Пенсионный советник

Триста сносом

Что вырастет вместо московских хрущевок

Юлия Погорелова 13.11.2012, 21:03
ИТАР-ТАСС

К 2015 году в Москве не должно остаться ни одной пятиэтажки первого периода индустриального домостроения (1957-1968 годы). Предполагается, что до этого времени в рамках программы по сносу ветхого жилья будет снесено более 300 домов. Как завершение программы отразится на рынке недвижимости? Что будет с ценами? Интересны ли девелоперам освобождающиеся участки под строительство? На эти вопросы «Газете.Ru» ответили аналитики и эксперты рынка недвижимости.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Программа расселения пятиэтажного жилого фонда «сносимых» серий действует в городе с 1995 года. В ряде округов и районов она уже завершена и сыграла свою роль в улучшении качества жилищного фонда. В большинстве случаев она реализуется по единой схеме: сначала расселяются и сносятся один-два дома в микрорайоне, затем на их месте строится большой новый дом и далее по нарастающей.

Принцип реализации программы расселения пятиэтажек в том, что на месте жилых кварталов возводятся новые жилые кварталы. Объем жилой застройки возрастает за счет большей высотности — на той же площади квартала удается разместить больше современных квартир. Для парковочных мест строятся многоуровневые подземные и наземные паркинги. Высотность застройки повышается, как правило, не более чем в 3 раза, при этом около половины площадей передается расселяемым из сносимого жилья. То есть численность населения растет не так сильно, как площадь жилых домов.

Одновременно в кварталах модернизируется социальная, транспортная и инженерная инфраструктура. При этом площадь территории, занимаемая жилыми зданиями, может быть даже меньше, чем до реконструкции, а ее «излишки» используются для других целей — например, озеленения, размещения объектов торговли и социальной инфраструктуры, парковок. Как правило, благодаря применению современных градостроительных решений и оптимизации использования территории ухудшения транспортной ситуации не происходит.

После окончания реконструкции, как показывает практика, цена квадратного метра возрастает на 15-30%. Квартиры современных планировок в новых домах ценятся существенно выше, чем квартиры из «хрущевок», где нет даже таких элементарных удобств, как мусоропровод и лифт.

Наиболее существенное влияние завершающие фазы программы будут иметь в районах, где сносятся десятки домов. Например, в районе «Москва-сити». Однако сроки реализации этих программ могут неоднократно переноситься, что размазывает их влияние на рынок по временной шкале.

Инвесторам расселение оставшегося пятиэтажного фонда в большинстве случаев неинтересно. Учитывая плотность застройки, которую им может позволить город, и ценовую стагнацию на московском рынке жилья, извлечь прибыль не получится. Кроме того, наиболее привлекательные площадки уже были освоены инвесторами за предыдущие годы действия программы. На ее завершающих фазах остались, как правило, наименее ликвидные территории, с невысокой стоимостью квадратного метра и низким инвестиционным потенциалом.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ- Недвижимость»:

Снос пятиэтажек первого индустриального домостроения не скажется ощутимо на рынке недвижимости — на территории Москвы расположено огромное количество домов, устаревших морально и физически, не подпадающих под данную категорию. Пока программа по сносу жилья реализуется, эти дома массово устаревают. При активном расселении ветхих домов и ускорении обновления жилого фонда изменение рынка будет более заметным.

У такого пути, как привлечение в программу девелоперов/инвесторов, есть свои проблемы. Цель любого бизнеса заключается в получении прибыли: на экономически нецелесообразный проект застройщики не придут. Ситуация такова, что освоение таких площадок требует слишком высоких затрат. Необходимо снести здания, построить новые, обеспечить жителей инженерией и инфраструктурой, предоставить переселенцам жилье. Для того чтобы участие в проекте было выгодным обычно увеличивают этажность и плотность застройки, однако власти активно вводят ограничительные меры, поэтому реализация программы по сносу и расселению домов с привлечением девелоперов возможна в случае, если власти пойдут навстречу, взяв часть нагрузки на себя.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:

Пока значимого влияния на рынок новостроек данная программа не оказывает, но в случае комплексного освоения территорий объем предложения в рамках одного района значительно повысится, как и качество. Например, до кризиса рассматривались проекты реконструкции целых районов, в том числе и весьма перспективного района Марьиной Рощи, проект благоустройства которого обсуждался довольно давно. Планировалось снести 22 пятиэтажки площадью 60 246 квадратных метров, а на их месте построить новостройки с подземными гаражами. В данном случае влияние программы существенно, а цена предложения за счет открытия продаж в проектах на начальном этапе строительства может понизиться.

Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ - Девелопмент (ГК «МИЦ»):

Что касается нового строительства на месте пятиэтажек, то тут все зависит от конкретной площадки и тех ограничений (плотность застройки, высотность и т.д.), которые для данной площадки предусмотрены Генпланом развития города. Например, в Зеленограде, где строительство жилья ведется невысокими темпами, площадки, освобожденные от пятиэтажного жилого фонда, планируется временно использовать под парковки и зоны отдыха. Если говорить о привлекательности площадок, застроенных пятиэтажками, то здесь все также индивидуально. Безусловно, центральные или приближенные к центру районы, с этой точки зрения более привлекательны для инвесторов, однако учитывая общий дефицит свободных площадок в городе, рано или поздно каждая площадка найдет своего инвестора.

Снос пятиэтажек и, как следствие, исчезновение подобного предложения со вторичного рынка жилья влияет на цену квадратного метра на вторичном рынке. Однако данный процесс происходит довольно плавно, поэтому каких-либо резких кардинальных изменений не наблюдается. Например, в ВАО, где снос пятиэтажек близится к завершению, средняя цена предложения на вторичном рынке за последний год выросла всего на 5%. Начиная с 2010 года — на 8%, что в среднем соответствует показателям по другим округам.

Юлия Лурье, руководитель офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Заявленные объемы по сносу пятиэтажек и возведению нового жилья до 2015 года явно переоценены: даже по самым оптимистичным прогнозам эти цифры вряд ли достижимы в указанные сроки. Сложность реализации этой программы заключается в том, что городскому правительству непросто найти застройщиков, готовых вступать в такие проекты. Дело в том, что за последние годы условия для девелоперов стали по многим параметрам более жесткими. Это привело к значительному снижению маржи и сделало такие предложения не особо привлекательными с точки зрения инвестиций. Сегодня застройщикам гораздо выгоднее строить в Подмосковье.

Что касается количества нового жилья, то оно будет слишком незначительным, чтобы повлиять на стоимость квадратного метра в целом по городу. Качество же жилого фонда в таких проектах полностью соответствует рыночным стандартам. То есть цены на такие предложения находятся на уровне остальных коммерческих новостроек Москвы. Кроме того, если раньше дома, возведенные на месте сносимых, сдавались в эксплуатацию уже с отделкой, что выгодно отличало их от остального рынка и добавляло стоимости, то сегодня минимальный ремонт — это практически обязательное требование ко всему столичному и подмосковному новострою, то есть в цене такие предложения поравнялись. Что касается инфраструктуры, то она по-прежнему оставляет желать лучшего, так как застройка на месте пятиэтажек точечная, места под дополнительные строения — паркинги, детсады и т.д. — попросту нет.