Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Я тоже брал кредиты, и даже зарабатывал на этом

Кредитование под залог недвижимости - это благо для заемщика

Taxpayer 31.10.2012, 12:27
«Я не только не выплачиваю банкам никаких процентов, но даже слегка зарабатываю на этом» ИТАР-ТАСС
«Я не только не выплачиваю банкам никаких процентов, но даже слегка зарабатываю на этом»

Неоднократно брал то, что русские неправильно называют ипотекой, а американцы также ошибочно кличут mortgage-ем. Так специально не подсчитывал, но полагаю, что не менее ста (100!) раз финансировал и перефинансировал различные объекты недвижимости. Видимо я тоже ''знаю, что к чему''. Не очень склонен выносить свой личный опыт на публику, посему изложу лишь саму схему, без упоминания конкретных банков, участников, адресов, и т.п.

От редакции. Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Брала ипотеку два раза и знаю, что к чему». Обращаем ваше внимание, что тексты, опубликованные в рубрике «Личный опыт», написаны читателями «Газеты.Ru». Редакция не всегда разделяет их точку зрения.

Итак, положим присмотрел я очередной домик, договорился (подписал контракт!) с покупателем и таперича надобно деньги найтить. Замечу в скобках, что процесс покупки – это отдельная ''сладкая песня'', там тоже полно всяких схем и идей, но об этом в другой раз.

Ну вот, прихожу к mortgage broker-у, показываю ему контакт на покупку дома за $400,000, спрашиваю какие сейчас проценты, котировки, и проч. Брокер говорит, что все дескать совершенно замечательно, и что я абсолютно правильно поступил, что пришел именно к нему, и именно сегодня, поскольку у него прямо сейчас есть исключительно великолепные условия кредитования - заем в размере 80% от покупной цены под фиксированные 6% на 30-летний срок. Вот! И тут же считает мой предполагаемый ежемесячный платеж банку.

Будете, глаголит брокер, платить по займу в $320,000 (это 80% от $400,000, если кто подзабыл) всего навсего $1,918,56 в месяц, что включает в себя проценты по займу и выплату долга, т.е. по здешнему principal & interest. Здорово, говорю я, просто замечательно.

А сколько же мне будет стоить подобное финансирование, не считая само собой $80,000 первоначального взноса, т.е. down payment-а на местном жаргоне? Да, отвечает брокер, да действительно есть некоторые накладные расходы (closing costs они называются), но немного, только $2,000 единоразово.

Понятно, киваю головой, а нельзя ли как то так устроиться и не платить эти самые $2,000? Можно, радостно сообщает мне брокер, конечно можно. Банк значица платит брокеру некоторую премию за каждый оформленный кредит (loan), и брокер с удовольствием использует часть этой премии на покрытие моих накладных расходов. Однако, процент кредитования будет чуточку выше, не 6%, а 6.25%. И тут же считает мне новый ежемесячный платеж - $1,970,30.

Вот, торжествует брокер, всего-навсего за $51,74 в месяц (это $1,970,30 минус $1,918,56) можете не платить целых $2,000. Да, соглашаюсь я, Вы прямо кудесник какой то, но проблема в том, что дороговато это для меня - кредитоваться под 6.25%.

Честно говоря, мне и ровно 6% не больно то дешево, а вот процентов этак 7 (семь!) мне бы пожалуй в самый раз подошло.

Брокер не будь дурак схватывает мысль почти на лету (а ежели дурак, так можно пойти к другому; благо у нас тут их как собак нерезаных).

Короче, вытаскивает он текущие котировки, садимся мы вместе их изучать и находим банк, который платит брокеру премию 4.5% за 30-летний займ под 7.25%. Т.е. мой месячный платеж составит $2,182,96, а премия брокеру $14,400.00.

При этом самое главное – банк не требует держать этот займ более 4 месяцев, т.е. 4 (четыре) месяца с этим банком, а потом можно опять перефинансироваться, причем без всяких штрафов (no prepayment penalties after 4 months).

Брокер все это гордо изложил и тут же предлагает раздербанить эту премию в $14,400 по братски, то-бишь поровну.

Ну я себя еще в таком близком родстве с ним не ощущаю и посему предлагаю ему не половину, а четверть премии, потому как

а) его услуги на большее никак не тянут,
б) я и к другому брокеру пойтить могу при случае.

Ну мы так слегка торгуемся и соглашаемся на треть ему и две трети мне.

Что же в итоге?

Я получаю в кредит $320,000 под 7.25% с ежемесячным платежом в $2,182,92, каковой держу только 4 месяца. Выплачиваю, стало быть, банку всего $8,731,84 ($2,182,96 Х 4), причем процентов тама аж $7,724.25, а остальные $1,007.59 это возврат долга банку ($7,724.25 interest and $1,007.59 principal payments).

Т.е. $7,724.25 это мои фактические расходы, а $1,007.59 это по сути ''перекладывание из кармана в карман'', т.к. я просто уменьшаю свой долг банку.

Брокер получает премию в $14,400.00 из которой первым делом покрывает мои расходы в $2,000, а остаток в сумме $12,400.00 делит между нами в пропорции 2 к 1, как и было обусловлено.

Т.о. я получаю $8,266,67, а брокер зарабатывает $4,133,33. Заметьте, что мои доходы ($8,266,67) от сделки превышают мои расходы ($7,724.25) на $542,42.

Что же дальше? А то же самое! Через четыре месяца брокер вновь перефинансирует меня, но уже в другом банке. Я получаю те же $320,000.00 из которых $318,992.41 выплачиваю предыдущему банку за остаток долга, а $1,007.59 возвращаю себе любимому. И вновь тот же сценарий еще через четыре месяца, и еще через следующие 4 месяца, и еще, и еще, и т.д.

В сухом остатке брокер приобретает постоянного клиента, приносящего ему примерно $12,400.00 в год, а я не только не выплачиваю банкам никаких процентов, но даже слегка зарабатываю на этом процессе, примерно $540 раз в 4 месяца.

Хочу еще раз отметить, что все вышеизложенное не есть конкретный случай из практики, но скорее обобщенный пример из нее; этакий суммарно-средневзвещенный образец той схемы, которая успешно применялась на территории некоторых (далеко не всех!) штатов в период с середины 90-х до начала 2009 года.

В реальности, процесс финансирования был несколько сложнее и приносил иногда больше, но иногда и меньше прибыли. Например в 90-х банки не требовали держать займ более двух, максимум трех месяцев.

Им тогда хватало пары месяцев, чтобы перепродать выданные ими кредиты.

Соответственно моя прибыль была выше за счет ускоренной оборачиваемости. Начиная примерно с 2001-2002 банки стали требовать уже четыре месяца, а под конец, т.е. в 2007-2008 годах, хотели не менее шести месяцев, а то и года. Кроме того срок кредита может быть не только 30 лет.

Мне приходилось брать и на 15, и на 25, и даже на 40 лет. Все зависит от двух показателей: ссудного процента и премии брокеру. Именно по соотношению между ними выбирается и срок, и все остальные условия.

Вот еще несколько примеров, точнее вариаций на ту же тему.

Вариация 1. Минорная.

Присмотрел я еще один домишко, ну скажем за $450,000, а денег на первый взнос нехватает, или совсем нету. Иду к брокеру. Да, говорит он, можно конечно не только 80%, но и 100% финансирование получить, т.е. кредит будет не $360,000, а все $450,000, но тока дорого енто обойдется.

Ежели первый взнос менее 20% от цены покупки, то банк заставит специальную страховку покупать, Private Mortgage Insurance или PMI называется. Нет, отвечаю я ему, дорого мне никак не интересно, мне бы как раз наоборот, подешевле нужно. Да, соглашается брокер, это я похоже не учел всех требований.

Короче говоря, оформляем мы с ним финансирование в двух разных банках, в одном на 80%, а другом на оставшиеся 20% от суммы покупки. Т.е. один банк выделяет мне $360,000, а другой $90,000, и никаких дополнительных страховок. Оно здесь так и называется – the first mortgage and the second mortgage. (Ну почти по Чехову, ежели кто помнит: ''... имение заложено и перезаложено''. Кстати, mortgage так перводится на русский – закладная).

Ну а далее все как в основной теме – дележка премии и перефинансирование кажные 4 месяца.

Вариация 2. Мажорная.

Предыдущий дом, ну тот который за $400,000, я уже 4-5 раз перефинансировал, т.е. года полтора прошло с момента покупки. И по прежнему $80,000 это мой первоначальный взнос, а $320,000 - кредит в очередном банке. Т.е. собственности моей в доме, или как здесь говорят equity, все те же $80,000. Но! Рыночная стоимость дома увеличилась, или по крайней мере должна была увеличится. Опять иду к брокеру, объясняю ему ситуацию.

Да, соглашается он, дом наверное теперь уж поди стоит все $550,000. Ну это не очень реалистично, возражаю я, пусть будет $520,000, это то же неплохо. Короче звоним оценщику (appraiser по здешнему). Так вот мол и так говорим, надоть дом правильно оценить. Ты, парень, оцени, а мы тебе за это дело денюжку дадим.

Мальчики, говорит оценщик, про $550,000 даже не заикайтесь, мне моя лицензия еще дорога. Короче опять торгуемся, но в итоге получаем официальную оценку лицензированного специалиста на $500,000.

Новый займ в банке теперь $400,000 (80% от $500,00) из каковых $320,000 или около того возвращается предыдущему банку, а $80,000 мне любимому! Месячный платеж таперича $2,728,71, т.е. $10,914,84 за четыре месяца. Причем проценты банку - $9,655,31, а возврат кредита - $1,259,53.

Премия брокеру - $18,0000 (да-да, $400,000 х 4.5%). Моя доля - $10,666.67. В итоге: использую (живу или сдаю в аренду) дом, за который не уплатил ни цента (первоначальный взнос уже вернулся ко мне). Кроме того,

не только не плачу проценты банку, но опять же зарабатываю слегка на финансированиях.

Вариация 3. Почти стандартная.

Некоторые банки либо платят дополнительную премию, либо уменьшают ссудный процент за поддержку так называемого escrow account (сорьки, не знаю соответствующего термина в русском языке). Работает это так: я плачу налог на недвижимость (property tax) и страховку (insurance premium) не самостоятельно а посредством того же банка, который меня кредитует. Т.е. я плачу деньги банку, банк зачисляет их на специальный счет, а затем сам платит налоги и страховку.

Разумеется, все неиспользованные средства банк возвращает мне. Такое вот пербрасывание денег туда-сюда. Я типа слегка кредитую банк, поскольку плачу вперед, но за это банк берет с меня меньший процент. Ну скажем не 7.25%, а 7.125%, т.е. на восьмушку меньше. В живых деньгах это не $2,182,96, а $2,155,90, т.е. на $27.60 в месяц меньше.

Вот примерно так это работало до начала 2009 года. А потом, в 2008 году, случился известный кризис и банки кардинальным образом изменили условия кредитования. Жаль... Но жизнь не стоит на месте.

Сейчас возникают и уже существуют другие схемы и программы работы с банками и брокерами. Но об этом как нибудь в другой раз.

В заключение хочу отметить, что любом случае кредитование под залог недвижимости – это благо для заемщика.