Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

«Хочу купить дом в Москве» и другие запросы читателей

Риэлторы отвечают на квартирные вопросы читателей «Газеты.Ru»

Юлия Погорелова 18.02.2013, 20:28
ИТАР-ТАСС

Стоит ли покупать комнату в Москве? Сколько стоит «однушка» в Люберцах и Балашихе? Как заставить застройщика выполнить все обещания при покупке коттеджа? На эти и другие вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают риэлторы и эксперты рынка недвижимости.

Вопрос 1. Хочу купить однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье,

интересуют Люберцы или Балашиха, в новостройке — но не на стадии котлована, а хотя бы на середине строительных работ. Сколько будут стоить такие варианты? Можно ли купить квартиру за 2 млн или придется добавлять? / Алексей

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Выгодные по цене предложения можно найти как среди домов эконом-класса на начальной стадии строительства, так и в построенных объектах. Однако квартиру стоимостью до 2 млн руб. можно купить только в проектах на начальной и средней стадии строительства.

На начало 2013 года однокомнатные квартиры предлагаются в 27 проектах эконом-класса на начальной и средней стадии строительства, расположенных в ближней зоне Подмосковья. И только в трех из них бюджет покупки не превышает 2 млн руб. (это проекты в Ногинском и Люберецком районах).

Однокомнатные квартиры эконом-класса в готовых корпусах остались всего в 14 крупных проектах ближнего Подмосковья (против 27 в строящихся), что объясняется вымыванием наиболее ликвидных объектов на раннем этапе реализации ЖК. При этом квартир стоимостью до 2 млн руб. в таких домах нет. Самая бюджетная покупка обойдется потенциальному владельцу в 2,487 млн руб. — такова стоимость «однушки» общей площадью 38,86 кв.м в построенном доме в ЖК «Гагаринский» в Балашихе.

Самая просторная однокомнатная квартира эконом-класса в практически готовом доме расположена в ЖК «Киово» города Лобня в 15 км от Москвы: 49,3 кв.м в корпусе, находящемся на стадии отделки, она стоит 2,943 млн. руб.

В построенных домах стоимость квартир будет больше. Например, в Лобне минимальная цена однокомнатной квартиры сейчас зафиксирована на ул. Батарейная — 2,932 млн руб. за 40,2 кв.м. В Балашихе практически аналогичный вариант, например, в мкр. «1 мая», будет стоить уже 4,23 млн рублей – за квартиру площадью 41,06 кв.м.

Поэтому покупателю с минимальным бюджетом придется либо инвестировать в самые рисковые новостройки - на начальной стадии строительства, либо поднимать «планку» и изыскивать возможности для покупки квартиры в почти готовом доме.

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:

Цены на квартиры в Люберцах достаточно высокие – например, в готовом доме стоимость однокомнатной квартиры составит порядка 4,5 млн рублей. В Балашихе цены гораздо ниже. Квартира площадью 31,47 кв. м будет стоить 1,9 млн рублей.

Вопрос 2. Присмотрел сейчас участок в коттеджном поселке,

застройщик обещает подвести коммуникации. Какие документы нужно проверить, чтобы не оказаться в ситуации, когда обещания так и останутся обещаниями? Нужно ли подписывать какие-то дополнительные соглашения? Или, строго говоря, 100% гарантии насчет коммуникаций вообще нет? Если застройщик откажется их провести, покормит завтраками, а потом исчезнет с рынка - как будут развиваться события в таком поселке, по опыту других поселков?/Михаил

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group:

Документ, устанавливающий технические требования, называется техническими условиями (ТУ) – на электричество, газ и т.п. Выдается официальная бумага, в которой, например, мощности по электричеству должны быть сопоставлены с мощностью, входящей в стоимость. В ТУ может быть прописана точка подключения, а также наличие трансформаторной подстанции. Гарантией, что подключение будет вестись, являются выкупленные мощности. Следующий этап – коммуникации по участкам - зависит от застройщика. Однако готовые коммуникации – единственная гарантия их существования и будущего функционирования. Часто возможны подключения по временной схеме, а не общей. В случае с водой и канализацией необходимо смотреть проект на прокладку, чтобы понимать, где находится водозаборный узел, куда сливается вода, есть ли разрешение на сброс сточных вод и договоренность о сбросе. Бывает так, что в проекте очистные сооружения имеются, а разрешения на сброс нет.

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам компании ОПИН:

При покупке объекта, где заявлено подведение коммуникаций, в договоре обычно прописываются обязательства застройщика с перечнем работ. Также можно запросить технические условия на инженерные коммуникации (электричество, газ), которые должны быть получены застройщиком, — правоустанавливающая документация на объект.

О гарантиях можно судить лишь по репутации застройщика, когда в ранее реализованных объектах компания выполнила все свои обязательства, и со стороны покупателей не было нареканий. Если же компания не выполняет свои обязательства, тогда с данным договором можно обращаться в суд за возвратом денег и выплатой штрафных санкций. Конечно, это процедура не из приятных, поэтому покупателю на этапе заключения договора следует навести справки о застройщике и проверить правоустанавливающую документацию как на объект, так и на саму компанию.

Вопрос 3. Планирую купить частный дом в Москве,

например, знаю, что такие есть в поселке художников на Соколе. Дом нужен в хорошем состоянии, пригодный для постоянного проживания. Кроме Сокола, какие еще есть варианты частных домов в Москве? (об особняках в центре речь не идет!)/ Владимир Иванович

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Частный дом можно купить помимо поселка художников, также в Серебряном бору, в поселке Годуново, в Потапово и Куркино. В районе Серебряного бора стоимость коттеджей в среднем - от $5 млн и выше. Цена зависит от площади участков и характеристик домов.

В районе Куркино и Потапово стоимость коттеджей ниже — от $2 млн. Также есть предложения таунхаусов и от $1 млн.

Татьяна Бегунова, руководитель группы компании «Домус финанс»:

Вообще говоря, такие предложения действительно есть, и не обязательно на Соколе. Например, в поселке им. Ларина (район Лианозово, Москва) можно найти в продаже дома стоимостью от 37 до 66 млн руб (площадь дома варьируется от 214 до 494 кв. м).

Однако следует заметить, что предложения частных домов на продажу в «старой» столице встречаются редко.

Вопрос 4.Хочу купить комнату в двухкомнатной квартире в Москве,

рассматриваю районы Новокосино или Новогиреево. Требования — желательно не старый панельный дом, в пешей доступности (10-15 минут) от метро. Много ли таких предложений в указанный районах? Сколько они будут стоить? Есть ли потом возможность договориться о выкупе остальной части квартиры?/ Екатерина Андреевна

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»:

Сегодня общее предложение комнат в пределах МКАД на вторичном рынке жилья составляет чуть больше 10%. Замечу, что такой объем предложения в несколько раз превышает спрос: с началом активного строительства в Подмосковье многие предпочитают приобрести полноценную квартиру в области, чем комнату в Москве. Если говорить более конкретно — про районы Новогиреево и Новокосино — то здесь количество таких объектов можно пересчитать по пальцам. В частности, комнату в двушке предлагают всего по 3-4 адресам. Например, комната в 2-комнатной квартире расположенной в 14-этажном панельном доме на ул. Новокосинская в 7 минутах от метро стоит 3,3 млн рублей. Площадь предложения составляет 19,1 кв.м. На ул. Молостовых в 9-этажной панельке купить 10-метровую комнату в двушке можно за 2,2 млн рублей. Чуть дороже — за 2,9 млн рублей — предлагается комната площадью 18,7 кв.м, расположенная в панельном доме на Шоссе Энтузиастов.

Поскольку при совершении сделок с куплей-продажей комнат имеется ряд нюансов, я рекомендую все же обратить внимание на квартиры в новостройках, реализуемые по той же цене, но имеющие куда больше плюсов. Скажем, в Химках в ЖК «Мендлеев» минимальная цена предложения составляет 2,1 млн рублей за 29-метровую однокомнатную квартиру. В новом микрорайоне Лукино в Балашихе однушки стоят начиная от 1,9 млн рублей. В ЖК «Берег Скалбы», расположенном в Ивантеевке, цена за 43-метровую однокомнатную квартиру начинается от 2,6 млн рублей. За аналогичную стоимость можно купить однушку 32 кв.м в Мытищах в ЖК «Спутник». Таким образом, выбор квартир в новостройках, имеющих ту же цену, что и комнаты в Москве, очень большей. Более того, вы получаете не только собственную жилплощадь, но и возможность пользоваться сопутствующими объектами инфраструктуры: школами, детскими садами, парковками, магазинами и отделениями банков, входящими в состав комплекса.

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

На сегодняшний день на рынке представлено около 20 предложений комнат в двухкомнатных квартирах в районах Новокосино и Новогиреево. Стоимость комнаты будет зависеть от множества совокупных факторов, диапазон цен — от 1,8 млн до 3,5 млн рублей. В качестве примера можно привести комнату в двухкомнатной квартире в районе Новогиреево. Стоимость комнаты площадью 15 кв.м составляет 3,5 млн рублей. Квартира, в которой продается комната, находится на 7 этаже, дом расположен в 10 минутах ходьбы от метро, общая площадь квартиры 65 кв.м.

При выборе такого рода жилья необходимо обращать внимание на перспективу присоединения второй комнаты, а так же социальный статус соседей по квартире. Вероятность покупки второй комнаты увеличивается, если во второй комнате прописаны люди пожилого возраста и жильё не приватизировано. Вообще возможность выкупа всей квартиры зависит от позиции соседей, зачастую они могут требовать доплаты, в результате чего стоимость жилья становится выше рыночной.

Вопрос 5. Продаем с соседом 4 комн. коммунальную квартиру

(состояние плохое, обшарпана, требуется ремонт) возле м. Войковская. Квартира у самого метро, 1 мин. пешком. 6 этаж сталинского 7-эт. дома. Высокие потолки. Общая площадь — 91 кв.м, жилая — 62 кв.м, кухня — 9,5 кв.м, комнаты — 24 кв.м, 19 кв.м, 14 кв.м и 4,5 кв.м. С/у раздельный. Окна двух комнат на Ленинградское шоссе и во двор — 2 комнаты и кухня. Балкон — во двор. На Лен. Шоссе — еще один небольшой балкон. Сам двор — благоустроенный, большой сталинский «двор-квадрат», много зелени, детская площадка. Есть детский сад во дворе. Нам с соседом нужны деньги, можем ждать, высокой срочности нет. Юридически все чисто, никаких сложностей с проверками юридической чистоты не будет — семьи живут в этой квартире много лет, все легко проследить. Вопрос: сколько будет стоить такая квартира? Есть ли советы по стратегии поведения при продаже? Заранее спасибо за ответ!/ Андрей

Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Не видя квартиры, я бы ориентировочо оценил ее примерно в 15 - 15,5 млн рублей. Актуальный спрос на подобные объекты не слишком велик. В связи с этим необходимо понимать, что срок экспозиции данной квартиры, если откровенно не демпинговать и если не случится «чудо», в любом случае будет довольно велик (однозначно — не менее 3 месяцев, не исключено, что и больше года), так как она должна найти «своего» покупателя.

Так как квартира находится в плохом состоянии, ее привлекательность можно повысить, проведя ряд работ. Вариантов проведения таких работ может быть два. Как минимум, провести хорошую генеральную уборку квартиры, выкинуть лишнюю мебель и прочую «рухлядь», которой обычно полны коммуналки. Это наименее затратный вариант, реализовать который стоит в любом случае. Если позволяют средства и фактические возможности, стоит задуматься о проведении капитального ремонта. Однако — не «под ключ», а приводящего квартиру в состояние «под чистовую отделку». То есть, квартира «выдалбливается» до голых стен, после чего в ней выравниваются полы, потолки и стены, меняются окна и инженерные системы (водяные и сантехнические трубы, электрика). Необходимо предупредить, что проведение данного комплекса работ потребует освобождения квартиры, так как жить в ней станет невозможно. Но ликвидность квартиры, приведенной в состояние «под отделку», значительно возрастает.

И еще одна оговорка: дополнительно заработать на продаже квартиры, приведенной в состояние «под отделку», вероятнее всего, не удастся. Но деньги, вложенные в ремонт, окупятся, так как ликвидность квартиры — возрастет.