Пенсионный советник

Чей офис переедет в Новую Москву

Офисы каких компаний могут переехать в Новую Москву

Юлия Погорелова 11.10.2012, 21:20
Офисы Новой Москвы полны ожиданий iStockPhoto
Офисы Новой Москвы полны ожиданий

Офисная недвижимость на территории Новой Москвы пока не востребована. Арендные ставки здесь даже ниже, чем в некоторых других местах Подмосковья, например, на западе области. Однако эксперты ожидают повышения интереса к этому сегменту, в первую очередь, за счет строительных организаций, которые будут развивать здесь девелоперские проекты.

Большая часть офисных помещений Новой Москвы находится в малой удаленности от МКАД — до 15 км. «Обусловлено это историческим развитием рынка офисов в Москве (концентрация объектов в пределах МКАД или близко к нему), а также популяризацией формата бизнес-парков (БП), как правило, расположенных в непосредственной близости от мегаполиса. В целом, основная доля офисного предложения на присоединенных территориях представлена административными зданиями советской постройки. В ряде городов Новой Москвы также представлены небольшие современные бизнес-центры», — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Среди крупных офисных проектов Новой Москвы эксперты выделяют БП «Дудкино» (девелопер проекта – «КомСтрин»), «К2-бизнес-парк» (девелопер - Storm Properties), БП «Телеком Сити» (девелопер — PPF Real Estate), БП «Румянцево», Деловой центр ОАО «Газпром», МФК «Лотос-Сити» (девелопер — «Пламя»). Строительство многих из вышеуказанных объектов было заявлено еще до появления Новой Москвы, однако, учитывая вновь сложившиеся обстоятельства, а также активное продвижение данных территорий мэрией города, спрос на офисные помещения достаточно высок. На текущий момент уже известно о долгосрочной аренде Ростелекомом 90 тыс. кв. м в БЦ «Телеком-Сити», а также об инициативе Сбербанка удвоить количество офисов на территории Новой Москвы. Логично предположить, что с развитием новых территорий, увеличением количества жилой недвижимости, потребность в инфраструктурных и административных объектах будет возрастать пропорционально, что вполне соразмерно с целями мэрии использовать новые территории «не для строительства жилья, а для создания новых рабочих мест, деловых и финансовых кластеров»», — считает Константин Ковалев.

«В ближайшие два-три года в новой Москве появится порядка 500 тыс. кв. м, из которых 100 тыс. кв. м. уже сдано «Ротелекому». На сегодняшний день в Новой Москве предложение недостаточное. Вообще, традиционно Юго-Западное направление всегда было недообеспечено офисными помещениями и Новая Москва — не исключение», — уточняет генеральный директор Retail Row Марат Манасян.
Пока риэлторы не отмечают повышенного интереса арендаторов к этому сегменту.

В большинстве случаев девелоперы интересуются новыми территориями, но до реальных сделок дело не доходит. Одна из причин – общая неопределенная ситуация с Новой Москвой.

«Сейчас некоторые компании рассматривают для себя потенциальные возможности для размещения своих офисов на территории Новой Москвы, но эта их активность очень сильно связана с фактическим временем перемещения туда правительства. За последний год цена аренды и продажи выросла среднем на 15%, но в основной массе своей этот подъём был искусственным, спровоцированным ажиотажем вокруг Новой Москвы. При этом данный ажиотаж позволил собственникам Новой Москвы самим поднять арендные ставки», — считает Марат Манасян.

По данным компании «Миэль», средняя стоимость аренды помещений «под отделку» в офисных центрах класса «B» и «B+» в Новой Москве составляет 9 000 - 10 000 рублей в год за квадратный метр. Готовые к въезду площади сдаются по средней ставке 13 000 - 15 000 рублей в год за квадратный метр. По данным компании Blackwood, диапазон ставок аренды на качественные офисные помещения класса А в Новой Москве варьируются от $300 до $450 в год за квадратный метр.

При этом, по наблюдениям компании Colliers International, арендные ставки на офисные помещения на территории Новой Москвы сейчас ниже, чем в среднем в бизнес-центрах, расположенных в 10-ти километровой зоне от МКАД.

«До недавнего времени этот район не рассматривался арендаторами как интересный с точки зрения расположения офиса.

Даже если арендаторы были готовы уезжать из Москвы в сторону Московской области, чаще всего рассматривались БЦ в непосредственной близости от Ленинградского, Новорижского или Рублево-Успенского шоссе. Возможно, планируемый переезд компании «Ростелеком» (на территорию Новой Москвы – «Газета.Ru») послужит отправной точкой для развития нового направления в аренде офисной недвижимости за пределами МКАД», — говорит директор департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова.

В ближайшее время, по мысли экспертов, обитателями офисов в Новой Москве могут стать строительные компании и девелоперы, которые планируют реализовывать проекты в этом районе.

«Учитывая удаленность района от ближайших станций метро, наибольший интерес здесь представляют проекты, сочетающие в себе разные функциональные составляющие: жилую, офисную, торговую, развлекательную, складскую и индустриальную. Либо бизнес-парки, расположенные в непосредственной близости от крупных жилых массивов.

На сегодняшний день направление Новой Москвы наиболее интересно девелоперам жилой недвижимости.

С учетом необходимости присутствия на строительных площадках на территории Новой Москвы строительные компании и компании, деятельность которых связана с инфраструктурными проектами, стали рассматривать возможность перемещения или открытия второго офиса в этом направлении ближе к МКАД», — сообщила «Газете.Ru» Вера Зименкова.

Другой возможный арендатор – компании, которым не надо постоянно присутствовать в Москве. «Наиболее вероятными арендаторами офисов на территории Новой Москвы, скорее всего, станут компании-монополисты, в которых отсутствует необходимость приема московских клиентов в офисе. В качестве примера можно привести головной офис компании «Старик Хоттыбыч», расположенный сейчас в городе Видное. Также офисы на территории Новой Москвы могут быть интересны крупным производственным компаниям, основные каналы дистрибуции которых находятся не только в Москве. Предположительно, это могут быть пищевые производства (например, Вимм-билль-данн), компании-производители мебели. Но, в то же время, крупные компании, как правило, не арендуют/покупают готовый офис, а приобретают участок земли и строят офис «под себя». Поэтому случай с каждой конкретной компанией индивидуален и требует изучения всех дополнительных факторов», — говорит директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.

При этом, как отмечает Марат Манасян, доходность, которую приносят офисы в Новой Москве, немного выше (на 1-2%), чем в столице. Причина в том, что темпы роста стоимости девелопмента в Новой Москве немного ниже рыночных темпов роста стоимости готовых объектов недвижимости.