Пенсионный советник

Офисы вытесняют жилье

Офисы против апартаментов: что выбирают в московских МФК

Юлия Погорелова 07.11.2012, 23:02
b2bos.ru

В новых многофункциональных комплексах (МФК) девелоперы все большую часть площадей отводят под офисы, что говорит о постепенном восстановлении рынка московской офисной недвижимости. До недавнего времени МФК, напротив, подвергались реконцепции в пользу апартаментов: это позволяло получить быстрые деньги, но понижало прибыльность проекта в долгосрочной перспективе.

В многофункциональных комплексах, в большинстве случаев, соседствуют объекты трех и более типов: кроме жилья и офисов здесь могут располагаться магазины, развлекательные центры, гостиницы и т.д.

В кризисный период застройщики МФК увеличивали долю апартаментов в своих проектах. Таким образом девелоперы старались максимально снизить риски — апартаменты продавались на стадии строительства и «живые деньги» вкладывались в дальнейшее развитие проекта.

Офисные площади в основном сдаются в аренду, поэтому их окупаемость растягивается на несколько лет.

В результате проекты МФК в кризис проходили реконцепцию – вместо офисов девелоперы большую часть комплексов заполняли апартаментами. «Несмотря на восстановление рынка офисной недвижимости, которое началось в 2011 году, данная тенденция сохраняется и сегодня. Ряд проектов реконцепции офисов в апартаменты, начатых в 2009-2010гг., только выходят на рынок. Планируется появление и перспективных комплексов в результате смены назначения с офисов на апартаменты, в том числе, за счет усиления запретительных мер по строительству офисов в ЦАО, реализуемых городскими властями», — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Доля апартаментов в МФК напрямую зависит от расположения проекта. «В зонах деловой активности апартаменты представлены наряду с офисами и широкой торгово-инфраструктурной составляющей. В проектах, расположенных в жилых зонах, апартаментная составляющая является главной и занимает максимальную долю», — уточняет Константин Ковалев.

По данным GVA Sawyer,

в 2011 году в Москве действовало 13 МФК — в шести из них преобладало жилье.

Например, в МФК «Город столиц» доля апартаментов составляла 35%, «Легенда Цветного» — 57%, «Баркли плаза» — 28%, Four Winds Plaza — 30%, «Фьюжн Парк» — 60%, «Город яхт» — 30%. Остальные типы недвижимости, взятые по отдельности, занимают в этих МФК меньшую долю.

Однако в последнее время эксперты фиксируют тенденцию увеличения офисной составляющей в новых проектах МФК. По данным компании GVA Sawyer, в 2011 году в 11 из 17 строящихся МФК большую часть занимали офисы. «Зависимость (соотношения площадей офисной и жилой составляющих – «Газета.Ru») — скорее не от концепции, а от давности возникновения МФК. В самом последнем проекте, который сейчас в процессе разработки, изначально планировались апартаменты, но сейчас от них отказались полностью. В «СиТере» (новый проект «Галс-Девелопмент» в ММДЦ «Москва-Сити») доля апартаментов будет не более 10%», — говорит генеральный директор Kalinka Real Estate Consulting Group Ольга Кузнецова. Проект «СиТер» предполагает строительство трех башен, в двух из которых будут только офисы. В третьей башне под апартаменты отведены последние, с 17 по 21, этажи здания.

В IV квартале 2012 года в Москве, по данным компании Colliers International, к открытию анонсированы следующие многофункциональные комплексы, имеющие в своем составе апартаменты: «Башня Меркурий», «Кантри Парк III», ГДЦ «Парк Победы». Например, в «Башне Меркурий» офисами будет занято 87 600 кв.м, апартаментами – 20 000 кв.м. В «Кантри Парк III» апартаменты размещаются на трех последних этажах – с 19 по 21.

Однако это правило не всеобщее. К примеру, Capital Group в ММДЦ строит новый проект «Око», предполагающий строительство двух башен. Здесь планируется иное соотношение: в первой башне, 85 этажей, будут располагаться апартаменты, во второй, 49 этажей, — офисы.

Большинство апартаментов в МФК арендуют в качестве бизнес-жилья,

среди потенциальных арендаторов можно назвать топ-менеджмент из офисов МФК, экспатов, командировочных сотрудников. «Цена квадратного метра в апартаментах формируется в соответствии с рыночной ценой района, где расположен проект. Цена входа в проект для инвестора на 15-20% ниже, чем по рынку жилья (т.к. апартаменты стоят на 15-20% дешевле, чем аналогичные квартиры с возможностью постоянной регистрации). Рынок аренды апартаментов конфигурируется рынком аренды жилья, но надо понимать, что апартаменты в МФК — это типичное бизнес-жилье, т.е. жилье, ориентированное на платежеспособную аудиторию. При сдаче в аренду есть определенная наценка на лофт-апартаменты, в силу небольшого предложения, а также из-за популярности лофтов среди арендаторов», — говорит директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

Стоимость аренды апартаментов сравнима со стоимостью аренды квартир в этом районе. «На сегодняшний день доля апартаментов в МФК составляет от 30 до 50%. Стоимость аренды варьируется в зависимости от месторасположения МФК, транспортной доступности, расположения и состояния апартаментов, предлагаемых в аренду», — объясняет руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании Delta estate Станислав Титоренко.

По данным Kalinka Realty, апартаменты в «Москва-Сити» предлагаются по ставкам от $8 тыс. до $18 тыс. в месяц. Например, аренда двухкомнатных апартаментов (до 120 кв.м) будет стоить $ 8-12 тыс., трехкомнатных (180-230 кв.м) — $12 -18 тыс. Ставка зависит от этажа, видовых характеристик и от наличия мебели. «Аренда апартаментов под управлением международных отельных операторов будет стоить на 30-50% дороже, чем аренда похожих апартаментов в том же «Москва-Сити»», — уточняет Ольга Кузнецова.

Максимальная доходность от сдачи апартаментов в аренду, как правило, не превышает 7% годовых. «Если сравнивать доходность от операций по сдаче в аренду офисных площадей и апартаментов, то доходность коммерческой недвижимости все-таки будет выше.

Доходность от операций по сдаче в аренду офисных площадей может составлять от 9 до 10%, доходность от сдачи в аренду апартаментов составляет 3-5%.

Более высокую доходность от сдачи в аренду апартаментов можно получить в сегменте супер-люкс», — считает генеральный директор Colliers International Россия Николай Казанский.