Рынок растет на больших деньгах

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость растет за счет крупных сделок

Юлия Погорелова 29.10.2013, 08:59
Александра Мудрац/ИТАР-ТАСС

В третьем квартале 2013 года эксперты зафиксировали заметное сокращение объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость. Однако с начала года в целом этот показатель растет, несмотря на замедление темпов роста экономики. Правда, главная причина роста — закрытие крупных сделок.

В третьем квартале 2013 года инвестиции в российскую коммерческую недвижимость были на 17% ниже уровня аналогичного периода 2012 года, тогда как с начала года рост этого показателя составил 46%, такие данные приводит международная компания CBRE.

Сейчас на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость, по оценкам экспертов, наблюдается восходящий тренд — замедление роста российской экономики пока не оказало влияния на активность инвесторов.

Однако рост рынка обеспечивается за счет закрытия крупных сделок.

«Несмотря на то что объем инвестиций контрастирует с замедлением роста ВВП, на сегодняшний день он гораздо выше докризисного уровня. Существующие инвестиционные риски на рынке России могут повлиять на принятие решений инвесторами, однако в то же время они позволяют получать значительную премию по сравнению с другими европейскими рынками. Главное подтверждение тому — закрытие крупных инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в течение последнего времени. Например, в первом квартале 2013 года была закрыта сделка с ТЦ «Метрополис» в Москве, которая существенно повлияла на общий объем инвестиций в начале года», — рассказывает заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба.

Объемы инвестиций за первые девять месяцев 2012 и 2013 годов, по данным международной консалтинговой компании Colliers International, были практически на одном уровне — около $5 млрд. «Рост объема инвестиций в начале 2013 года был связан прежде всего с закрытием сделок, начатых и не закрытых в 2012 году, таких как, например, продажа торгового центра «Метрополис» более чем за $1,1 млрд.

Несмотря на то что в третьем квартале 2013 года мы видим некоторое снижение объемов инвестиций, этот тренд носит скорее локальный характер

и общие объемы инвестиций 2013 года будут находиться на уровне 2012 года», — пояснил «Газете.Ru» исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International в России Станислав Бибик.

Еще одна тенденция — увеличение на российском рынке доли иностранных инвесторов. Например, по оценкам Jones Lang LaSalle, доля иностранного капитала за первые девять месяцев 2013 года оказалась в два раза выше по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. По мнению аналитиков компании, главная причина такого роста — наличие в Москве предложения высококачественных коммерческих объектов со стабильным доходом.

Помимо этого зарубежные инвесторы стали смелее и выбирают менее консервативные способы вхождения в проекты. «Ранее, как правило, они выбирали готовый качественный продукт и инвестировали в него денежные средства. Сегодня они готовы рассматривать схему соинвестирования на этапе проектирования или строительства объекта, если видят в нем потенциал», — рассказала «Газете.Ru» директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова.

Однако и здесь следует сделать важное уточнение: доля иностранного капитала растет за счет больших сумм сделок, а не за счет увеличения количества игроков. По данным компании Knight Frank, доля иностранного капитала в первом полугодии 2013 года составила около 25% в общем объеме транзакций, при этом

участие иностранных инвесторов по-прежнему фрагментарно — новые игроки практически не появляются.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в российских регионах, по данным Jones Lang LaSallе, также выросли и составили $299 млн, или 20% общего объема сделок третьего квартала, по сравнению с 13% в прошлом квартале. Увеличению региональной доли способствовала сделка по продаже ТЦ «Аура» в Новосибирске (около $260 млн).

Дальнейшие прогнозы экспертов относительно инвестиций в коммерческую недвижимость оптимистичны.

«Зарубежные инвесторы прежде всего ориентированы на высококачественные стабилизированные активы Москвы и Санкт-Петербурга. Примером в данном случае могут служить сделки с торговыми центрами «Метрополис» и «Галерея». Российский капитал является более спекулятивным и рассчитывает, как правило, на среднесрочный горизонт владения. В текущем рынке повторить сделки, аналогичные «Галерее» и «Метрополису», будет сложно. Прежде всего это связано с недостаточным предложением аналогичных активов. При этом на рынке существуют интересные инвестиционные идеи в офисном, торговом и складском сегментах, на которые потенциально и будет нацелен интерес инвесторов в среднесрочной перспективе. Мы ожидаем дальнейшего увеличения активности российских и международных игроков», — рассказал Станислав Бибик «Газете.Ru».