Пенсионный советник

Пониже и подороже

Подмосковье хочет ограничить высотность новых домов

Юлия Погорелова 19.10.2012, 21:04
Власти Подмосковья склоняются к невысокому и дорогому жилью РИА «Новости»
Власти Подмосковья склоняются к невысокому и дорогому жилью

Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган заявил, что власти Московской области планируют пересмотреть инвестконтракты на строительство десятков миллионов квадратных метров жилья. По его мнению, в Подмосковье много инвестконтрактов, по которым планируется высотное строительство. «Нам не нужен «частокол» в Московской области. Нам не нужно увеличивать нагрузку на транспортную инфраструктуру. Мы понимаем, что это приведет к реальному коллапсу», — сказал Коган.

Подобное заявление – не новость для рынка недвижимости Московской области. Ранее губернатор Подмосковья Сергей Шойгу говорил о необходимости развития малоэтажного строительства на своей территории.

«Газета.Ru» задала ряд вопросов экспертам, участникам рынка недвижимости и аналитикам. Правильное ли решение принимают подмосковные власти? Что стоит за желанием пересмотреть инвестконтракты на строительство жилья? И как такое решение может отразиться на рынке недвижимости Подмосковья?

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:


Трудно назвать пересмотр договоренностей правильным решением. Скорее, это вынужденное решение, так как многие инвестиционные контракты с точки зрения объемов и плотности застройки заключались без оглядки на планы развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры. В то же время многие контракты морально и физически устарели, так как были заключены 5-7, а то и 10-12 лет назад и не учитывают текущую ситуацию.

Важно, чтобы процесс пересмотра контрактов использовался не для конкурентной борьбы между застройщиками, а именно для приведения в соответствие планируемых объемов жилой застройки с планами и возможностями развития инфраструктуры области. Однако, при этом необходимо учитывать, что, в отличие от Москвы, в Московской области инвестиционные контракты — трехсторонние. И выгодополучателем по ним являются администрации районов и городов области. Как правило, в контрактах прописаны обязательства построить и передать часть жилых площадей, построить школы, детские сады, спортивные сооружения... В этой связи результаты пересмотра контрактов могут оказаться отрицательными для экономики муниципалитетов, так как в ответ на уменьшение объемов жилого строительства застройщики будут стараться уменьшить и свои обязательства перед местными властями. Одностороннее же изменение контрактов не предусмотрено — это всегда процесс переговоров и, если он закончится неудачно, то единственный способ дальнейших действий со стороны властей области — обращаться в суд для расторжения контракта. При этом застройщику должна быть выплачена компенсация за понесенные затраты.

В целом предсказать, на сколько далеко зайдет Правительство области в сокращении объемов строительства жилья, сложно, так как затрагиваются интересы не только застройщиков, но и местных органов власти. Кроме того, в области, в силу развитости института собственности на землю (чего нет в Москве), многие проекты реализуются застройщиками на своей земле и регулируются иными правовыми механизмами, а не инвестиционными контрактами (которые заключаются при аренде земли у муниципалитета). Как показывает практика, эти проекты так же часто реализуются с превышением допустимых параметров по плотности и высотности застройки.

Пока процесс одобрения со стороны местных властей планов строительства по принципу «побольше и повыше» продолжается. Причем, в случае строительства инвесторами жилья на собственных земельных участках возможности влияния со стороны областных властей на ситуацию гораздо ниже, чем когда речь идет об аренде в соответствии с инвестиционными контрактами. Здесь роль местных властей подавляющая в определении параметров проекта. В результате, пока то, что происходит на местах, и то, что заявляется со стороны руководства области, находится в сильном диссонансе. В силу трехстороннего характера девелоперского рынка в Московской области стратегия, направленная на то, чтобы привести в соответствии объемы строительства жилья и инфраструктурных объектов, будет продвигаться гораздо медленней и с большим трудом, чем это получилось в Москве. При этом, конечно же, эта стратегия будет тянуть цены вверх, так как объемы строительства жилья в результате реализации стратегии через несколько лет сократятся, однако не в 2 раза, как в Москве, а на 5%-10%.

Вячеслав Ширяев, председатель Совета Директоров Vesco Group:


Я знаю Александра Борисовича уже пять лет — мы вместе работали над проектом «Свой дом» партии «Единая Россия», а потом над созданием Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, с идеей которого я пришел к нему в 2007 году. С тех самых пор он является одним из самых последовательных и ярких защитников и пропагандистов идеи «малоэтажной России». Я полностью разделяю его подход к решению жилищных проблем и готов любому критику обосновать необходимость отказа от концепции высотной застройки в пригородных зонах больших агломераций. Ничего, кроме криминализированных гетто, через 10-15 лет осуществления подобной политики мы не получим. Помимо транспортного коллапса и ухудшения экологической обстановки такая политика способствует и расцвету коррупции на всех административных «этажах»: начиная от согласования неоправданных, скажу больше — сомнительных решений в сфере планирования территорий до взяток при поступлении детей в сады и школы. Когда плодятся высотные муравейники — никаких цивилизованных подходов к созданию благоприятной среды обитания применить просто невозможно. В то же время, я надеюсь, что исправление ошибок прежних властей будет проводиться взвешенно, без кавалерийских наскоков, с полным соблюдением действующего законодательства.

Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»


В самом по себе пересмотре инвестконтрактов ничего страшного нет — это продолжение политики московского правительства, попытка разобраться с тем, что уже существует. В Москве, например, в ходе этой ревизии было найдено огромное количество неосваиваемых площадок, где никакой работы не велось, и эти инвестконтракты были справедливо расторгнуты. В Подмосковье такие площадки тоже есть и с этим надо что-то делать.

Что касается ограничений по высотному строительству, Александр Коган, к сожалению, высказался по этому поводу очень невнятно. Не совсем понятно, что именно он подразумевает под высотным строительством. Если речь идет о строительстве, допустим, небоскребов, домов выше 30 - 40 этажей, — это одно. Если же имеются в виду типовые 17-этажные дома, то это совершенно другое и может коснуться многих застройщиков.
Нужно понимать, что строительство многоэтажных домов — это наиболее рентабельный и экономичный способ строительства. С одной стороны, себестоимость непосредственно строительства в сегменте малоэтажного многоквартирного жилья ниже (например, 4 - 5 этажей, достаточно модный сейчас формат). Это связано прежде всего с инженерией каждого дома: нет необходимости в лифтах, не нужны мощные насосы для подачи воды на верхние этажи.

Однако стоимость подведения коммуникаций оказывается выше. К каждому гектару застройки надо тянуть отдельные коммуникации. При этом одинаковое количество квартир в многоэтажных и малоэтажных проектах займет совершенно разную территорию, и затраты на подведение коммуникаций в малоэтажных комплексах могут быть в разы больше. Поэтому в целом, себестоимость квадратного метра зачастую оказывается выше, чем в многоэтажных домах (правда, многое зависит от дальности крупных городов, к мощностям которых можно подключиться).

Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA GROUP:


Губернатор Московской области Сергей Шойгу уже заявлял, что не допустит «превращения вверенного ему региона в «спальный район». Еще в мае нынешнего года в области было введено ограничение проектов по этажности. Так, для городов с населением свыше 100 тысяч человек существует ограничение и в этажности – не более 17 этажей, и в плотности застройки – не выше 19, 9 тыс кв.м на 1 га. Уже существующие жилые комплексы будут построены по согласованным ранее нормам, так как закон обратной силы не имеет. А все проекты, которые не начали строиться, будут выходить с учетом этих ограничений. Сложность заключается в том, что многие проекты, которые застройщики планируют выводить на площадки, сидят в «старых нормах». Поэтому сейчас они вынуждены переделывать их под новые требования. Получается совершенно другая экономика проекта, соответственно, у тех людей, которые занимаются развитием этой территории, возникает вопрос: нужно ли сейчас развивать этот проект по тем нормам, по которым можно его развивать, либо нужно делать полную реконцепцию и реновацию проекта. Таким образом, время выхода новых проектов может увеличиться.

Что касается экономики проектов, то любое уменьшение этажности – это снижение плотности застройки и падение нормы прибыли. Увеличивают стоимость проекта и новые согласования и изменения, которые застройщики вынуждены делать, чтобы соответствовать новым требованиям. Последствия этих решений будут видны через год-два, они выразятся в снижении объемов застройки и увеличении стоимости квадратного метра.

Если говорить о малоэтажной застройке, то она по перспективности интереснее эконом-класса. Это, практически, клубный дом, в более массовом исполнении, по разумным ценам, со всеми плюсами: компактность, уют, отличная инфраструктура и единая социальная среда. Но у «малоэтажки» как формата — масса недостатков с точки зрения экономики проекта. Для реализации этого формата подойдет далеко не каждый участок. И пока я не вижу большого количества участков для малоэтажной застройки. Кроме того, небольшая плотность застройки земельного участка приводит к потере прибыли, одно дело — построить 20 этажей и три подъезда, другое дело- 5-7 этажей и два подъезда. Пока перспективы «малоэтажки» туманны.

Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота»:


К девелоперам это решение не имеет никакого отношения. Власти Подмосковья хотят, чтобы область развивалась, а инфраструктура соответствовала объему жилой застройки. К примеру, если «частокол» из панельных многоэтажек появляется в Москве, то через 2-3 года рядом с ними в любом случае появляются магазины, детские сады и т.д. В области же многие кварталы строятся без каких-либо необходимых для жизни объектов, к ним не проходят автобусы, и люди оказываются живущими практически в чистом поле. Примеры – застройка возле городов Видное, Люберцы, Подольск, Лобня, вокруг которых возведены -надцати этажные панельные микрорайоны, только формально привязанные к инфраструктуре этих городов.

Кроме того, в Московской области, в отличие от Москвы, нет единых норм на строительство застройщиками инфраструктуры. Как правило, в каждом районе действуют свои нормативы. К примеру, в столице на каждый проект делается жесткий расчет: выдержит ли существующая инфраструктура еще один объект. Если нет, девелопера обязывают возвести рядом с ним дополнительную инфраструктуру. Поэтому многим застройщикам проще выйти из Москвы и строить в Подмосковье.

Если говорить о конечной стоимости, то цена квадратного метра в новых домах вырастет (если власти области ограничат высотное строительство – «Газета.Ru») однозначно – примерно на 10-15%. Малоэтажное строительство, по определению, стоит дороже, чем многоэтажное строительство. Если себестоимость строительства в малоэтажке такая же или даже ниже, то стоимость самого проекта выше – за счет того что к меньшему объему строительства нужно подтягивать все те же необходимые инженерные сети. Поэтому если область не будет давать льготы на присоединение к инженерным сетям, многие проекты могут быть просто заморожены.

Павел Лепиш, Генеральный директор компании «Домус финанс»:


На мой взгляд, решение об ограничении на высотное строительство вполне логично и правильно. Ярким примером может служить Москва. Перенаселенность, очень сложная транспортная ситуация и плохо продуманная инфраструктура – все это снижает качество жизни. Однозначно можно сказать, что если Подмосковье будет повторять те же самые ошибки, то в будущем мы столкнемся с аналогичными проблемами. Однако для столицы высотное строительство – это скорее вынужденные меры, а вот область вполне может позволить себе более «умеренные» этажи.

На мой взгляд, в первую очередь пересмотр инвестконтрактов коснется территорий со сложной транспортной ситуацией, а также и крупномасштабных комплексов «в чистом поле» с плохо продуманной инфраструктурой. Думаю, что текущие и уже утвержденные проекты новые меры не затронут, т.к. это не логично и неоправданно, а вот к будущим объектам власти, скорее всего, будут очень внимательны и придирчивы.
Безусловным плюсом таких мер станет улучшение жилищных условий в новых домах. К минусам можно отнести увеличение себестоимости строительства, ведь чем меньше квартир в доме – тем больше на каждую из них ложится бремя сопутствующих расходов (подведение коммуникаций, организация системы безопасности и т.д.) Однако, несмотря на это, на конечной стоимости жилья это сильно отразиться не должно. Ведь цена ограничивается, прежде всего, платежеспособным спросом. А за послекризисные годы мы не раз наблюдали, как сильное удорожание влечет за собой столь же резкое снижение спроса. К тому же, себестоимость именно высотного строительства также достаточно высока — за счет дополнительных мер противопожарной безопасности, установки скоростных лифтов и других, специфических для высотного строительства, «опций».

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»:


Московская область как основная площадка строительства требует внимательного отношения, поэтому ревизия инвестконтрактов и надзор в отношении градостроительства — нормальное явление, это функция государства. Транспортная нагрузка существует, вопросы по развитию инфраструктуры остаются открытыми. Я не считаю, что цель власти менять состав девелоперов, он и так изменится. Что касается плана развития малоэтажного строительства, то этот формат жилья будет развиваться, но экономически целесообразнее реализовывать как проекты высотного строительства, так и локально – малоэтажного, т.е застройка должна быть вариативной. В первую очередь пересмотр коснется тех объектов, которые существуют на бумаге и в которых допущены серьезные нарушения по нормативам плотности застройки и в соотношении объемов жилой застройки к объектам социальной инфраструктуры.

Последствием такой меры может стать снижение объемов строительства в Подмосковье и задержка ввода в эксплуатацию части объектов и, соответственно, удорожание квадратного метра.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:


Понятно, что в Московской области уже наблюдается некоторое затоваривание новостроек, но правда и в том, что в Подмосковье есть много свободных земель, чего уже почти нет у Москвы, и спрос на новостройки Подмосковья по-прежнему высок.

Если говорить о конкретных городах Московской области, в которых, вероятнее всего, власти пойдут по пути ограничения высотности застройки, то это будут города, где уже сложилась тяжелая ситуация с плотностью застройки и недостатком инфраструктуры.

Это большинство городов ближнего Подмосковья, среди них традиционно Балашиха, Железнодорожный, Подольск, где уже не хватает детсадов, школ, а на дорогах многокилометровые пробки.

Кроме того, стоит отметить, что полноценное подключение к электричеству, системы водоснабжения и отопления — также требуют ресурса, которого пока нет, чтобы справиться с растущими высотками.

Однако, процесс не будет одномоментным, сейчас уже в строительстве находятся десятки миллионов кв.м многоэтажек, поэтому резкое увеличения цены при сокращении объемов строительства в эти полтора-два года вряд ли произойдет. А в последующем, при отсутствии кризиса и прежнем росте спроса, цены будут повышаться.

Планируется выделение достаточных государственных средств на строительство инфраструктуры и социальных объектов, в частности, по поручению губернатора области выделяются дополнительные средства, до 4 миллиардов рублей в течение двух лет, под строительство конкретно детских садов в 32 муниципальных образованиях, однако, у властей все равно ресурс крайне ограничен, поэтому в этом смысле, политика уже меняется в сторону обременения девелоперов объектами инфраструктуры, при этом сами девелоперы, при уменьшении объемов строительства, вынуждены будут изыскивать деньги путем либо увеличения цены, либо перехода в режим ожидания с еще невышедшими площадками, либо путем продажи своей земли.

Девелоперы будут перемещаться в среднее и дальнее Подмосковье, что в глобальном смысле представляет собою положительное явление.