Апарт-Москва

Стоимость апартаментов в Москве: прогнозы экспертов

Юлия Погорелова 27.06.2013, 10:55
iStockPhoto

Количество апартаментов на московском рынке жилья постоянно увеличивается. Ждет ли этот рынок переизбыток предложения? Что будет с ценами на апартаменты до конца года? На эти и другие вопросы «Газете.Ru» ответили аналитики и участники рынка недвижимости.

Сегодня доля апартаментов на московском рынке новостроек составляют около 20 % от общего объема предложения, подсчитывает компания Est-a-Tet. «Во второй половине года ожидается не менее 10 проектов с апартаментами. В последующие два года апартаменты продолжат завоевывать столичный рынок недвижимости и к 2015 году займут около 30-35 % от общего объема предложения», — говорит руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Довольно значительно доля апартаментов вырастет после окончания строительства нескольких многофункциональных комплексов с апартаментами на территории «Москва-Сити», которые сейчас находятся на этапе проектирования или на самых ранних стадиях строительства.

«Если сегодня в «Москва-Сити» построено и строится около 260 тыс. квадратных метров апартаментов, то после выхода на рынок новых проектов объем апартаментов в деловой зоне может увеличиться почти до 500 тыс. квадратных метров», — поясняет председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева.

Несмотря на активный выход новых проектов, эксперты оптимистически относятся к возможному переизбытку предложения в этом сегменте. «Дешевые апартаменты находятся в крупных проектах на окраинах города или в окружении промышленных зон, однако и там ниже 100 тыс. рублей цена квадратного метра опускается.

Увеличение доли апартаментов на рынке, особенно за пределами центра города, связано не с преимуществами формата как такового, а с особенностями регулирования рынка столичными властями, которые сократили площадки под официальную жилую застройку.

Поэтому о переизбытке рынка апартаментов говорить не приходится. Часто апартаментные проекты являются единственным предложением рынка жилой недвижимости в конкретном районе, при этом технические параметры и планировки максимально приближены к традициям жилых проектов», — говорит директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин. «Сегодня на рынке первичной недвижимости Москвы находится не менее 40 проектов с апартаментами, однако о «перенасыщении», видимо, высказываются представители тех компаний, которые желали бы продавать апартаменты по цене квартир. До тех пор, пока политика ценообразования на апартаменты будет соблюдать принципы разумности и цены будут ниже на 15-20 %, чем на квартиры, о перенасыщении этого сегмента рынка говорить будет рано», — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

По данным компании «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра апартаментов в Москве составляет 217 тыс. рублей. Минимальная стоимость квадратного метра – в апарт-комплексе эконом-класса «Царицыно-2» — 101, 3 тыс. рублей. В комплексе «Флотилия» квадратный метр стоит апартаментов 107,9 тыс. рублей, в МФК «Водный» — 110 тыс. рублей. По данным Kalinka Realty, в элитном сегменте стоимость апартаментов начинается от $11 тыс. за квадратный метр. Например, такие предложения есть в проектах Wine House (Садовническая ул., 57) и Bernikov (Николоямская ул, 11). От $12-13 тыс. за квадратный метр начинаются цены на апартаменты в комплексах Karetniy Plaza, «Новый Арбат, 32» и «Кадашевские палаты».

«По сравнению с первым кварталом текущего года средняя цена довольно сильно упала, однако данный факт не указывает на то, что апартаменты подешевели. Наоборот, они дорожали – например, по итогам мая практически во всех проектах наблюдался рост цен от 1% до 5%, в среднем по рынку он составил порядка 2%.

Снижение средней стоимости квадратного метра было связано с тем, что во втором квартале на рынок апартаментов вышло сразу несколько проектов эконом- и комфорт-класса, которые отличаются низким уровнем цен», — рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По мнению экспертов, рост цен на апартаменты происходит за счет повышения стадии готовности проекта. В успешных проектах стоимость квадратного метра повышается, в неудачных застройщики корректируют ценовую политику. За счет активного выхода нового предложения средняя цена по рынку снижается. «По сравнению с декабрем 2012 года средняя цена снизилась на 12%. Следует отметить, что по ряду проектов класса бизнес и элит, где стоимость номинирована в валюте, рублевые цены в последний месяц выросли за счет роста курса доллара. Тем не менее, в среднем по рынку произошло снижение, на это повлиял факт выхода в продажу значительного объема апартаментов комфорт-класса с относительно невысокой стоимостью», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

По оценкам компании «Метриум Групп»,

в успешных проектах, показывающих высокие темпы реализации, рост цен по итогам 2013 года может составить 6-8%.

«Рост цен на апартаменты соответствует темпам подорожания квартир. Отмечается аналогичная с квартирами тенденция: дорожают не все проекты, а только наиболее качественные и востребованные рынком. По таким проектам с начала года рост цен достигал 5%», — отмечает Екатерина Румянцева.

Основная причина популярности апартаментов у покупателей – меньшая, по сравнению с квартирами, цена. Причина – юридический статус апартаментов, в них невозможно зарегистрироваться – за исключением апартаментов гостиничного типа. В них регистрацию нужно продлевать каждые пять лет. Апартаментов такого типа, по оценкам компании «Метриум Групп», на рынке порядка 11% от общего количества. «Покупка апартаментов в качестве единственного места проживания сегодня – крайне редкий случай для российского рынка недвижимости. Как правило, желание приобрести именно апартаменты подразумевает наличие у покупателя квартиры с возможностью постоянной регистрации по месту жительства», — говорит Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.
Однако правило, что апартаменты должны быть дешевле квартир, соблюдаются далеко не во всех случаях. «В отношении цен на апартаменты не все так однозначно.

Условно, если сопоставить два идентичных объекта, в одном из которых предлагаются квартиры, а в другом — апартаменты, то дисконт на апартаменты может составить порядка 15%, с целью компенсировать покупателю их юридический статус.

В то же время в реальности такое случается не часто, стоимость апартаментов в том или ином проекте зависит от конкурентной среды в конкретной рассматриваемой локации. Есть примеры проектов с апартаментами, реализуемые практически по тем же ценам, что и жилые комплексы в локации. При этом в центре города готовится к выходу на рынок несколько новых высококлассных проектов с апартаментами класса de luxe, обладающих уникальными конкурентными преимуществами. Предполагаемые цены в этих проектах будут превышать сегодняшние максимумы на рынке элитной жилой недвижимости», — рассказывает Екатерина Румянцева.

С учетом некоторых существенных юридических недостатков по сравнению с жилыми площадями стоимость апартаментов ниже сравнимых жилых проектов на 10%-15% и вряд ли разрыв будет сокращаться. Но в силу планируемой политики интенсивного редевелопмента промышленных зон доля апартаментов может и дальше расти. При этом застройщики попытаются минимизировать юридические недостатки проектов разрабатывая юридические схемы, позволяющие как оформлять временную регистрацию (оформление как гостиничные проекты), так и постоянную (механизмы перевода в жилой фонд).