Пенсионный советник

Земля ищет честную цену

Сколько стоит земля в Подмосковье

Юлия Погорелова 28.02.2013, 22:34
Владимир Смирнов/ИТАР-ТАСС

На загородном рынке Московской области зафиксирован скачок цен на земельные участки, связанный с кадастровой переоценкой земли. Правда, не все участники рынка подтверждают этот факт. А некоторые эксперты подчеркивают, что цены хотя и могли временно повыситься, неизбежно снизятся под влиянием рынка.

Стоимость предложения в разных сегментах рынка загородного жилья выросла за период с октября 2012 по февраль 2013 в среднем на 16% — такие данные приводит компания «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг». Аналитики связывают это с кадастровой переоценкой стоимости земель в Московской области (проводится в рамках подготовки к введению налога на имущество).

Переоценка стоимости подмосковной земли привела к увеличению налогов на землю и, как следствие, затрат девелоперов на реализацию новых проектов. «Кадастровая стоимость земельных участков после переоценки приблизилась к рыночной, а в некоторых районах Московской области возросла в 5 раз. Больше всего это отразилось на сегменте участков эконом-класса без подряда, поскольку их стоимость определяют не так много факторов, а земельный налог — один из них. В этом сегменте рост в среднем составил порядка 30%. По тем же причинам повысилась стоимость коттеджей эконом-класса на землях под дачное строительство и ИЖС (рост цены примерно на 20%)», — рассказывает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова, подтверждая данные компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг».

Однако есть и прямо противоположная статистика. По данным независимого земельного портала Zemer.ru,

рост рублевых цен на новые дачные участки и участки без подряда в организованных коттеджных поселках в 2012 году составил 3,8%.

По мнению аналитиков, переоценка стоимости земли, даже в большую сторону, не сильно влияет на рынок в целом. «Влияние кадастровой переоценки на цены реальных сделок с землей в Московской области невелико и в силу специфики российского земельного рынка приводит к снижению средних цен, а не к росту. Слабое влияние изменения налога на землю на цены сделок с землей исследовано теоретиками экономики и проверено на мировой практике. Рост земельного налога не может быть переложен продавцом в значительной части на потребителя (в отличие, например, от роста акцизов на бензин или налога с продаж), так как свойство земельного рынка в том, что количество облагаемого налогом товара постоянно — суммарное количество земли нельзя уменьшить или увеличить, и трудно ее скрыть от налогообложения. В Московской области рост кадастровой стоимости земли подстегивает многих землевладельцев не сидеть на ней сиднем, платя возросшие налоги, а вводить в хозяйственный оборот, создавать добавочную стоимость, в том числе выводить новые объемы предложения на розничный рынок. Поэтому цены реализации земли в среднем не только не выросли, а, наоборот, снизились. Конечно, есть исключения – отдельные территории, где реализуются крупные транспортные проекты, инфраструктурные, где есть вливание бюджетов различных уровней, где создаются наиболее привлекательные и удачные проекты застройки», — считает директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

«Фактическая стоимость объекта в конце концов достигнет цифры, которую ему продиктует рыночная ситуация. Объект может получить высокую кадастровую оценку, но на деле окажется невостребованным у покупателя, что приведет к снижению цены, по которой он будет реализовываться.

Данные, которые мы получили за последние 4 месяца, свидетельствуют о том, что стоимость объектов на загородном рынке оставалась примерно на одном и том же уровне. Если цена менялась, то рост и падение не превышали 2%.

Средняя цена предложения не могла увеличиться, так как новые проекты, которые появляются на рынке, в основном относятся к эконом-классу», — приводит свои данные руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

Несмотря на то, что повышение стоимости земли после ее переоценки эксперты не могут назвать тенденцией, единичные случаи они не отрицают. «Кадастровая переоценка земли в Московской области повлияла на размер земельного налога от кадастровой стоимости – налоги резко возросли. Это отразилось в стремлении собственников (держащих землю, но не развивающих ее) быстрее продать участок, снизив цену. В целом, налоги на период девелопмента не сильно влияют на экономику проекта, и, соответственно, на конечную цену для потребителя. Однако прогнозируется рост эксплуатационных платежей для жителей за счет зон общественного пользования — дорог, прогулочных территорий.

Сама кадастровая переоценка земли была совершена по не совсем понятным принципам.

В отдаленных районах Московской области цены взлетели до 200-300 тыс.рублей за сотку при средней розничной цене 100-120 тыс.рублей,

к таким районам относятся, к примеру, Клинский и Дмитровский», — рассказывает генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов.

По оценкам «Метриум Групп», кадастровая оценка земель оказала большее влияние на удаленные от Москвы территории — Ступинский, Чеховский, Егорьевский, Талдомский, Волоколамский, Зарайский, Павлово-Посадский районы. Здесь кадастровая стоимость возросла в 4-5 раз.

Однако не все землевладельцы согласились с проведенной оценкой земли. В некоторых случаях в отдаленных районах области кадастровая стоимость земли оказывалась выше рыночной, В результате, возникают споры, эти споры /которые/ все чаще решают суды. «Например, осенью прошлого года было вынесено судебное решение относительно земельного участка в 50 га в Новой Москве, принадлежащего «Масштабу» (ГК «Масштаб» владеет крупным земельным активом, размещенным на территории Новой Москвы – прим. «Газеты.Ru»). Суд постановил уменьшить ранее определенную кадастровую стоимость земельного участка с 4,9 млрд. руб. до 833,5 млн. руб. В процессе разбирательства была выявлена ошибка оценщика, который неправильно установил назначение участка.

Резкое повышение земельного налога вызвало недовольство и обычных людей, которые теперь вынуждены платить за свои участки в 10 раз больше, причем иногда не обосновано. Методика оценки кадастровой стоимости не достаточно хорошо разработана и не исключает ошибок. Несовершенство системы кадастровой оценки земельных участков общепризнано. До конца 2013 года власти Московской области планируют ее пересмотреть, чтобы следующая переоценка была максимально адекватной и приближенной к реальности», — рассказывает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

Как рассказали в компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», эксперименты с кадастровой стоимостью земли в Подмосковье происходят на протяжении последних 10 лет. «Стоимость определялась по определенной методике местным советом муниципалитета. Поэтому возникали перекосы, которые разрешались судебным путем. Как правило, суд вставал на сторону физического лица. Перекос мог быть таким: земля на Рублевке стоила дешевле, чем под Мытищами. Иногда стоимость по кадастру была гораздо выше рынка. Причем

кадастровая стоимость рассчитывается за квадратный метр, не привязываясь к площади участка.

То есть не применяется повышающий или понижающий коэффициент в зависимости от площади. А между тем, при освоении участка в 60 га минимум 25% уйдет на дороги, проезды и проходы и т.д., а при освоении 6 соток таких расходов не будет. Поэтому стоимость метра по кадастру должна быть априори ниже рынка, а потом корректироваться с помощью поправочных коэффициентов. Либо же необходима градация – маленький, средний или большой участки. Соответственно, эксперименты с кадастровой стоимостью приводят к брожениям и недовольству. Государство такими играми разрушает саму философию частной собственности, потому что законы работают странно. Политика увеличения стоимости привела к тому, что некоторые землевладельцы переводили свои участки в другую категорию, чтобы платить меньше налогов», — объясняет особенности кадастровой оценки управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Руководство Московской области также признает несовершенство действующей системы кадастровой оценки. Так, по заявлению и.о. губернатора Московской области Андрея Воробьева, действующая система кадастровой оценки земельных участков сейчас не актуальна и будет пересмотрена до конца 2013 года.

Ряд экспертов прогнозируют рост цен на земельные участки, но не связывают их с переоценкой земли.

«После кадастровой переоценки земли количество объектов, выставленных на продажу, на рынке заметно увеличилось.

Инвесторы стали учитывать фактор повышения налога на землю и принялись гораздо быстрее продавать свои участки. Что касается рынка участков без подряда, то здесь резкого изменения стоимости земли в ближайшее время не произойдет. Будет только сезонное повышение цен: к лету стоимость дачного участка увеличится на 10-15%. Однозначно можно сказать, что вырастут цены во всех сегментах участков с коммуникациями, примерно на 20%, но причина этому — повышение себестоимости коммуникаций. Их подведение стало гораздо сложнее и дороже», — считает коммерческий директор УК ТМ «Своя земля» Игорь Богданов.