В США спешат покупать дома

В США растет количество сделок по покупке жилья на «вторичке»

Юлия Погорелова 23.08.2013, 11:18
iStockPhoto

Продажи на вторичном рынке американской недвижимости в июле по сравнению с прошлым месяцем значительно увеличились. Свидетельствует ли это о восстановлении местного рынка, «Газете.Ru» выясняла у аналитиков и участников рынка недвижимости.

В июле 2013 года количество сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья в США увеличилось до рекордного значения за последние три года. Так, по данным Национальной ассоциации риэлторов Америки, в июле этот показатель увеличился на 6,5% до 5,39 млн единиц в пересчете на годовое значение. При этом этот показатель даже лучше, чем прогнозировалось первоначально, — 5,10 млн домов в годовом исчислении. «Нынешнее восстановление рынка жилой недвижимости наконец встало на прочную основу», — заключил главный экономист Ассоциации Лоуренс Юн.

Надо отметить, что в июне объем продаж домов на вторичном рынке жилья в США снизился на 1,2% по сравнению с предыдущим месяцем до 5,08 млн единиц в перерасчете на год. Однако этот показатель все же оказался на 15,2%
выше показателя июня 2012 года — 4,41 млн единиц.

При этом, по данным Национальной ассоциации риэлторов,

средняя цена за домовладение на вторичном рынке составила в июле $213 500, что на 13,7% выше, чем в июле 2012 года.

Хорошие новости на рынке недвижимости позволяют экспертам прогнозировать некоторое улучшение экономической ситуации в целом. «Рынок недвижимости в развитых странах традиционно считается опережающим индикатором экономической ситуации в стране. Он отражает аппетит домохозяйств к долгосрочным инвестициям и сигнализирует о наличии свободных средств, которые могут быть использованы экономикой. Очень хорошо данная зависимость была проиллюстрирована в 2006-2007 годах в США, когда экономика продолжала расти, а вот рынок недвижимости (как первичный, так и вторичный) постепенно сжимался, отражая слабость совокупного спроса, что, в результате, вызвало крах рынка CDO», — поясняет аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.

Одна из причин повышения интереса к вторичной недвижимости, о которой говорится в докладе, – повышение ставок по ипотеке в Америке. Многие покупатели решили купить недвижимость сейчас, предполагая, что тренд на повышение ставок может продолжиться. Так, в мае ставка по американской ипотеке на 30 лет увеличилась на 1%, в этом месяце ставки также немного подросли – до 4,68% годовых. Эффект «отложенной покупки», проявившийся в данной статистике, подтверждает и эксперт по недвижимости компании Etage Real Estate (Нью-Йорк) Дмитрий Стасюк:

«Весной с появлением положительных новостей в экономике стало понятно, что ставки по кредитам будут расти, — государство больше не будет совершать денежные вливания в экономику через банки.

Поэтому в конце мая была последняя возможность приобрести недвижимость по пока еще низким ставкам. Процесс покупки как раз и занимает 2 месяца. Две-три недели на выбор дома, 3-5 недель на рассмотрение банком кредита. Особенность в том, что при обращении за кредитом после первоначального рассмотрения документов банк сразу же готов зафиксировать текущую ставку. Потом банку нужно еще 3-4 недели на детальное рассмотрение всех документов и выдачу положительного решения. И только после этого физически завершается сделка». Соответственно, по логике эксперта, большинство покупателей домов, которые вошли в статистику за июль, взяли кредиты еще по низким ставкам в мае-июне.

По оценкам экспертов портала Tranio.Ru, еще одна возможная причина роста числа сделок в США в последнее время – возможный доход от сдачи объекта в аренду. Стоимость вторичного жилья меньше, чем «первичного, при этом уровень доходности может быть на вполне приемлемом уровне. Например, по данным консалтингового портала GlobalPropertyGuide.com, при сдаче апартаментов в Нью-Йорке, в зависимости от их площади, доходность такого бизнеса может составить 3,06 - 5,36%. Аренда апартаментов в Майами дает еще больше – 4,95 - 9,41%.

«Если говорить про текущую ситуацию, то

вторичный рынок жилья в США начал постепенно расти примерно с июля прошлого года, тогда как рынок новостроек растет уже около двух лет, правда, достаточно скромными темпами, если их сравнивать с докризисными.

При этом стоит отметить, что драйвером роста, в частности, выступает достаточно мягкая денежно-кредитная политика американского регулятора и программа по выкупу проблемных обязательств, которая включает в себя и покупку MBS (mortgage-backed security) на $40 млрд, что поддерживает ставки по ипотечному кредитованию на сравнительно низком и комфортном для населения уровне», — поясняет Антон Сороко.

По прогнозам аналитика, динамика цен на данном рынке сохранится, по крайней мере, до конца 2103 года. В 2014 году, скорее всего, произойдет некоторое снижение спроса в связи с постепенным сворачиванием программы количественного смягчения.