Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

«Уход Шойгу — это, конечно же, шок»

Что изменится на рынке недвижимости Подмосковья после ухода Шойгу

Юлия Погорелова 06.11.2012, 20:21
РИА «Новости»

После внезапного назначения Сергея Шойгу министром обороны России место губернатора Московской области, которое он занимал до этого, стало вакантным. Новый руководитель региона будет выбран только в сентябре 2013 года. О том, чего ждать от рынка подмосковной недвижимости в связи с уходом Шойгу, «Газете.Ru» рассказали аналитики, риэлторы и девелоперы.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Уход Сергея Шойгу скажется в первую очередь на «подземной части айсберга» строительной отрасли, которая простым потребителям не видна. Те проекты, которые уже начали строить, находятся в финальной стадии согласования или в ведении районных властей, будут претворяться в жизнь так же, как и до его ухода. Так что в краткосрочной перспективе 1 года-2 лет ни на объеме предложения, ни на ценах уход Сергея Шойгу не скажется. Кем бы ни стал новый губернатор, по пути остановки уже начатых строек он никогда не пойдет, если речь, конечно, не идет об откровенном криминале или мошенничестве.

Определенные опасения связаны с тем, как повлияет уход Сергея Шойгу на стратегические планы развития строительной отрасли и земельного рынка в Московской области. Например, Сергей Шойгу активно работал над упорядочиванием земельного рынка области, достаточно вспомнить его инициативы о скорейшей постановке на кадастровый учет земельных участков, возможности изъятия бесхозных земель, платы за изменение разрешенного вида использования земель. Но дело в том, что эти инициативы в основной части требовали изменений не только в местном, но и федеральном законодательстве. И именно Сергей Шойгу с его большим политическим весом мог их лоббировать на высшем уровне, как и интересы области в целом, например, в рамках совместной координации развития столицы и области. Теперь же вопросы о том, как будут финансировать, строить и реконструировать радиальные магистрали от МКАД, станции метро в области, может вновь возникнуть, что снизит потенциал роста транспортной доступности Ближнего Подмосковья, а значит негативно скажется на ценности жилья.

Но речь опять же идет о планах не 1-2-летного срока, а 5-6-летнего и, если новый губернатор сможет быстро подхватить упавшее знамя защиты интересов области и продолжить стратегию Шойгу, то в долгосрочной перспективе строительство жилья в области останется инвестиционно-привлекательной отраслью. При этом фактически то, кто будет новым губернатором, определится не на выборах, которые в силу российской специфики являются «ритуалом посвящения», а до них.

Вопрос, только в том, насколько быстро власти найдут и выведут из тени человека, который сможет, с их точки зрения, эффективно управлять областью и ясно обозначит свои приоритеты на земельном и строительном рынке. Чем быстрее это произойдет, тем меньше будет период «междуцарствия», а значит меньше опасений со стороны девелоперов о том, начинать или нет им новые долгосрочные проекты в области. Одним из индикаторов того, что ранее выбранная Шойгу стратегия продолжается, будет сохранение на местах его команды, включая министра по долевому строительству — должности, которую в области ввел именно он. Если же команда распадется, а тем более в нее вернутся «громовцы», можно ожидать весьма резких поворотов «вспять» на земельно-строительном рынке Московской области.

Вячеслав Ширяев, председатель совета директоров Vesco Group

Для девелоперского сообщества уход Шойгу — это, конечно же, шок. Следует ожидать затягивания сроков рассмотрения документов — согласования будут откладываться из-за недостатка определенности в административно-политических векторе. Но на запуск новых проектов эта ситуация вряд ли повлияет — на подмосковном рынке квартир эконом-класса горячая пора и отказываться от прибыльных начинаний никто не будет.

Следует отметить, что Шойгу слишком недолго рулил областью и новые «постгромовские» правила игры между чиновниками и застройщиками не успели стать нормой — все пока «на белую нитку». Это расширяет поле возможностей для возможных злоупотреблений в период предвыборного «безвластия». Ожидать активности девелоперов в продвижении своего кандидата не стоит. Слишком велики риски. Уверен, что Путин в самое ближайшее время укажет на будущего победителя и все выстроятся под его кандидата.

Виталий Иванов, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

Любое глобальное изменение в составе «верхушки», безусловно, влияет на ситуацию со строительством по той простой причине, что «новая метла по-новому метет». Но в большей степени это связано не с уходом руководителя, а с приходом нового — достигнутые договоренности и договора с предыдущей администрацией зачастую оказываются нелегитимны, застройщику приходится налаживать новые мосты, отыскивать подходы к возможностям договориться, расходовать ресурсы. У нового руководителя всегда новое видение на такие глобальные вопросы, как застройка того или иного региона. Выступая в интересах жителей, он обязан оценить ответственность и надежность застройщиков, выбрать и принять наиболее интересное предложение для жителей. Не будем даже представлять, что руководитель может действовать не только в интересах жителей, это тема для других статей.

Можно привести немало примеров из недавней истории, когда приход новой администрации существенно влияет на существующие договоренности, фактически замораживает строительство ряда объектов до «выяснения обстоятельств и устранения недостатков в оформлении документации».
Поэтому с уходом губернатора девелоперы вздохнут, так как ситуация становится непредсказуемой, чиновники на период неопределенности более осторожными, и лишь с приходом нового лица станет очевидно, что же сулит нам и девелоперам новая власть.

Появление объектов не будет напрямую связано с конкретным лицом на этой должности, show must go on, и деньги должны работать, хотя бы начинать работать, а возникающие проблемы всегда можно постараться решить в новой ситуации, это лишь вопрос цены. Соответственно цены меняться не могут, это вопрос также спроса и предложения, возможны короткие колебания, но в целом на цену такие моменты повлиять не могут. Хотя очевидно, что даже заявления властей зачастую влияют на стоимость объектов в разную сторону, но только краткосрочно.

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»:

Новость о том, что в Московской области ожидается новая политическая сила, однозначно явилась неожиданной. Для ряда девелоперов это усложнит работу – какие-то проекты серьезно «подвинутся в сроках» и задержатся в очереди ожидания согласования.

Хотя в целом ситуация на рынке недвижимости в Московской области вряд ли изменится до новых выборов губернатора. Я полагаю, сохранится намеченный курс развития области и будут выполняться те задачи, которые ставил Сергей Шойгу. О том, какие перспективы ожидают рынок, можно будет говорить после назначения нового губернатора. Изменения в структуре правительства МО на ценовой динамике рынка жилья Подмосковья не скажутся. Есть предложение, и есть спрос — о каких - либо радикальных корректировках говорить не приходится.

Юрий Неманежин, директор департамента развития TEKTA GROUP:

Бывший губернатор Подмосковья Сергей Шойгу, энергично включившись в работу, смог решить часть непростых проблем рынка недвижимости Московской области. Это и сложная ситуация с дольщиками, недострой, отсутствие внятных правил игры на рынке новостроек. Были запущены новые программы, сформирована прозрачная и понятная среда, способствующая росту бизнеса. Безусловно, уход Шойгу негативно скажется на бизнесе и деятельности девелоперов, которые уже смогли приспособиться и оценить все преимущества работы в новой бизнес-среде.

С другой стороны, я не сомневаюсь, что подмосковные девелоперы смогут найти взаимоприемлемые варианты, позволяющие развивать свой бизнес и при новом губернаторе. Пока же рынок возьмет выжидательную паузу. И до сентября 2013 года тут вряд ли появятся новые проекты. А цены на уже продающиеся жилые комплексы могут подрасти. Преемника назвать сложно, хотя бы потому, что сегодня в правительстве Московской области таких масштабных фигур просто нет. Кроме того, Сергей Шойгу наверняка возьмет с собой свою команду профессионалов, определявшую контуры политики всего региона. Так что преемником будет новая фигура. Причем, как и в случае с Шойгу, это может быть весьма неожиданная креатура.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

Естественно, девелоперы будут выводить на рынок новые объекты независимо от фамилии губернатора области. Еще до выхода на строительство в проект вкладываются значительные средства, если речь идет о застройке микрорайона — сотни миллионов или миллиарды рублей, поэтому девелопер стремится как можно скорее окупить вложения, выйдя на строительство и продажи. Если же говорить о поиске новых площадок под застройку, то прекращать эту работу также нецелесообразно. Если и возникнут какие-либо новые «правила игры» на строительном рынке, то окончательно сформируются они никак не ранее чем через полгода-год после начала работы нового губернатора. А с момента начала предпроектных работ до момента получения разрешения на строительство может пройти 1-3 года, т.е. сейчас ищутся площадки на дальнюю перспективу. Прекратить вхождение в новые проекты — значит «зарубить» будущее компании.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet:

Сергей Шойгу за полгода на посту губернатора успел «всколыхнуть» рынок, подняв несколько важных тем, в частности, про использование земель, транспортную проблему. Более того, эти давно наболевшие проблемы стали постепенно решаться. Стали пересматриваться инвестконтракты, вводиться новые нормативы строительства, началось активное транспортное строительство — то есть проводилась целенаправленная политика по борьбе со стихийной ковровой застройкой Московской области. Теперь ситуация «подвиснет»: до осени 2013 года останется тайной, какой политики будет придерживаться преемник Шойгу, каковы будут новые правила игры. Соответственно, могут заморозиться некоторые проекты, которые пока находятся в «бумажной стадии».

Девелоперы, скорее всего, займут выжидательную позицию, особенно по тем проектам, которые еще не прошли согласование с властями. Что касается проектов, которые уже запущены, то девелоперам не имеет смысл их «придерживать», особенно в условиях роста цен. А цены будут расти из-за сокращения объемов предложения. Стоит также иметь в виду, что часть спроса «перетечет» в Новую Москву. После выборов ситуация на рынке будет складываться в зависимости от политики нового руководства.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

В связи со сменой руководящего лица на посту губернатора Московской области, серьезных изменений на рынке недвижимости произойти не должно. Кроме того, Руслан Цаликов, безусловно, имеет непосредственное отношение к намеченному ранее вектору развития области и выбранной градостроительной политике, поэтому резкие изменения маловероятны.

Когда в мае 2012 года Сергей Шойгу сменил на этом посту Бориса Громова, кардинального «переворота» не произошло. Все принимаемые изменения вводились довольно планомерно и большинство девелоперов смогли их учесть в своей текущей деятельности. Да, часть инвестиционных контрактов все же была пересмотрена, однако смещение акцентов происходило в рамках приоритетных направлений развития инфраструктуры и транспортной доступности, что входит в интересы жителей области.

Я уверен, что на объемах вводимого в продажу жилья смена в правительстве Московской области также не отразится. Как показывает практика, некоторое «затишье» наблюдается непосредственно перед выборами, однако до этого времени еще далеко и до лета 2013 года ждать изменений вряд ли стоит.

Что касается цен на жилье в Подмосковье, то они также продолжат развиваться в соответствии с обще рыночными тенденциями. В настоящее время эти тенденции таковы, что цены плавно растут.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Политическая нестабильность явно не на руку строительному рынку Подмосковья. Девелоперам необходимы налаженные отношения с администрацией, уверенность в том, что проект можно будет спокойно развивать, руководствуясь изначальной концепцией и договоренностями с властями. Однако когда меняются люди, меняются и правила игры. Поэтому для всех строек смена власти в регионе — тема нервозная.

По сути в Подмосковье сейчас складывается ситуация, когда за два года может смениться 4 руководителя. Сначала ушел Громов, затем Шойгу — не успел прийти, как ушел. Вместо него будет назначен исполняющий обязанности. А через год в результате выборов может прийти новый губернатор.

Более того, как минимум на год ситуация в московской области подвисает в неопределенности. Сергей Шойгу, как только занял пост губернатора, перешел к решительным мерам, заявил о необходимости пересмотра инвестконтрактов и других переменах на строительном рынке. Конечно, для многих девелоперов это стало проблемой, но было ясно одно: надо немного подождать и новые правила игры утвердятся. Сейчас же неясно, сможет ли вести себя так смело человек в статусе исполняющего обязанности. Вполне вероятно, что основой его политики станет принцип «не делать резких движений». Девелоперам остается только ждать, когда придет новый губернатор (а не и.о.) и начнет устанавливать свои правила игры.

С другой стороны, если говорить не о девелоперах, а о подмосковном рынке недвижимости в целом, то политическая нестабильность не так критична. Более того, некоторое сдерживание темпов строительства, которое уже произошло из-за перестановок в администрации области, даже пошло на пользу рынку. Если бы не это, усугубилась бы проблема затоваривания рынка недвижимости Подмосковья.