Малоэтажное Подмосковье ищет покупателя

Многоквартирное малоэтажное жилье в Подмосковье: тенденции и цены

Юлия Погорелова 22.08.2013, 11:34
close
Станислав Красильников/ИТАР-ТАСС

Сегмент малоэтажного жилья, по давним замыслам правительства Московской области, должен стать приоритетным на ближайшие годы. Как сейчас развивается сегмент «квартирной малоэтажки» в Подмосковье, «Газете.Ru» рассказали аналитики и участники рынка недвижимости.

Под «малоэтажным строительством» (согласно Постановлению Правительства РФ от 19 апреля 2007 г. N 242) понимается «комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем работ по строительству жилых домов (индивидуальных и многоквартирных) высотой до трех этажей включительно». Малоэтажное жилье, помимо многоквартирных домов, включает также коттеджи и таунхаусы, однако два последних типа жилья традиционно рассматриваются как самостоятельные рыночные сегменты. Когда же говорят о сегменте «многоквартирной малоэтажки», которому посвящен данный обзор, то часто относят к нему дома и выше указанных 3 этажей.

Например, по наблюдениям корпорации «Инком», малоэтажные жилые комплексы, состоящие из многоквартирных домов, имеют тенденцию к «перетеканию» в более высокую этажность – то есть девелопер строит несколько малоэтажных корпусов и несколько корпусов средней этажности (иногда высотой до 8 этажей) на территории одного комплекса. Бывают и другие смешанные решения — в одном проекте могут объединяться малоэтажные корпуса, таунхаусы и индивидуальные дома.

Активное развитие малоэтажного строительства в Подмосковье началось в 2010 году.

«Малоэтажные ЖК, которые были возведены в 2010 году, завоевали популярность благодаря доступным ценам.

С 2010 года этот рынок (малоэтажного жилья — ред.) пошел вверх и сейчас он продолжает активно развиваться. А до 2010 года было построено не больше 10 малоэтажных жилых комплексов. Раньше такие комплексы почти не строились потому, что девелоперы пытались позиционировать их как бизнес-класс. Характерный пример – комплекс Павлово-2, где позиционирование квартир явно не соответствовало сути предложения. Основное отличие современных жилых малоэтажных домов от тех, которые были построены ранее, в том, что сейчас они не позиционируются как элитные», — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

По данным «Инком-Недвижимость», по итогам 2 кв. 2013 года доля малоэтажных домов составила 12% от подмосковного рынка в целом. Больше всего малоэтажного жилья возводится на северо-западе области, как по количеству домов, так и по суммарному количеству проектов. Самая многочисленная экспозиция малоэтажных жилых домов (МЖД) расположена по Ленинградскому направлению.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»,

средняя стоимость квартиры на рынке загородных малоэтажных жилых комплексов в I полугодии 2013 года составляла 4,1 млн руб.

По отдельным направлениям средняя цена варьировалась от 2,4 (юго-восток) до 5,9 (запад) млн руб. Одни из самых недорогих квартир – в среднем от 1,43 до 1,83 млн руб. – предлагались на Егорьевском, Киевском и Ленинградском шоссе, но на большом удалении от Москвы (за 80 км от МКАД).

По данным «Метриум Групп», невысокие цены можно найти в таких проектах, как ЖК «Лебединое озеро» (Солнечногорский район), ЖК «Оквилль в Родниках» (Раменский район), ЖК «ЭКО Парк Нахабино» (Красногорский район), ЖК «Восточная Европа» (Щелковский район) и др. Однокомнатную квартиру в данных комплексах можно приобрести за 1,4 - 1,9 млн рублей.

Очевидно, что наибольшей популярностью у покупателей пользовались бы малоэтажные ЖК с выгодным расположением — построенные либо около МКАД, либо рядом с крупными населенными пунктами области. Однако в настоящее время таких проектов на рынке немного. «Большинство малоэтажных проектов все-таки реализуется на участках, удаленных от крупных населенных пунктов. Соответственно, их строительство практически никак не отражается на рынке недвижимости конкретного города», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Одной из особенностей рынка многоквартирного малоэтажного жилья, по мнению директора аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александра Пыпина, можно считать бросающееся в глаза разнообразие проектных решений. «Повышение разнообразия проектов, позиционирование их на разные социальные группы, наличие у каждого из малоэтажных проектов своего уникального «лица» и своей маркетинговой политики и является основным отличием рынка малоэтажной застройки Подмосковья, этим он отличается от рынка многоэтажной застройки, где подход и продукт в среднем более стандартизирован» — говорит Александр Пыпин.

Заметная тенденция в ближнем Подмосковье — попытка сделать территорию малоэтажного ЖК более комфортной при некотором снижении средней площади квартир.

«Если говорить о крупных проектах в ближнем Подмосковье, которые сейчас наиболее активно рекламируются и продвигаются, — рассказал Александр Пыпин «Газете.Ru», — то для них основной тенденцией последних лет стало усиление роли общественных пространств, обустройства прилегающей территории и снижение средней площади квартир. Эта ситуация отражает тенденцию, которая состоит в том, что для комфортного проживания лучше приобрести квартиру не в 80 (условно говоря) квадратных метров, но когда при этом жильцу негде машину поставить и сразу у подъезда носятся автомобили, а приобрести 70 квадратных метров, пусть и за те же деньги, но в жилом комплексе, где жить комфортно, удобно и безопасно».

Для девелоперов строительство малоэтажных ЖК — более простой, по сравнению с многоэтажными проектами, но менее прибыльный бизнес. С одной стороны, согласовать строительство такого комплекса легче, он требует меньшего количества коммуникаций, однако за счет меньшего объема продаж прибыль проекта также будет меньше.

«Покупателей могут смутить длительные сроки реализации малоэтажных проектов за счет освоения большой территории,

однако строительство самих домов в целом занимает меньше времени, нежели многоэтажных корпусов», — уточняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Учитывая неоднократные заявления подмосковных властей о приоритете строительства именно малоэтажного жилья в области, эксперты видят в нем некоторый потенциал. Однако пока, из-за специфичности этого рыночного сегмента, стоимость многоквартирного малоэтажного жилья в Подмосковье не увеличивается. «Все-таки малоэтажные комплексы пользуются более низким спросом по сравнению с многоэтажными объектами, — признает Мария Литинецкая. — Соответственно, они и не показывают такие высокие темпы реализации, и у застройщиков просто нет поводов для резкого повышения цен».

Более того, пока этот сегмент считается на рынке более рискованным по сравнению с многоэтажными проектами. «Немного подпортили репутацию малоэтажных ЖК ряд скандалов, связанных с тем, что строили малоэтажные жилые дома на землях, которые не предназначены для этого. Поэтому особенно внимательно нужно смотреть документы на землю и разрешение на строительство (оформляются ли они как квартиры или как долевая собственность и др.).», — напоминает Дмитрий Таганов.