень жилой застройки в районе и развитие социальной инфраструктуры. «Качественного жилья в районах Бескудниковский, Марьина Роща практически нет (исключение — «Марфино», однако этот проект практически исчерпал запас роста цены).

Районы Бескудниково, Марьина Роща, Савеловский, район Петровско-Разумовской имеют не самую лучшую репутацию, поэтому заметного роста цен здесь ждать не стоит.

То же самое, например, с Саларьевом: там находился полигон для захоронения ТБО (твердые бытовые отходы). Сейчас здесь происходит рекультивация, есть планы по строительству крупного торгового центра, другой инфраструктуры. Но пока всего этого нет, само по себе наличие метро статус района не поднимет», — поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Другие примеры — Тропарево, старый зеленый район ЮЗАО, или Румянцево, где функционирует крупный технопарк. Здесь, по оценкам эксперта, жилье может подорожать на 7–10% после ввода станций в эксплуатацию.

Помимо роста цен еще один эффект от открытия станции метро — увеличение количества нового жилья. Например, по данным группы ПСН, сейчас наибольшее количество объектов-новостроек расположено на территории Новой Москвы — в данном случае это районы станции метро «Саларьево» и «Румянцево» (в общей сложности восемь-десять проектов комплексного жилого строительства). Цена квадратного метра составляет в среднем порядка 85–90 тыс. руб.

На территории Старой Москвы ситуация иная. «В большинстве районов, где планируется строительство новых станций метро, новостройки практически отсутствуют. Это связано с наличием промзон вокруг и в том числе отдаленностью от метро. Можно предполагать, что строительство метро может способствовать появлению новых комплексов в этих районах», — считает руководитель отдела новостроек ГК МИЦ Александр Энгель.

Как правило, фактор появления метро застройщик учитывает заранее.

«На момент ценообразования еще на старте продаж застройщик учитывает перспективы открытия метро,

поскольку это непосредственно влияет на будущую транспортную доступность проекта. Однако существенное влияние на цены оказывает именно фактическое открытие станции», — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

В остальных районах повышение цен будет происходить в рамках рынка. «Скорее всего, увеличение рыночной стоимости жилья будет либо совпадать с инфляцией, либо немного превышать ее», — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Так, станции метро «Битцевский парк», «Петровско-Разумовская», «Окружная», «Фонвизинская», «Бутырская», «Деловой центр» строятся в районах, где уже есть метро, и их цель — разгрузить уже существующие станции и ветки. Например, в районе станции «Деловой центр» открыто уже две станции — «Выставочная» и «Международная». Станции «Петровско-Разумовская», «Окружная», «Фонвизинская», «Бутырская» должны разгрузить действующую Серпуховско-Тимирязевскую линию метро. При этом вблизи данных станций есть и другие — «Дмитровская», «Тимирязевская», «Петровско-Разумовская». Соответственно, появление этих станций улучшит транспортную ситуацию в районах, но не настолько, чтобы оказать существенное влияние на стоимость жилья.

«Например, открытие станции «Лесопарковая» несущественно повысит цены на жилье. Помимо того что она расположена неподалеку от уже существующих «Аннино» и «Старокачаловской», в непосредственной близости от станции нет жилых домов.

Пересадочная станция «Битцевский парк» также не окажет влияния на цены. Зато обе эти станции дадут жителям Южного и Северного Бутова возможность пользоваться новой веткой метро.

Это недостаточное условие для роста цен, однако оно может повысить ликвидность бутовских квартир: их станут чаще рассматривать покупатели, которые работают на Калужско-Рижской линии», — рассказал «Газете.Ru» Олег Репченко.

Станция «Спартак» окажет влияние на рынок недвижимости только локально: она строится для чемпионата мира по футболу в 2018 году. В этом районе уже есть станции «Щукинская» и «Тушинская», поэтому существенного улучшения транспортной ситуации не произойдет. «Данная станция в первую очередь будет обеспечивать доступ к стадиону, ну и к новому микрорайону, который планируется к строительству на территории бывшего аэродрома Тушино, но сроки строительства которого пока неясны. Ближайшая к станции новостройка — ЖК «Зодиак», где остались единичные предложения. В связи с наличием других станций и отсутствием в локации новых объектов влияние на цены новая станция пока не окажет», — поясняет Александр Энгель.