Слушать новости
Телеграм: @gazetaru
Куда ведут московские дороги

Ремонт дорог и стоимость жилья: мнения экспертов

Реконструкция дорог в Москве и, как следствие, улучшение транспортной доступности не всегда приводит к подорожанию местной недвижимости. В каких случаях цены на жилье вырастут, а в каких — снизятся, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Масштабная реконструкция дорог одним владельцам квартир несет удорожание стоимости их собственности, а другим — удешевление. Например, квартиры с окнами, выходящими на трассу, могут подешеветь из-за выросшего шума, уничтожения зеленых насаждений вдоль трассы, от выросшей загрязненности воздуха. Особенно сложно жителям домов, если рядом строится новая эстакада, которая огибает дом сразу с нескольких сторон. В тоже время квартиры в тех же домах, но с окнами, выходящими во двор могут даже подорожать, особенно, если, например, одновременно с реконструкцией дороги провели благоустройство и ограждение двора, были созданы дополнительные места для парковки машин жителей, а раньше жители «дрались» за место. Но может быть и иная ситуация, когда придомовая территория существенно уменьшается и особенно она критична, если подъезды домов выходят в сторону реконструируемой трассы — здесь влияние реконструкции на цену отрицательное.

Неоднозначна ситуация и с окружающей инфраструктурой, доступность которой также может измениться из-за реконструкции. Например, если администрация, детский сад, школа, поликлиника, магазины расположены по другую сторону реконструируемой улицы (речь идет о создании магистрали, расширении числа полос, уменьшении числа наземных переходов), то попасть туда после реконструкции будет сложнее, и ценность такого жилья уменьшится. Но если инфраструктура на той же стороне магистрали, то причин для снижения стоимости из-за этого фактора нет. В среднем случае реконструкция магистралей в ее московском варианте снижает доступность социальных объектов для жителей в районе проживания, так как дополнительно «разрезает» районы. С другой стороны грамотная реконструкция повышает доступность объектов общегородского значения, объектов находящихся на удалении от района проживания. Благодаря этому многие могут быстрее доезжать на автомобиле на работу, в парк, любимый ресторан, а это повышает ценность жилья, так как, чем меньше время поездки до основных точек притяжения в городе, тем ценнее жилье. Но это касается тех москвичей, кто работает, много перемещается по городу. Пенсионерам, у большинства которых окружающее пространство обитания сокращается до лавочки, ближайших магазинов, сквера и поликлиники, масштабные реконструкции городских магистралей несут, обычно, ухудшение среды обитания. Для них ценность жилья «на дороге» существенно снижается. Что касается примеров, то один из наиболее ярких — это последствия строительства третьего транспортного кольца: квартиры с окнами, выходящими на его эстакады, потеряли в цене до 20%. В то же время дома, расположенные в районах, прилегающих к третьему кольцу, но на удалении хотя бы 100-150 метров от трассы, не потеряли в цене, а только приобрели.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Если говорить о реконструкции трасс, то заметный прирост цен может продемонстрировать жилье в области — если речь идет не просто о ремонте с небольшим расширением, а о реальной масштабной реконструкции или строительстве новой трассы. Это может добавить 5-15% к цене в зависимости от полезности транспортных улучшений для конкретного дома. Правда, были и примеры более существенного подорожания: так, после реконструкции Киевского шоссе в отдельных домах цены поднялись на 30%.

В черте Москвы рост цен после реконструкции трасс не столь существенный. Прежде всего потому, что в большинстве случаев это, к сожалению, не ведет к серьезному сокращению времени в пути. Например, при реконструкции Каширского шоссе власти прогнозировали увеличение пропускной способности дороги на 20%. Не знаю, проводили ли уже замеры реальных улучшений, но в любом случае 20% означает, что вместо, допустим, 50 минут люди проводят в дороге 40 минут — и речь идет только о езде по реконструированной трассе. Затем ближе к центру они с этой трассы съезжают и все равно «упираются» в пробку. В результате общая экономия времени оказывается совсем несущественной.

И цены на жилье реагируют соответственно. Если продолжить разбирать пример с Каширским шоссе, то районом, который должен был от этого максимально выиграть, является Москворечье-Сабурово. В районе нет близко расположенной станции метро, поэтому Каширка является основным способом выбраться в центр. За последний год цены в районе выросли на 6%, тогда как общий рост цен в Москве за этот же период составил 3%. То есть к какому-то прорывному росту цен реконструкция шоссе не привела.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Транспортная доступность по-прежнему остается одним из самых главных критериев при выборе жилья. Поэтому любая реконструкция дорог вполне естественно повышает привлекательность района, как для покупателей, так и для застройщиков. Спрос на жилье растет, что в свою очередь отражается и на ценах.

Однако данное явление в большей степени характерно для городов Подмосковья, где реконструкция магистралей значительно улучшает транспортное сообщение со столицей. В Москве же ситуация не такая однозначная. Поездка на наземном транспорте не всегда прогнозируема в связи с большим количеством пробок. А вот метро в большинстве случаев предоставляет возможность добраться из пункта А в пункт Б за определенное количество времени. Поэтому для более ощутимого роста цен на жилье одной реконструкции дорог недостаточно. Необходимо комплексное улучшение транспортной ситуации района, включая и строительство новых станций метрополитена. Именно в таком случае обеспечен рост стоимости жилья как минимум на 10-15%.

Вообще реконструкция дорог не всегда ведет к повышению стоимости жилья. При расширении трассы чаще всего страдают жители близлежащих домов – ухудшается экология, увеличивается уровень шума. Именно в таких объектах цены на квартиры вообще могут снизиться. Кроме того, затянувшаяся реконструкция также может негативно сказаться на привлекательности жилья – высокие цены и туманные перспективы окончания строительных работ лишь отпугнут покупателей.

В настоящее время в Москве ведется активная работа по реконструкции и строительству новых магистралей. Среди наиболее перспективных с точки зрения роста цен на жилье можно выделить те трассы, где улучшение транспортной ситуации произойдет одновременно появлением метро в ближайшие четыре года. Это Рязанский проспект, Северо-западная хорда, Дмитровское шоссе, Мичуринский проспект, Новорязанское шоссе, Кутузовский проспект (Можайское шоссе), Волоколамское и Киевское шоссе.

Планы по реконструкции Кутузовского проспекта и строительству его дублера выглядят масштабными и дорогостоящими. После окончания строительных работ трасса расширится до 8-12 полос (вместо 6-8). Однако единственной станцией метро, которая появится вдоль Северного дублера Кутузовского проспекта, станет «Кунцевская», строящаяся в рамках третьего пересадочного контура метрополитена. Ремонт магистрали сможет существенно сократить количество пробок и благотворно скажется на имидже северо-запада как делового кластера Москвы, что также поспособствует удорожанию квадратного метра жилой недвижимости в близлежащих районах. Поэтому к концу 2015 года следует ожидать значительного роста цен в Кунцево и Фили-Давыдово.

Денис Бобков , руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:

В этом году власти продолжили массовую реконструкцию дорог в Московском регионе.

Действительно, при ремонте транспортного полотна увеличивается плотность автомобильного потока, в некоторых случаях расширения, трасса проходит под окнами жилых домов или поднимается на уровень 2-3 этажа. Например, так произошло с Рублевским шоссе, где эстакаду подняли высоко и дискомфорта для жителей стало больше. Но власти стараются компенсировать неудобства - возводятся защитные экраны, проводятся работы по озеленению и замене окон.

Положительных факторов, несомненно, больше, после реконструкции увеличивается пропускная способность трассы, сокращается время в пути. Это очень актуально для жителей спальных районов, работающих в центре столицы.

Реконструкция Можайского шоссе скажется только положительно на транспортной ситуации, так как на этом направлении находится большой жилой фонд.
В пределах города в настоящее время пропускная способность этой трассы сильно ограничена, так как часто перекрывается для пропуска правительственных картежей, выезжающих на Кутузовский проспект, а потом на Рублевское шоссе. В Москве новостроек на Можайском шоссе практически не представлено, однако за пределами МКАД, крупнейшим центром жилья этого направления является г. Одинцово, который стабильно входит в тройку самых дорогих городов Подмосковья и при этом остается популярным для приобретения там недвижимости. Средняя стоимость кв.м. сегодня здесь составляется примерно 95 тыс. рублей.

Из-за реконструкции дорог, по данным нашей компании, не было зафиксировано снижения цен на недвижимость. Жилье в Москве всегда пользовалось спросом – люди понимают вес «прелести» урбанизации города и редко можно встретить дом, одна сторона которого не выходила бы на дорогу. К примеру, ЖК «Дом на Беговой», в котором достаточно высокие цены, успешно продавался, несмотря на то, что расположен рядом с Третьем транспортным кольцом, а даже наоборот, близость к основному транспортному узлу столицы показалась покупателям очень удобной и безусловно повлияла на ликвидность этого предложения.

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

Реконструкция дорог практически не оказывает положительного влияния на стоимость жилья, расположенного поблизости. Ощутимое улучшение транспортной доступности и, как следствие, повышение цен на жилье, чаще связано с открытием в том, или ином районе станции метро. В этом случае речь может идти о росте цен на недвижимость на уровне 10-15%.

Реконструкция дорог в большинстве случаев отрицательно сказывается на привлекательности жилья, расположенного поблизости, и, как следствие, на уровне цен. В случае, когда происходит расширение шоссе/проспекта/улицы, строительство эстакады и др., квартиры в домах, расположенных вдоль реконструируемых улиц, как правило, достаточно сложно продать. Срок экспозиции таких объектов существенно увеличивается, и продавец вынужден снижать цену. В зависимости от объекта снижение может доходить до 15-20%.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

Я не думаю, чтобы реконструкция той или иной трассы в Москве как-то существенно отразилась на спросе или стоимости жилья в том или ином районе. Например, при реконструкции Ленинградского шоссе существенных изменения не произошло.

Реконструкция – процесс долгий, включающий в себя разработку соответствующих коммуникаций, инженерных сетей, и сказать о том, какое влияние данные процессы окажут в итоге на стоимость жилья в этих районах, можно будет только после того, как мы увидим завершение строительных работ на одной из магистралей. Конечно, в каких-то конкретных случаях, в тех домах, окна которых прежде не выходили на проезжую часть, и где после реконструкции под окнами появится новая развязка, может произойти снижение стоимости. Сначала может упасть ликвидность этих объектов, а затем и цена на недвижимость в них может снизиться, на 10-15% по сравнению с теми домами, окна которых выходят на зеленый двор. Например, мы это отмечали при строительстве Третьего транспортного кольца.
В целом же, московская инфраструктура такова, что наличие метро в том или ином районе влияет на стоимость жилья в большей степени, нежели загруженность трассы.

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:

В целом реконструкция транспортной сети города Москвы - мера необходимая. Существующие магистрали и перекрестки давно перестали справляться с имеющимся объемом транспорта. Единичные «вылетные» магистрали не загружены в утренние и вечерние часы пик, а по пятницам в летнее время городские улицы традиционно превращаются в огромные стоянки. Поэтому расширение проезжей части, строительство многоуровневых развязок, тоннелей и путепроводов, как правило, положительно влияет на темпы увеличения стоимости недвижимости в районе в долго- и среднесрочной перспективе. Однако на момент строительства и реконструкции иногда наблюдается снижение стоимости квартир на вторичном рынке. Особенно это касается жилья с окнами, выходящими непосредственно на стройплощадку.
При этом в Москве есть и примеры, когда расширение магистрали негативно сказалось на стоимости квартир. Примером этому служит печально известная реконструкция шоссе Энтузиастов, которая ведется уже не один год. Конца ремонтным работам не видно, а между тем, по проекту, проезжая часть должна вплотную примыкать к подъездам жилых домов. Для осуществления намеченных планов были вырублены многолетние деревья, и протесты жителей учтены не были.

Наибольшими перспективами с точки зрения роста стоимости и инвестиционной привлекательности обладают, прежде всего, районы города, в которых в ближайшее время планируется существенное улучшение транспортной доступности посредством открытия метро. Так, в частности, в текущем году планируется открытие метро на границе Жулебино, Ясенево, в Северном Бутово, что существенно улучшит транспортную доступность этих районов и, как следствие, повлияет на стоимость кв. м.

Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

На эконом-классе в сегменте вторичного жилья дорожные работы и реконструкция магистралей практически не скажутся: снижение цен маловероятно, могут вырасти лишь сроки экспозиции объектов. Если у собственника будет необходимость срочно реализовать свою квартиру, скорее всего, ему придется уступить около 5% в цене, но только за малоприятный вид на стройку и возможный шум. Поскольку реконструкция трасс рассчитана на сравнительно небольшой период времени, не более чем на 2 года, те, кто располагает временем, и может отложить продажу, вообще не ощутят негативного влияния проводимых дорожных работ. Напротив, улучшение транспортной доступности в перспективе повысит привлекательность их объектов среди покупателей.

Что касается сегмента элитных квартир, то тут ситуация несколько иная: возведение новых эстакад и глобальная прокладка новых дорог сказываются на уровне престижности объектов и района в целом. Например, когда возводили участок ТТК на пересечении с Кутузовским проспектом, стоимость квартир, выходящих окнами на стройку, просела на 25-30%. То же самое произошло и с ценами на жилье в районе Ленинского проспекта и «трешки». Чтобы не растягивать сроки экспозиции, собственникам пришлось идти на уступки: состоятельные люди, у которых насыщенные рабочие будни, ищут такое жилье, чтобы отдыхать там душой и толом – с видом во двор в переулках центра города, которые пустеют после 8 вечера.