Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

«Хочу жить за МКАД» и другие квартирные вопросы

Сложные квартирные вопросы: отвечают риэлторы

Юлия Погорелова 03.10.2012, 16:58
Риэлторы отвечают на сложные квартирные вопросы ИТАР-ТАСС
Риэлторы отвечают на сложные квартирные вопросы

Сколько стоит квартира в аварийном состоянии? Где в Подмосковье комфортнее всего жить? Сколько стоит участок земли в 100 км от МКАД? На эти и другие вопросы читателей «Газеты.Ru» отвечают риэлторы и аналитики рынка недвижимости.

От редакции. «Газета.Ru» продолжает публиковать ответы экспертов и аналитиков рынка недвижимости на вопросы читателей. Если Вы хотите задать свой вопрос специалистам, присылайте его на адрес appl@gazeta.ru

Вопрос 1. Хочу купить участок земли на расстоянии около 100 км от МКАД. Есть маленький ребенок, поэтому главные требования — экология (лес, речка рядом), относительно хорошая транспортная доступность. Живем на юге Москвы, поэтому предпочтение южным направлениям. Сколько стоит сотка земли на указанном расстоянии (обязательно с подведенными коммуникациями), какие направления посоветуете? Как обстоит дело с инфраструктурой в указанном районе? Есть ли риск купить участок без коммуникаций?/ Иван

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Средняя цена за сотку земли с коммуникациями на расстоянии 100 км от МКАД по южному направлению (Каширское, Варшавское, Калужское, Симферопольское шоссе) составляет 82,8 тыс. рублей. Инфраструктура в самих поселках почти отсутствует. В основном она сконцентрирована вокруг крупных городов, таких как Серпухов, Ступино, Обнинск и Коломна. Как правило, стоимость подобных предложений на таком удалении стремится к нижней ценовой границе. В основном это участки без подряда на строительство. Они продаются либо вообще без коммуникаций (можно купить такую опцию у застройщика), либо, как правило, с уже подведенным электричеством. Газ на таком удалении от Москвы практически не подводят. Застройщики этого не делают, так как либо в ближайшем окружении нет основного газопровода, либо конечная точка подведения слишком удалена от центральной магистрали.

Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»:

Южные направления сейчас не самые дорогие, зато активно развивающиеся. В первую очередь при выборе участка нужно обратить внимание на транспортную доступность шоссе. Из этих соображений однозначно приобретать участок на Каширском или Варшавском шоссе не имеет смысла — они самые загруженные. Симферопольское направление, наоборот, отличается своей высокой транспортной доступностью, но цены на землю здесь будут в два раза выше, чем на Егорьевском и Новорязанском направлениях. Пролегающие на юго-востоке от столицы, оба шоссе являются самыми удачными для покупки. Здесь не только стоимость сотки земли удовлетворяет своей доступностью – от 25 тыс.руб., а удачное месторасположение поселков выигрывает за счет прилегающих к ним водоемов или лесных массивов, но и приобрести такой участок можно намного ближе — в 50-58 км от МКАД. Конечно, в любом случае, где бы ни покупался участок, важно помнить, что все коммуникации должны быть прописаны в договоре, поэтому его нужно читать очень внимательно.

Вопрос 2. Ищу двухкомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье — максимум до 15 км от МКАД. Требования — хорошая инфраструктура вокруг. Особенно интересуют направления север и северо-запад. Дом должен быть относительно новым, но уже достроенным и заселенным. Самое главное — как можно меньше времени тратить на дорогу в Москву. Какие города посоветуете посмотреть? Сколько там стоят такие квартиры? /Мария

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:

Города, расположенные на севере и северо-западе области, одни из самых престижных и дорогих по стоимости недвижимости. В ближайшем Подмосковье на севере можно выделить город Химки (2 км от МКАД) и Долгопрудный (4 км). Здесь есть ж/д сообщение, что значительно улучшает транспортную доступность, хотя стоит отметить, что Ленинградское шоссе весьма загружено.

На северо-западе области расположен весьма популярный у покупателей город Красногорск (5 км). Здесь есть ж/д сообщение и сравнительно недалеко станция метро — район Митино и станция метро Тушинская.

Данные города весьма развиты с точки зрения социально-бытовой инфраструктуры, здесь присутствуют и современные микрорайоны комплексной застройки, где есть школы, детские сады и культурно-развлекательные центры. То есть по комфорту проживания данные города не уступают спальным районам Москвы, и, в то же время, стоимость недвижимости здесь значительно ниже.

Кроме того, на северо-востоке области стоит рассмотреть популярный город Мытищи, где уже есть налаженное ж/д сообщение, а в 2015 году откроют новую станцию метро Челобитьево (Калужско-Рижская линия).

Стоимость данных предложений ниже, чем в Москве, но по общему уровню цен достаточно высока для городов Подмосковья. Из самых недорогих вариантов можно привести такие примеры — двухкомнатная квартира в городе Химки в панельном доме 2010 года постройки, с муниципальным ремонтом, площадью 60 кв.м (12 кв.м кухня) стоит 5,4 млн рублей. В Долгопрудном в панельном доме 2000 года постройки квартира площадью 55 кв.м (9 кв.м кухня) стоит 5,7 млн рублей. В городе Мытищи в новом панельном доме квартира 67 кв.м (13 кв.м кухня) стоит 5,7 млн рублей.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

Сегодня подмосковные города ближайшего пояса очень активно развиваются, развивается инфраструктура, улучшается транспортная доступность, вводятся новые маршруты и строятся транспортные развязки.

Хорошей инфраструктурой отличаются города Химки, Красногорск, Долгопрудный, Лобня и т.д. Стоимость двухкомнатных квартир в современных домах на вторичном рынке там начинается от 4,8 млн рублей. К примеру, за эту сумму можно приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 55 кв.м, с кухней 11 кв.м в новом заселенном доме в городе Лобня.

Вопрос 3. Хочу купить 2-комн. квартиру в сталинском доме недалеко от метро Аэропорт. Уже просмотрел несколько вариантов. Сколько стоят квартиры такого типа? Одна из понравившихся квартир в плохом состоянии, нужен капитальный ремонт. Можно ли требовать скидку у продавца из-за этого факта? Какую? / Алексей

Андрей Богословский, руководитель офиса «Сокол» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Двухкомнатные квартиры в сталинских домах имеют площадь порядка 50-60 кв. м. В районе метро Аэропорт стоимость таких предложений начинается от 12 млн рублей и выше для квартир с дорогим ремонтом. Если же рассматривать дома, расположенные вдоль Ленинградского проспекта, то цена «двушки» будет начинаться от 15 млн рублей.

Как правило, если жилье требует серьезного капитального ремонта, то максимальный дисконт на такой объект не превысит 1 млн рублей. Именно в эту сумму укладывается бюджет хорошей отделки в квартире на 50-60 кв.м. Однако это не означает, что продавец согласится сделать на свое предложение такую или даже вдвое меньшую скидку. Скорее всего, дисконт за «плохое состояние» уже учтен в стоимости понравившегося вам жилья. Кроме того, считается, что основанная масса объектов вторичного рынка, выставляемых на продажу, при смене владельца нуждается в ремонте.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

Стоимость двухкомнатных квартир в сталинских домах а районе Аэропорт начинается от 9,5 млн рублей. За эту сумму можно приобрести квартиру в сталинском пятиэтажном кирпичном доме без лифта. Квартира общей площадью 53 кв.м, с кухней 7 кв.м. Что касается скидки, то надо понимать, сколько стоит квартира. Скорее всего, она уже оценена с учетом ее плохого состояния

Вопрос 4. Есть двухкомнатная квартира в Солнцево. Квартира в хорошем состоянии, евроремонт, вся необходимая мебель. Нужно разменять квартиру на две однокомнатных, в этом же округе, желательно поближе к метро, ремонт необязателен. Какие варианты посоветуете посмотреть? Понадобится ли доплата? Сколько?/ Александра

Елена Валеева, генеральный директор Century 21 Светлый Град:

Из двухкомнатной квартиры нельзя получить без доплаты две однокомнатные в этом же районе. Самый простой ориентир: поделите общую площадь квартиры на две однокомнатные, допустим, 54 кв. м. Однокомнатная квартира, весьма скромная, получается 31-33 кв.м. А вот на другую остаётся маловато метров (точнее, денег). Причём нужна одна существенная поправка: на самом деле стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире, тем более в свободной от альтернатив (а вам нужна в этой сложной сделке именно такая), будет немного больше, чем в двух- или трехкомнатной. В ценах это будет выглядеть примерно так: двухкомнатную квартиру площадью 54 кв.м можно продать примерно за 6,5 - 7,7 млн руб. А скромная однокомнатная квартира площадью 31-33 кв.м вам обойдётся в 4,7-5,5 млн рублей в зависимости от типа дома и других параметров. Соответственно, на покупку двух однокомнатных квартир нужно иметь хотя бы порядка 9,5-10 млн руб.

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:

Стоимость двухкомнатной квартиры в хорошем состоянии в Солнцево в зависимости от площади и района варьируется в пределах 7-9 млн. рублей. Однокомнатные квартиры в готовых домах уже оцениваются в районе 5 млн. рублей. То есть, в данном случае обменять квартиру без доплаты навряд ли получится.