Пенсионный советник

Квартира в новостройке: риск есть всегда

Плюсы и минусы схем покупки жилья в новостройке

Юлия Погорелова 22.02.2013, 19:14
Александра Краснова/ИТАР-ТАСС

Купить жилье в новостройке можно по различным схемам, основных схем – четыре. Самая «законная» схема — покупка по договору долевого участия (ФЗ 214), но даже этот договор не гарантирует покупателю полной безопасности.

По подсчетам «Метриум Групп», в настоящее время в Москве по договорам долевого участия (ДДУ) заключается 46% сделок, в Московской области — 89%. Сделки по «предварительным договорам» составляют 33% в столице и 1% в области. У компании «НДВ-недвижимость» другие данные для Москвы: по договорам предварительной купли-продажи продается около 36% новостроек, чуть меньше — 30% — по договорам долевого участия (ДДУ).

В любом случае, получается, что

рынок новостроек Московской области является в большей степени юридически чистым, чем московский.

Эксперты объясняют это тем, что процедура получения разрешения на строительство в Москве сложнее, чем в области. «В Москве из-за высокой степени централизации крайне трудно и долго оформлять документы, необходимые для начала продаж по договору долевого участия, например, получить разрешение на строительство. Известны случаи, когда разрешение получают новостройки, уже возведенные под крышу. В результате отношения с покупателями оформляются через схемы предварительных договоров и ЖСК, которые позволяют начать прием денег от населения до завершения всех бумажных формальностей. При этом в Московской области, где разрешение на строительство выдается в зависимости от конкретных нюансов на уровне районных, а то и поселковых властей, получить разрешение на строительство гораздо проще и быстрей, а значит и начать продажи по договору долевого участия на ранней стадии строительства проще», — рассказывает директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

Вообще, квартиру в новостройке можно купить по нескольким схемам — договор долевого участия в соответствии с Законом №214-ФЗ, предварительный договор купли-продажи, покупка через ЖСК в соответствии с Законом №214-ФЗ, договор купли-продажи (ДКП). Все они являются законными на определенном этапе.

«Сегодня рынок в основном освободился от откровенно криминальных схем с использованием всяческих векселей и уходом от налогообложения.

Вспоминается, как МИАН вместо квартир продавал свои векселя, то есть ставил своих покупателей в кабальное положение.

Граждане иногда вынуждены были доказывать, что сделка с векселями была притворной, то есть ничтожной, по сути, прикрывала приобретение квартиры. В то время как одно из предприятий с этим названием – МИАН — обанкротилось, а другое, согласно решению суда, уклонилось от уплаты налогов на миллиард рублей, покупатели жили как на вулкане. Ведь продавец мог либо разориться, либо сесть в тюрьму. А у обывателя не было никакой возможности проверить историю объекта или иным образом застраховаться от рисков», — рассказывает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

«Подготовка к строительству мкр. «Царицыно» началась еще с начала 2000-х годов, а активные продажи в проекте ведутся только последние два года. Естественно, что до этого времени застройщик продавал объекты по другим схемам. В основном по ДДУ продаются свежие объекты, разрешение на строительство которых было получено в последнее время. При этом в Москве до сих пор есть объекты, которые невозможно продавать по ДДУ чисто технически, – например, если земля под застройку находится в собственности города, федеральной собственности. Либо в отношении это проекта с городом заключен инвестконтракт. В некоторых проектах, например, «Новокосино-2», некоторые корпуса продаются по предварительным договорам, некоторые – по ДДУ», — приводит примеры начальник департамента страхования недвижимости СК «Радонеж» Борис Шаронов.

В каждой из схем есть свои плюсы и минусы. «К основным плюсам работы, если смотреть с позиций застройщика, при схеме создания ЖСК можно отнести привлечение денег пайщиков до получения разрешения на строительство, в этой схеме нет жестких гарантий прав владельцев паев ЖСК, а также требований и штрафов, как в ДДУ, начисляемых за нарушения сроков и регламентов строительства. Главные минусы схемы с ЖСК для застройщика — участие пайщиков в принятии решений, а также их влияние на ход строительства. Кроме того, схема с ЖСК вызывает сложности с привлечением банковских кредитов», — поясняет генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.

Как рассказали «Газете.Ru» в компании «МИЭЛЬ-Новостройки»»,

при продажах по схеме с участием ЖСК у застройщиков нет обязательств по срокам ввода дома в эксплуатацию.

В то время как в договоре долевого участия в строительстве, согласно закону, застройщик обязан обозначить конкретный срок передачи квартиры дольщику. Если наступает просрочка, дольщик вправе требовать штрафных санкций. К договорам при схеме ЖСК таких требований не установлено.

Есть и другие схемы покупки квартиры в новостройках. «Например, ГК Мортон продает некоторые свои объекты по предварительным договорам ДДУ. Регистрируется право требования, но деньги покупатель не переводит, соответственно, застройщик их не получает. Есть риск, что покупатель передумает. Но покупатель открывает в банке безотзывной аккредитив, куда кладет деньги за квартиру. Как только будет заключен ДДУ – банк переведет деньги застройщику. Если по истечении оговоренного времени ДДУ не будет заключен, покупатель получит свои деньги обратно. То есть, с одной стороны, такая схема не совсем законна, но, с другой стороны, она безопасна для покупателя», — рассказывает Борис Шаронов.

Сделки по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) часто заключаются на этапе, когда дом уже построен, введен в эксплуатацию, но не оформлен в собственность. «Если же предварительный договор заключается на стадии строительства до ввода дома в эксплуатацию, это является существенным нарушением и свидетельствует, скорее всего, об отсутствии у застройщика необходимой разрешительной документации», — поясняет генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.

«ПДКП не является договором о фактическом приобретении, это всего лишь договор о намерении сторон заключить сделку в будущем. И деньги, полученные застройщиком, не являются оплатой товара, а берутся в счет обеспечения обязательств. Отсюда вытекают все основные риски для покупателя – могут быть пересмотрены условия сделки или, еще хуже, произойти двойные продажи. Поэтому схема предварительной оплаты не дает потенциальному покупателю гарантий получения им выбранной и оплаченной квартиры», — рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При этом свои минусы есть даже у схемы ДДУ. «Продажа жилья по ДДУ не является самой безопасной.

ДДУ защищает только от двойных продаж.

При схеме ДДУ застройщик может привлекать деньги дольщиков, но только после того, как соберет всю необходимую документацию. До этого он вкладывает собственные средства. Это удорожает проект для застройщика, соответственно, для покупателя. Рентабельность таких объектов ниже, а риски оказаться банкротом — выше. Если у застройщика возникают какие-то проблемы, ему негде взять денег на дополнительные расходы. Тем более учитывая тот факт, что последние три года цены на жилье не растут, в отличие от цен на стройматериалы, — соответственно, маржа застройщиков снижается. Если у застройщика нет денег, его признают банкротом. В этом случае предусмотрены штрафные выплаты, но на деле получить их покупателю практически невозможно. При продаже через ЖСК деньги начинают собираться еще до начала строительства — в этом случае у застройщика больше возможностей для маневра, он получает конкурентные преимущества при продаже квартир», — говорит Борис Шаронов.

При ответе на вопрос о том, как схема продажи квартиры влияет на ее стоимость, мнения экспертов разделились. «Если продаются равноценные рядом строящиеся жилые комплексы, один из которых продается по ДДУ, по долевому участию, а другой по схеме, прямо не предусмотренной 214-ФЗ, то во втором комплексе вынужденно снижается цена или предлагается скидка. Более того,

продажа не по 214-ФЗ сильно влияет на темпы продаж.

Но если у дома хорошая концепция, адекватная цена, сопоставимых с ним объектов в окружении нет, то договорная база, применяемая продавцами, мало влияет на выбор покупателей. В целом же, снижение цены, предоставление бонусов – скорее, связаны не с типом договора, а, например, с тем, что динамика продаж застройщика не устраивает, есть намерения повысить интерес к объекту», — считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

«Схема продаж квартир в новостройках абсолютно никак не сказывается на стоимости жилья. Застройщики, как правило, не готовы предоставлять скидки из-за тех или иных форм реализации недвижимости. ПДКП абсолютно правомочна в определенный период жизни новостройки, когда дом уже не может продаваться по ДДУ, но и не может продаваться по договору купли-продажи. И это личный выбор покупателя — готов он или нет покупать квартиру в этот период», — поясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.