Стагнация еще на 5-10 лет

Цены на московское жилье осенью 2013 года: мнения экспертов

Юлия Погорелова 21.08.2013, 09:46
Артем Геодакян/ИТАР-ТАСС

На рынке московского жилья эксперты отмечают коррекцию цен вниз. Что ждать от осеннего сезона 2013 года, пойдут ли цены вверх, возможны ли другие сценарии, «Газете.Ru» рассказали аналитики и эксперты рынка недвижимости.

В преддверии нового делового сезона на рынке недвижимости столичного региона продолжает сохраняться умеренная коррекция цен вниз – к таким выводам пришли аналитики аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». При этом сейчас небольшое снижение продемонстрировали не только долларовые цены, но и рублевые.

По итогам июля 2013 года, по данным IRN.RU, сильнее всего подешевели квартиры относительно доступного сегмента – панельные дома и старые кирпичные с малогабартными квартирами (на 2,2 - 2,6%). Долларовые цены на квартиры более высокого ценового сегмента – «сталинки» и современный монолит-кирпич — снизились за месяц на 1,1% и 1% соответственно. Такая ценовая динамика наблюдалась почти на протяжении всего лета. Однако сейчас тенденция меняется – стоимость дорогого жилья снижается быстрее, чем эконом-класса. Так, за последнюю неделю цены на типовую панель не изменились, в «хрущевках» снижение составило 0,1%, в то время как, например, «сталинки» и современные монолитно-кирпичные дома подешевели на 0,4%.

«Дело в том, что относительно дешевое жилье быстрее реагирует на изменения рынка. Поэтому изменение динамики в этом сегменте можно воспринимать как общую смену тенденции. Более дорогое жилье инертно, поэтому позже реагирует на внешние сигналы.

Момент, когда недвижимость высокого ценового сегмента начинает медленно повторять тенденции экономкласса, можно считать признаком стабилизации рынка.

То есть тенденции последних полутора месяцев свидетельствуют о том, что рынок пытается зафиксироваться у отметки в $5000 за кв.м – медиане колебаний последних лет», — поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Из-за макроэкономических изменений стоимость жилья будет незначительно колебаться – то вверх, то вниз. При этом период стагнации будет весьма затяжным, прогнозируют эксперты. «Мы считаем, что состояние равновесия сохранится до тех пор, пока не будут устранены глобальные экономические причины (в США и Еврозоне), которые и привели к этому кризису.

Как я говорил в 2008 году о том, что ситуация сохранится еще 10-15 лет, так считаю и сейчас.

То есть, еще 5-10 лет рынок заметно не вырастет», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».

Если говорить о первичном рынке недвижимости, то здесь стоимость жилья зависит от объема выхода нового предложения и повышения стадии готовности проекта. По оценкам компании «НДВ-Недвижимость», в июле 2013 года была зафиксирована неоднородная динамика внутри классов — в эконом- и комфорт-классах наблюдалось снижение стоимости квадратного метра на 1,1% и 1%, соответственно. «Такое изменение связано, прежде всего, с вымыванием квартир небольшой площади, где стоимость квадратного метра выше», — объясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

По оценкам «Метриум Групп», с апреля 2013 года стоимость новостроек снижается – только в июне было отмечено небольшое повышение на 1,1%. В итоге, средневзвешенная стоимость к текущему моменту снизилась на 3,1%, до 124,9 тыс. рублей за квадратный метр. В компании такие ценовые колебания объясняют выходом нового предложения, в том числе в сегменте апартаментов. Однако в целом эксперты считают, что новые проекты появляются недостаточно активно. «В столице по-прежнему острый дефицит новостроек в связи с приостановкой выдачи ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Учитывая грядущие выборы мэра, оживления рынка не приходится ждать ранее октября-ноября, когда в продажу могут поступить новые проекты», — считает Денис Бобков, руководитель аналитического Центра Est-a-Tet.

При возможной девальвации рубля осенью, о которой говорят эксперты, ситуация на рынке недвижимости может выглядеть следующим образом. По мнению экспертов, сначала это может привести к увеличению спроса – люди захотят вложить свои деньги в недвижимость. На фоне увеличивающегося спроса застройщики могут поднять цены.

«Не исключено, что через некоторое время рост стоимости жилья повлечет за собой падение спроса, поскольку покупательская способность уже сейчас находится на пределе.

Застройщики будут стараться стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок, и в итоге цены начнут снижаться. Тем не менее, коррекция будет небольшая, в пределах 10-15%. Такого существенного снижения, которое мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».