Новостройки в стадии стагнации

Новостройки Москвы: цены, анализ текущей ситуации и перспективы

Юлия Погорелова 16.10.2013, 09:47
Артем Геодакян/ИТАР-ТАСС

Количество проектов эконом-класса в Москве сокращается, средняя цена квадратного метра снижается. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, где можно строить новое жилье в границах МКАД и как будет меняться его стоимость в ближайшее время.

Доля эконом- и комфорт-класса в структуре первичного жилья в пределах МКАД составляет 46%, но при этом новостроек эконом-класса всего 3%, такие данные приводит корпорация «Инком». Около 270 кв.м первичного жилья находятся в стадии строительства. Средняя цена квадратного метра в сегменте эконом-класса составляет 130,9 тыс. рублей, в сегменте комфорт-класса — 185,1 тыс. рублей.

В третьем квартале 2013 года в продажу в Москве, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», вышли следующие проекты: ЖК «Эталон-Сити», ЖК «Вершинино», ЖК «Белый парк», многоэтажный дом по адресу ул. Мельникова, вл. 1, 3, корп. 5 и новые корпуса в ЖК «Life-Митинская», новые корпуса в жилом комплексе «Некрасовка-парк». При этом, по оценкам экспертов, объем наиболее дешевого жилья будет сокращаться.

«Что касается возможности расширения предложения доступного жилья в Москве, то вряд ли его станет больше.

Явного «эконома» станет еще меньше, так как строить жилье этого класса в Москве невыгодно. Новостройки комфорт-класса будут появляться, это достаточно удачный «компромиссный» формат. Правда, в таких домах найти квартиру дешевле 8 млн рублей почти невозможно, поэтому «доступным» этот сегмент назвать нельзя», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Один из вероятных сценариев развития столичного рынка новостроек — возведение нового жилья на месте промзон, о котором давно говорит московское правительство.

«Несмотря на заявление столичного градоначальника о том, что Москва застроена на 99%, огромным потенциалом обладают еще не освоенные территории промзон за пределами ТТК. Это хорошие площадки для комплексных проектов, включающих не только высококачественное дорогое жилье, но и доступные дома для рядового покупателя», — сообщил «Газете.Ru» руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

По оценкам «Метриум Групп», практически в каждом округе есть несколько перспективных промзон, в которых планируется редевелопмент. Например, «Южный порт» (ЮВАО), «Донские улицы» (ЮАО), «Южное Очаково» (ЗАО), «Красный строитель» (ЮАО), «Хапиловская» (ВАО) и т.д.

Однако освоение промзон для девелоперов – процесс долгий и затратный. При этом власти отказались от точечной застройки, приоритет отдается проектам комплексной застройки. «Власти придерживаются политики, суть которой в том, что качество жизни в городе не должно ухудшаться, а, значит, строительство жилья должно сопровождаться одновременным созданием всей необходимой качественной и современной инфраструктуры, что происходит за счет бюджета или иных источников.

Таким образом, высокие темпы строительства нового жилья бюджет просто не выдержит. Что касается освоения крупнейших промышленных зон города, то к этому стремятся уже 20 лет.

Приятно, что уже появляются конкретные проекты и юридические значимые документы, однако, физическая реализация подобных проектов намечается в основном за горизонтом 2015 года», — считает директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру» Александр Пыпин.

Средняя стоимость новостроек эконом-класса в Москве, по данным компании «Бест-Новострой», с начала 2013 года снизилась — по сравнению с сентябрем 2012 года на 9%.

Эксперты объясняют это выходом в продажу новых корпусов в районе Некрасовка. «При этом в отдельно взятых ЖК рост цен составил 10-15% в год. Таким образом, в случае отсутствия новых проектов эконом-класса, рост средних цен в данном сегменте до конца года составит до 2%. В отдельных ЖК до конца года возможен рост до 4%», — считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Эксперты не ожидают кардинальных изменений на первичном рынке – в связи с отсутствием активного выхода на рынок новых проектов. «Мы не ожидаем значительных ценовых изменений в краткосрочной перспективе, сейчас рынок находится в стадии стагнации, при отсутствии глобальных экономических потрясений, цены на новостройки будут изменяться в пределах инфляции, плюс-минус несколько процентов. Что касается скачкообразных изменений курса доллара, то, поскольку цены на подавляющее большинство новостроек номинированы в рублях, колебания курсов валют не окажут прямого влияния на рынок недвижимости», — поясняет генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Общая картина могла бы измениться после строительства жилья на территории промзон. Однако, во-первых, этот процесс будет растянут во времени. Во-вторых,

из-за того, что редевелопмент промзон обходится дороже нового строительства, на таких территориях выгоднее строить жилье более высокого класса.

«В целом же учитывая тенденцию к тому, что в пределах МКАД будет строиться жилье все более высокого класса, можно ожидать роста средних цен на новостройки в течение ближайшего года, пока не начнутся крупные проекты по застройке промышленных зон», — говорит Александр Пыпин.

«Если доступное жилье на месте промзон и появится, процесс реконструкции и освоения крупных территорий будет очень растянутым во времени, из-за чего он не окажет одномоментного влияния на рынок», — считает Олег Репченко.