Недорогие магазины дорожают быстрее

Торговая недвижимость в Москве: обзор цен и прогнозы экспертов

Юлия Погорелова 18.06.2013, 18:32
close
Олег Харсеев/Коммерсантъ

Столичный рынок аренды коммерческой недвижимости демонстрирует разнонаправленные тенденции — в зависимости от расположения и качества объекта, а так же от рыночного сегмента, к которому объект относится, арендные ставки могут показывать и рост до 10% за 5 месяцев, и снижение, и вялое топтание на месте. Однако общим трендом в сфере коммерческой торговой недвижимости стоит признать снижение предложения и рост спроса, которые говорят о возможном потенциале этого рынка для собственников и инвесторов.

О том, какие изменения на рынке аренды торговой недвижимости Москвы наблюдались в первой половине 2013 года и с чем они были связаны, какова была динамика арендных ставок и чего стоит ожидать от второй половины 2013 года, «Газете.Ru» рассказали аналитики и эксперты-участники рынка недвижимости.

Татьяна Ключинская, директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle:


В целом на рынке торговой недвижимости на протяжении 2012 года уровень арендных ставок оставался на прежнем уровне, однако в некоторых сегментах отмечалось повышение верхней границы на 10 – 12%, в частности, в сфере торговли электроникой и бытовой техникой. В 1 квартале 2013 года ставки аренды и условия договоров не претерпели существенных изменений. Максимальная ставка аренды в торговых центрах составила $3 000 – 4 500 за кв.м в год, средняя ставка аренды была на уровне $500 – 1 800 за кв.м в год. Москва продолжает удерживать вторую строчку в списке ключевых рынков с наиболее высоким уровнем ставок аренды вслед за Лондоном. По нашему прогнозу, рост ставок не превысит 3-5% до конца 2013 года.

В целом за 2012 год ставки аренды в Москве выросли на 10 – 15%. Более резкие ценовые скачки отмечались во 2 и 3 кварталах 2012 года на наиболее качественные и удачно расположенные помещения. За 1 квартал 2013 года верхняя граница ставок аренды на качественные помещения площадью 100 кв. м в основных торговых коридорах в Москве осталась на прежнем уровне ($5 500 за кв.м в год), а нижняя граница выросла на 8,5% и составила $3 800 за кв.м в год. Средняя ставка аренды на аналогичные помещения на второстепенных улицах выросла до $800 – 2 100 за кв.м в год. Рост ставок в основных торговых коридорах в течение этого года, по нашим прогнозам, составит 5-7%.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood:


В настоящее время рынок профессиональной торговой недвижимости находится в стадии стабильного роста: по итогам 2012 года прирост ставок составил 10-15% в зависимости от популярности того или иного объекта. В течение первого полугодия 2013 года поступательный рост ставок аренды продолжился и составил около 5% по сравнению с началом года.
Что касается ключевых тенденций рынка, то стоит отметить:
- снижение темпов прироста нового предложения;
- возобновление проектов торговых центров, приостановленных в кризисный период 2008-2009 гг.;
- появление новых проектов, в том числе регионального и суперрегионального масштабов (как в Москве, так и в региональных городах);
- проекты реконцепции и редевелопмента концептуально и физически устаревших торговых центров;
- усложнение концепций новых проектов;
- появление на рынке первых объектов новых для России форматов (аутлет-центры, lifestyle-центры, ритейл парки).

Елена Мишина, Директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»:


Мы фиксируем повышение арендных ставок на торговые помещения в «старой Москве» в среднем на 10% с начала года (при прогнозируемых 5-7% за год).

Причем наибольший рост показывает не топовый стрит-ритейл в центре города, а торговые площади, расположенные на оживленных магистралях в пределах МКАД. По наиболее ликвидным помещениям (с высоким пешеходным и автомобильным трафиком) рост арендных составил 15-20%.

Хорошие помещения в качественных торговых центрах показывают увеличение стоимости аренды на уровне 5-10%, в то время как прогноз был на уровне 2-3%.

Рост ставок связан с бурным развитием рынка ритейла (Россия представляет собой самый крупный европейский рынок по объему потребительского спроса), выходом на рынок большого числа международных торговых операторов, ростом доходов населения, активным развитием новых форматов торговли со стороны операторов розничного рынка.

Что касается сегмента стрит-ритейла, расположенного в центре, определенное влияние на него оказало введение платной парковки в пределах Бульварного кольца. Данный фактор пока не повлиял существенно на ставки аренды, но повысил общую привлекательность помещений для операторов, поскольку облегчил для посетителей вопрос с парковкой.

Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG:


К началу июня объем предложения торговой недвижимости в Москве составил порядка 480 объектов совокупной площадью 230 тыс. кв.м. Из них 66 объектов экспонировались в центре, 412 – за пределами Садового кольца. Средняя ставка аренды за май 2013 года уменьшилась на 13% и составила к началу июня $1 906 за кв.м в год. Объясняется такое снижение уходом с рынка ряда дорогих объектов в топовых торговых коридорах (Тверская, Кузнецкий Мост, Большая Дмитровка, Тверская-Ямская, Валовая улицы). Общий объем предложения за пределами Садового кольца снизился на 6%, общая площадь предложения – на 1%. Средняя ставка по экспонируемым объектам осталась на уровне порядка $890 за кв.м в год.

Тенденцией года в сегменте street-retail можно назвать сокращение объема предложения: за год, с мая 2012 года, этот показатель снизился на 33% на помещения вне центра города. Сокращение в центре города также отмечается, однако происходит медленнее: за год предложение помещений в аренду снизилось на 12% по общей площади (при этом в количественном выражении – по числу экспонируемых объектов – показатель вырос на 3%).

Все более востребованным становится street-retail вне центра города, ставки здесь растут планомерно – быстрее, чем в других сегментах рынка коммерческой недвижимости. За год ставка выросла на 12%, до $989 за кв.м в год. Средняя ставка на объекты в центре города выросла на 4% — до $2 077 за кв.м в год. При наличии общего тренда к повышению ставок на помещения в центре города, темпы роста снижаются: дефицит качественных помещений в сочетании с высокой ставкой снижают привлекательность данного предложения как для крупных, так и для мелких арендаторов. Многие предпочитают развивать свой бизнес за пределами центра города.

Николай Девятилов, генеральный директор Praedium:


Если 2012 год был стабилизационным в плане финансовых показателей (рост на уровне 5% за год), то текущий 2013 уже показывает опережающие показатели роста. Увеличение цен по торговой недвижимости в 2013 году прогнозировалось на уровне 10% за год максимум. В то время как за первое полугодие 2013 года ставки уже выросли на 8-10%. Наиболее активными среди сегментов торговой недвижимости являются торговые центры и небольшие торговые помещения с высоким людским трафиком.

Ставки аренды в самых посещаемых торговых центрах Москвы выросли на 5-7% с начала года, стрит-ритейл показывает рост до 10-12%.

Можно выделить 3 основных причины роста ставок:
1. Выход новых брендов: в 2012 и первом полугодии 2013 года на российский рынок торговой недвижимости вышло много новых ритейлеров. Наибольшее количество новых брендов появилось в сегменте одежды и обуви, заметную активность традиционно проявили продуктовые ритейлеры и операторы общественного питания, формирующие спрос на торговые помещения. Причем наиболее активны люксовые бренды, с одной стороны, а с другой стороны – формат дискаунтеров.
2. Дефицит качественных торговых помещений: с начала 2013 года в эксплуатацию был введен только один торговый центр площадью 8 000 кв.м при заявленных пяти.
3. Расширение уже существующих торговых сетей.