Пенсионный советник

Больше, чем квартира

Сколько стоит таунхаус в Подмосковье

Юлия Погорелова 04.02.2013, 17:19
Таунхаус в Подмосковье иногда покупают, чтобы увеличить площадь Митя Алешковский/ИТАР-ТАСС
Таунхаус в Подмосковье иногда покупают, чтобы увеличить площадь

Таунхаус принято считать альтернативой городской квартире, что учитывают девелоперы: в Подмосковье большинство таких объектов расположено в пределах 30 км от МКАД. При этом по цене московской квартиры можно купить таунхаус существенно большей площади.

По различным оценкам, рынок таунхаусов занимает порядка 15% от всего количества сделок на рынке загородной недвижимости. По данным ОПИН, первичные продажи в настоящий момент ведутся в 6% поселков с таунхаусами.

«Две трети от всех поселков, где предлагаются на продажу таунхаусы, позиционируют себя в сегменте «бизнес». В действительности к бизнес-классу можно отнести лишь половину от существующего числа поселков первичного рынка. Поселков элитного уровня — менее 10», — говорит руководитель аналитической службы ОПИН Екатерина Лобанова.

Стоимость таунхауса на расстоянии до 30 км от МКАД вполне сопоставима с ценой московской квартиры в спальном районе.

При этом площадь такого объекта – больше. Бонус – небольшой придомовой участок земли. «Сейчас минимальная цена московской 45-метровой двушки, расположенной в спальном районе где-нибудь недалеко от конечных станций метро, составляет 6,7 млн руб. При этом цена таунхауса площадью 100 «квадратов» в пределах 10 км от МКАД начинается от 6,4 млн рублей. Если рассматривать более удаленные объекты, то они будут стоить примерно на 10-15% дешевле: в 20-25 км от столицы цена секции в сблокированном доме начинается от 5-5,5 млн рублей за 140-метровую квартиру. Таким образом, денег от продажи столичной двухкомнатной квартиры вполне хватит на таунхаус в 3 раза большей площади», — рассказывает руководитель отделения «Парк Культуры» компании «Инком-недвижимость» Валерий Лукинов.

На этапе строительства цена таунхауса будет минимальной. По данным Penny Lane Realty, самая низкая цена, по которой можно купить таунхаус сегодня, — это 1,5 - 2 млн рублей на стадии строительства в восточном направлении (Егорьевское, Горьковское, Новорязанское шоссе), 30 км от МКАД, площадь — 70-100 кв. м, из газобетона и без внутренней отделки. Инфраструктуры в таком поселке, скорее всего, пока нет, но коммуникации «обещают».

«Минимальная стоимость таунхауса составляет 1,5 млн. руб. за 120 кв.м на участке 6,39 соток. Это домовладения в поселке «Солнечный остров» по Каширскому шоссе, 8 км. Поселок находится на начальной стадии строительства, вышел на продажу в 1 квартале 2012 года. Инфраструктура поселка неразвита, застройщик делает ставку на близость Москвы и ее досуговые объекты», — приводит конкретный пример заместитель генерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева.

Среднюю стоимость квадратного метра таунхаусов эксперты оценивают в $2,5-3 тыс. «Разумное соотношение при покупке загородного дома заключается в том, что стоимость объекта недвижимости должна соответствовать стоимости земли. Если мы находимся близко к Москве, то ожидается, что будет востребован дом на маленьком участке, чем дальше, тем больше участок. Средний бюджет покупки таунхауса сейчас около 9 млн рублей. Наибольшим спросом пользуются те объекты, которые можно считать аналогом квартиры, прежде всего в ценовом вопросе.

Если таунхаус по цене сопоставим со стоимостью трехкомнатной квартиры, он уйдет с рынка достаточно быстро.

Но зачастую у нас таунхаусы по цене превосходят квартиры — тогда есть некоторое торможение в реализации», — поясняет генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

При этом дополнительно нужно рассчитывать стоимость эксплуатационных расходов. Чем больше количество собственников, тем меньше операционные траты для каждого из них. По подсчетам Penny Lane Realty, стоимость содержания сетей, охраны территории и заработных плат бухгалтера и директора управляющей компании для поселка в 20 домовладений почти не отличается от проекта на 300 таунхаусов, но в первом случае сумму придется делить на 20, во втором – на 300. «При этом и возможности в создании адекватной инфраструктуры, которая будет востребована местными жителями, вырастает. То есть в поселке на 40 усадеб трудно ожидать спортивного клуба, кафе, минимаркета, а при появлении здесь же трехста таунхаусов профессиональные операторы объектов инфраструктуры с радостью зайдут в проект», — говорит Георгий Дзагуров.

Юридически понятия «таунхаус» не существует, поэтому объектом купли-продажи является «квартира в доме». Чаще всего покупка будет оформлена двумя договорами — на квартиру и на участок, который будет являться отдельным объектом недвижимости. «Основной юридической тонкостью, которую стоит учитывать при покупке таунхауса, является вопрос собственности на землю. Наилучший вариант для покупателя – когда земля передается в его частную собственность. Но нередко земля рядом с таунхаусом передается покупателю на правах аренды, иногда сама земля находится в собственности застройщика, но более распространены случаи, когда она остается в муниципальной собственности. Кроме того, может отличаться и сама форма собственности на квартиру-секцию. Например, линия таунхаусов может быть оформлена как многоквартирный дом, а секция в этом случае будет официально представлена как обычная квартира. Однако иногда встречаются проекты, в которых покупатель получает долю в общей собственности», — рассказал «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Как рассказали в компании Blackwood, в многоформатных проектах (в составе поселка есть таунхаусы, коттеджи и участки без подряда) таунхаусы обычно располагаются на окраинах поселка, рядом с дорогой, и отделяют основную застройку от шумной магистрали. В этом случае формируется неоднородная социальная среда, из-за заметной разницы в цене на таунхаусы и коттеджи. В поселках, где представлены только таунхаусы, по мнению экспертов, ситуация другая. «Концепция поселков таунхаусов вообще отличается от концепций поселков с другими видами домов. Из-за того, что размер придомового участка невелик по сравнению с частными домами, девелопер стремится увеличивать и грамотно обустраивать общественные территории, чтобы людям было где прогуляться.

Доля общественных территорий в составе коттеджных поселков с таунхаусами может достигать 40-50%.

Также, по нашим наблюдениям, из-за больших общественных территорий и примерно равного социального состава жильцов, в таких поселках люди чаще общаются между собой», — считает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.