«Хочу жить на чердаке»

Риелторы отвечают на квартирные вопросы читателей «Газеты.Ru»

iStockPhoto
Сколько стоит квартира с чердаком в придачу? Какие квартиры в настоящий момент продаются около будущей станции метро Тропарево? На эти и другие вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают участники рынка недвижимости.

Вопрос 1. Хотим купить двухкомнатную квартиру около метро 1905 года или Баррикадная — до метро максимум 15 минут пешком. Тип дома – не важно, но хотелось бы квартиру на нижних этажах. Ремонт не важен, так как уже есть свой дизайн-проект, который мы будем реализовывать. Хотелось бы, чтобы был тихий двор дома и отсутствие проблем с парковкой машин. Где Вы посоветуете поискать такие квартиры и сколько будут стоить подобные варианты? / Тимур

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

В центральных районах Москвы искать квартиру с гарантированным машиноместом стоит в домах постройки конца 1990-х годов и 2000-х, то есть относительно новых, где подземный паркинг был заложен в проект или была запроектирована стоянка на огороженной территории. Такие варианты потребуют бюджета от 14 до 60 млн рублей. Однако если ориентироваться на машиноместа во дворе, то можно найти квартиру с требуемыми параметрами и за 9-11 млн рублей: если вам подходит первый этаж, обычно это влияет на цену в сторону снижения. Так, за 10,8 млн рублей можно купить двухкомнатную квартиру с отличным ремонтом, в 5 минутах пешком от м. 1905 года, на Пресненском Валу, площадь жилья – 43,4 кв. метра. В 6 минутах пешком от «Баррикадной» на Большой Грузинской улице можно также подобрать квартиру с охраняемой стоянкой для автомобилей, при этом с зеленым двором; площадь квартиры – 45 кв. метров, 2-й этаж. Цена такого предложения – 12,5 млн рублей. Более просторные «двушки» потребуют бюджета 13-15 млн рублей.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Минимальная стоимость двухкомнатных квартир, расположенных в пешей доступности от станций метро Баррикадная и Улица 1905 года, составляет 8,7 млн рублей. За эти деньги можно приобрести квартиру площадью 44 кв. м, которая находится на втором этаже старого панельного дома, построенного 50 лет назад, в Волковом переулке. В целом же, средняя стоимость подобных квартир находится в диапазоне от 10 до 15 млн рублей. Для того чтобы найти дом с тихим двором, можно посоветовать присмотреться к жилым комплексам, расположенным в небольших переулках – Большой Трехгорный, Средний Трехгорный, Студенецкий, Столярный, Расторгуевский и т.д.

Вопрос 2. Мы хотим купить 2-комнатную квартиру в районе будущей станции метро Тропарево, пешая доступность не более 10 мин. Располагаем суммой в 9,5 млн рублей. Первые этажи и убитые квартиры — не подходят. Квартиры с сомнительной репутацией и неясными правами собственности — тоже. На что мы можем рассчитывать при таком бюджете? / Михаил

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Станция метро «Тропарево», предположительно, будет находиться на четной стороне Ленинского проспекта, южнее ул. Островитянова и Проспекта Вернадского. Требуемый вариант следует искать в районе Рузской улицы, ул. Академика Анохина, ул. Академика Бакулева, на самом Ленинском проспекте и частично на ул. Островитянова. Предложений в точно заданной локации и с ограниченным бюджетом очень мало. Ровно за 9,5 млн рублей, однако, можно найти квартиры в конце Ленинского проспекта и на ул. Бакулева, средней площадью 54 кв. метра, в среднем или хорошем состоянии, на средних этажах. Квартиры после трех лет в собственности, подозрений не вызывают, а некоторые из них уже прошли юридическую проверку от риэлторов. Однако эти квартиры расположены примерно в 15 минутах ходьбы от будущей станции метро.

Варианты в пяти минутах от метро требуют больше средств: так, двухкомнатная квартира на ул. Анохина, 60 продается за 17 млн рублей . Более качественные предложения «двушек» расположены в таких ЖК, как «Аркада-Хаус», «Миракс Парк», «Корона» и требуют бюджета около 20 млн рублей. Однако, как видим, и в вашем бюджете есть выбор, хоть и не столь широкий.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

В пределах 15-10 минут ходьбы от будущего метро «Тропарево» можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью порядка 54 кв.м, с кухней 9-10 кв.м в типовом панельном доме конца 1970-х – начала 1980-хх годов начиная от 8,3 млн рублей. Основная же масса подобных предложений находится как раз в пределах 9,3-9,5 млн рублей. А вот стоимость двухкомнатных квартир аналогичной площади, но в более современных домах начинается от 10 млн.

Вопрос 3. Скажите, продаются ли сейчас в Москве квартиры, где есть возможность переделать чердак в жилое помещение, в часть квартиры? Хочу жить на чердаке! Интересует центр Москвы. Сколько будут стоить такие варианты? Чем отличается процедура покупки в этом случае? Сколько будут стоит уже готовые квартиры с подобной планировкой и где вы посоветуете посмотреть? / Даниил

Олег Канке, руководитель офиса «Тургеневское» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

В основном квартиры с переоборудованными чердаками встречаются в историческом центре, поскольку здесь преобладают старые дома и много обеспеченных людей. В новостройках же, как правило, последний этаж – технический.
Что касается продаж квартир с мансардой, я не могу сказать, что эта недвижимость пользуется каким-то повышенным спросом. Во-первых, у мансарды есть ряд серьезных недостатков: высота потолков обычно ниже 2,7 м, а полускошенная крыша дает эффект полускошенной стены. При этом площадь продается по цене «квадрата» ЦАО – 307,8 тыc. рублей. В этом плане дешевле и проще купить квартиру этажом ниже.

В общем объеме предложения вторичного жилья Москвы квартиры с мансардами не превышает 1%, это штучный товар. Это, как правило, элитные квартиры.

Например 7-комнатная элитная квартира общей площадью 145 кв. м (плюс мансарда 100 кв. м) в знаменитом доме архитектора Нилуса на Никитском бульваре стоит 45 млн рублей.

Обустройство чердака возможно в любом случае, если там не проходят коммуникации. До 2005 года была возможность присоединения площади чердака. С 2005 года законотворцы объявили чердаки общей собственностью всех жильцов дома, с этих пор их нельзя купить, но можно взять в долгосрочную аренду. Все вопросы решаются в ТСЖ. Если такового учреждения не имеется, вопрос присоединение чердака к квартире усложняется, поскольку непонятно, с кем заключать договор.

В связи с этими изменениями, интерес к чердакам снизился: тратить деньги на ремонт площади, собственником которой ты не являешься, мало кто хочет.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Таких квартир на рынке не так много – их доля не превышает 5% в общей структуре предложения. При этом чаще всего продаются квартиры именно с возможностью присоединения чердака, а не готовые варианты с подобной планировкой. Правда, иногда их владельцы все же немного облегчают жизнь будущим собственникам, получив, например, согласие у ТСЖ на присоединение.

Квартиры, расположенные на последних этажах, в которых есть возможность присоединить чердак, можно найти в разных районах центра – около станций метро Маяковская, Новокузнецкая, Чистые пруды и т.д. Например, в пятиэтажном монолитном доме на 3-й Тверской-Ямской, 21/23 продается трехкомнатная квартира площадью 75 кв. м по цене 20 млн рублей. Другой пример – «трешка» площадью 62 кв. м, расположенная на седьмом этаже кирпичного дома на ул. Фадеева, 2. Ее стоимость составляет 16,7 млн рублей.

Процедура покупки подобных квартир ничем не отличается от стандартной. А вот в дальнейшем само присоединение потребует от собственника значительных трудовых и денежных затрат – необходимо договориться с ТСЖ (чердак является собственностью всех жильцов в доме), подготовить проект перепланировки, согласовать его с Мосжилинспекцией, заплатить госпошлины и т.д.

Вопрос 4. Хочу арендовать однокомнатную квартиру в спальном районе, рассматриваю станции метро Красногвардейская и Домодедовская. Нужна квартира с хорошим ремонтом, качественным, но дизайнерские изыски не нужны! — со всей необходимой мебелью и техникой, желательно, кондиционер и посудомоечная машина. Пешая доступность от метро. Сколько будут стоить такие варианты? Можно ли уложиться в бюджет 35 тыс. рублей в месяц, учитывая, что это окраина города? / Екатерина

Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Бюджета в 35 тыс. рублей будет достаточно, чтобы снять квартиру в этом районе. Более того, есть и более дешевые варианты, отвечающие поставленным требованиям. Например, за 30 тыс. рублей в месяц можно снять однушку в 10 минутах пешком от метро Домодедовская. Кухня оборудована мебелью и необходимой бытовой техникой. В комнате диван, шкафы для хранения вещей, рабочее место, зона для принятия гостей с телевизором. Общая площадь квартиры 35 кв.м., кухня — 8 кв.м.

Замечу, что выбранный район хорошо подходит для семейного проживания: у метро есть несколько крупных торговых центров, рестораны, аптеки, банки и т.д. Преимуществом и недостатком одновременно можно считать транспортный узел, расположенный на Каширском шоссе у метро Домодедовская. Сюда прибывают автобусы и маршрутные такси из области и аэропорта. С одной стороны, это возможность беспрепятственно совершать самые разнообразные поездки, с другой – сверхнагрузка на общественный транспорт: по утрам в час пик, когда все спешат на работу, сесть на поезд в метро до центра получается не с первого раза.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»:


В пяти минутах пешком от метро «Домодедовская»на Ореховом бульваре можно снять однокомнатную квартиру в хорошем состоянии, с необходимым набором бытовой техники и мебелью на первом этаже девятиэтажного дома за 35 тыс. руб./мес.

В 15 минутах пешком от метро «Домодедовская» в Борисовском проезде можно арендовать однокомнатную квартиру с качественным ремонтом, мягкой мебелью, шкафами-купе, гарнитурной мебелью на кухне и мягкой мебелью в комнате, кондиционером и набором бытовой техники на первом этаже 12-этажного дома за 40 тыс. руб./мес.

В нескольких минутах пешком от метро «Домодедовская» можно снять квартиру с качественным ремонтом, встроенной бытовой техникой на кухне, в частности посудомоечной машиной, которая находится на третьем этаже 17-этажного дома, за 42 тыс. руб./мес.

Уложиться в бюджет в 35 тыс. рублей при аренде квартиры в районе станций метро «Домодедовская» и «Красногвардейская» можно, однако это будут предложения без особых изысков, со стандартным набором мебели и техники, без кондиционера и посудомоечной машины.