Екатерина Шульман
о новой роли
российского парламента

Особенности бизнес-класса за МКАД

Сколько стоит жилье бизнес-класса в ближнем Подмосковье

Юлия Погорелова 30.07.2013, 10:44
Артем Геодакян/ИТАР-ТАСС

В ближнем Подмосковье жилье бизнес-класса занимает четверть местного рынка недвижимости. Сколько стоит такое жилье и чем оно отличается от московских проектов, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости.

В ближнем Подмосковье, на расстоянии до 30 км от МКАД, жилье бизнес-класса составляет порядка 25% всех новостроек, подсчитывает компания «Метриум Групп». Для сравнения, в Москве этот показатель примерно в 2 раза больше – 55% рынка новостроек, не считая апартаментов бизнес-класса. При этом определить, какими именно характеристиками отличается жилье бизнес-класса, довольно проблематично, и особенно в области.

«Понятие «бизнес-класса» в Подмосковье размыто, так как отсутствует его основополагающий признак – расположение рядом с деловым центром.

С другими признаками также возникает некоторая путаница. Если в Москве жилье этого сегмента обладает примерно одинаковым набором преимуществ (расположение недалеко от центра города, оригинальная архитектура, хорошие видовые характеристики, большие площади квартир, развитая инфраструктура и т.п.), то в Подмосковье эти элементы могут присутствовать в разных сочетаниях и в большинстве случаев – все же в жилье, которое скорее можно причислить к сегментам эконом и комфорт», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Областной бизнес-класс располагается либо вблизи водных объектов или лесных массивов, либо в центральной части крупных городов Подмосковья. Крупные проекты бизнес-класса отличаются наличием огороженной территории с собственной расширенной инфраструктурой, что для Москвы редкость, так как плотность населения и застройки в Москве выше, да и инфраструктура обычно уже рядом сложилась и создавать полноценный набор инфраструктуры в ходе строительства нового объекта нет необходимости. При этом в подмосковных проектах бизнес-класса проще решать вопросы размещения парковки», — рассказывает Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру». «Также можно отметить, что архитектурные решения подмосковных проектов бизнес-класса — более сдержанные и простые, но достаточно функциональные, а традиционным материалом при строительстве остается кирпич. При этом бизнес-класс хорош именно не масштабностью, а индивидуальностью», — говорит руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Спрос на квартиры в областных жилых комплексах бизнес-класса ограничен. Большинство потенциальных покупателей Подмосковье привлекает именно возможностью купить квартиру за минимальные деньги. Если же покупатель решается на более дорогую покупку, в сегменте бизнес-класса, то это будет, скорее всего, загородное жилье, а не квартира в многоэтажном ЖК.

«Стоит отметить, что

проекты многоквартирных ЖК бизнес-класса в Московской области вступают в конкуренцию с загородными коттеджными поселками.

При прочих равных, в рамках одного и того же бюджета, большинство потенциальных покупателей предпочтет приобрести загородный дом в поселке с собственным участком, чем квартиру (пусть даже бизнес-класса) в бетонном «муравейнике», — говорит Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ – Девелопмент (ГК «МИЦ»).

Зачастую девелоперы вынуждены улучшать потребительские характеристики своего жилья из-за высокой конкуренции в сегменте новостроек. Правда, некоторые проекты только позиционируются как бизнес-класс, а в реальности относятся к комфорт-классу. «Предложение на первичном рынке области велико, рынок на грани затоваривания. Из-за того девелоперы, можно сказать, вынуждены применять «качественные решения» для победы в конкурентной борьбе.

Однако сделать из таких проектов полноценный бизнес-класс девелоперам мешает, во-первых, их расположение, а во-вторых, низкий спрос на такой продукт. Поэтому цена квадратного метра у жилья эконом- и комфортклассов в Подмосковье примерно равна той, что отмечается в проектах, которые позиционируются как бизнес-класс. Конечно, общая стоимость квартиры будет выше, так как в этих проектах обычно больше площади», — поясняет Олег Репченко.

По подсчетам компании «Метриум Групп»,

сейчас в Подмосковье в зоне до 30 км возводится более 5 млн. кв. м жилья бизнес-класса.

Наиболее активно оно строится в Красногорском, Одинцовском, Химкинском и Мытищинском районах. В качестве масштабных подмосковных проектов бизнес-класса можно привести в пример микрогород «В лесу» и комплекс «Красногорье DeLuxe» в Красногорском районе, а также ЖК «Славянка» (Одинцовский район). При этом средняя стоимость жилья в новостройках бизнес-класса в Подмосковье даже ниже, чем в московском эконом-классе – порядка 90 тыс. рублей за кв.м. Цены сильно дифференцированы в зависимости от каждого конкретного населенного пункта. Например, в Одинцово данный показатель находится на уровне 100-110 тыс. рублей за кв. м, а в Мытищах – 80-85 тыс. рублей за кв. м.

Отчасти по причине невостребованности жилья бизнес-класса у покупателей, отчасти из-за его несоответствия всем характеристикам жилья такого класса, на фоне выхода на рынок нового предложения, стоимость квартир в таких домах за МКАД снижается. Рост цен на объекты, по словам экспертов, будет происходить только за счет повышения стадии готовности проекта. По данным компании «Азбука жилья», средний уровень цен на квартиры бизнес-класса в Подмосковье (до 30 км от МКАД) по итогам второго квартала 2013 года, по сравнению с концом 2012 года, понизился на 8,3%. «В условиях более умеренного по сравнению с 2012 годом спроса на жилье в текущем году, а также в связи с ожидаемым выходом нового объема предложения в сегменте бизнес-класса во 2 полугодии 2013 года ожидается продолжение сокращения средневзвешенной цены предложения. По итогам 2013 года возможно снижение порядка 10%. В 2014 году, при сохранении текущей макроэкономической обстановки и сокращения нового предложения бизнес-класса, ожидается умеренный рост цен, связанный с увеличением стадии строительной готовности объектов», — считает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Антон Северьянов.

Рост цен будет сдерживаться за счет выхода на рынок проектов по более низкой стоимости, но при этом с аналогичными потребительскими характеристиками.

«В ближайшем будущем спрос на бизнес-класс в Подмосковье вряд ли будет расти, поэтому и цены не будут повышаться.

В отличие от качественных проектов комфорт-класса, дома с большими площадями квартир и, по сути, тем же набором характеристик будут низколиквидным продуктом», — прогнозирует Олег Репченко.

При этом, за счет ограничения высотности проектов в Подмосковье и нацеленности на строительство ЖК с инфраструктурой количество жилья бизнес-класса может несколько увеличиться. «В будущем доля строительства жилья бизнес-класса в Ближнем Подмосковье будет увеличиваться, а строительство жилья эконом-класса «оттесняться» дальше от МКАД. Однако темпы роста этого сегмента будут сильно зависеть от градостроительной политики в Московской области – если на рынок будет выводиться мало новых проектов, а этажность и плотность будут ограничены, то новые проекты будут в большей степени относиться к сегменту бизнес-класса», — прогнозирует Александр Пыпин.