Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Дом дальше 30 км: цены и проблемы

Сколько стоит дом на расстоянии 30-60 км от МКАД

Юлия Погорелова 27.09.2012, 18:52
При покупке дома надо проверять и землю, на которой он стоит РИА «Новости»
При покупке дома надо проверять и землю, на которой он стоит

Дом для постоянного проживания на расстоянии 30 - 60 км от МКАД можно купить за 4 млн рублей. Как зависит цена земли от направления? На что надо обратить внимание, покупая участок или дом под Москвой?

Средняя стоимость квадратного метра в коттеджах экономкласса на расстоянии 30-60 км от МКАД, по данным компании Vesco Consulting, составляет $1 550. При этом минимальная стоимость на коттеджи зафиксирована в настоящий момент в поселке «Родники» (Симферопольское ш., 60 км) — $85 тыс. за коттедж 77,5 кв.м. Максимальная — $4,8 млн – в поселке «Покровское-Рубцово» (Новорижское ш., 38 км).

По подсчетам компании «Инком», активные продажи на данном расстоянии ведутся в 77 поселках. «При этом 90% из них реализуют участки без подряда (покупатель сам выбирает строительную компанию для возведения дома – прим. «Газета. Ru»). Всего два поселка предлагают квартиры в таунхаусах и все 100% предлагают подряд на строительство домов. На данном расстоянии преобладают проекты экономкласса, в половине поселков можно найти предложения в ценовом диапазоне от 10 до 25 млн. рублей, свыше 25 млн. рублей предлагаются дома и участки в 11 поселках», — говорит руководитель офиса «Проспект-Вернадского» корпорации «Инком» Сергей Цывин.

Наиболее бюджетные варианты коттеджа можно найти на восточном направлении — это Щёлковское, Горьковское, Носовихинское, Егорьевское, Новорязанское шоссе. «Это направления, где концентрируется бюджетное предложение. Причиной тому — экология, большая часть выбросов московских производств рассеивается именно на востоке области. А также сложившееся социальное окружение и сложная транспортная доступность —

Горьковское, Щелковское, Егорьевское, Рязанское шоссе без преувеличения можно назвать непроезжими. К тому же, на этих направлениях отмечается явный дефицит инфраструктуры.

Весь комплекс причин приводит к тому, что на востоке Подмосковья строится именно экономкласс», — рассказывает руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» Алексей Иванов.

«Успешность проекта на таком расстоянии от МКАД зависит от того, на каком шоссе он расположен. Например, для Новорижского шоссе разница во времени между 15 км от Москвы и 40 км несущественна — какие-то 15 минут. А, например, на Ярославке или Ленинградке та же разница может составить час-полтора. Очень хорошо развита инфраструктура на данном удалении от МКАД на Дмитровском шоссе. Здесь расположено большое количество спортивно-развлекательных комплексов: Волен, Сорочаны, Лисья нора и многие другие», — рассказывает Сергей Цывин.

Минимальная цена частного дома на расстоянии 30 - 60 км от МКАД в хорошем состоянии и со всеми необходимыми коммуникациями начинается от 4 млн рублей.

«Построенные от 5 до 20 лет назад частные дома на таком удалении от МКАД считаются объектами для постоянного места жительства.

Соответственно, они снабжены всеми необходимыми коммуникациями и представляют собой в основном строения из кирпича или пеноблока, реже можно встретить дома из дерева», — говорит генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» Асет Гайрабекова.

Дороже обойдутся дома в стародачных местах. Например, на таком расстоянии располагаются Абрамцево (Ярославское ш., 60 км), академические дачи в Мозжинке, поселок «Лётчик-Испытатель» на Дмитровском шоссе. «В поселке «Летчик-Испытатель» участки с вековыми соснами иногда имеют выход на большую воду Икшинского водохранилища, дома стоят от $3 млн — цены, сопоставимые с аналогичными новыми объектами у воды», — говорит Алексей Иванов. «Престижность данных мест оправдывает цену на землю, которая превышает рыночную в 2-3 раза и составляет от 150-200 тыс.рублей и выше за сотку. Безусловно, уровень транспортной доступности и развитость инфраструктуры соответствуют заявленной цене», — поясняет Асет Гайрабекова.

Ситуация с коммуникациями на таком расстоянии хуже, чем в домах в непосредственной близости от МКАД. В основном проводятся газ и электричество (при этом мощность электричества может быть ограничена), наличие водопровода и водоотвода зависит от близости поселка к Москве.

«Решение вопроса с коммуникациями в конкретном поселке зависит не столько от расстояния, сколько от надежности девелопера и местных администраций. Вообще,

основная проблема дальних поселков — это сложности с организованной эксплуатацией.

Поэтому сейчас наблюдается отток спроса в сторону земельных участков без подряда, но с решенным вопросом эксплуатации и существующими коммуникациями», — считает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Наличие коммуникаций сказывается на стоимости земли. Например, по данным компании «Вектор Инвестментс», цена сотки на Горьковском направлении (на прочих восточных направлениях цифры сопоставимые) начинается от 15-20 тыс. рублей для участка без коммуникаций и от 60-70 тыс. рублей – для участка с подведенными коммуникациями.

«Большинство проектов на указанном расстоянии будут обеспечены всем необходимым набором центральных коммуникаций.

В 18,5% проектов все сети уже подведены и действуют, в остальных проектах работы по их прокладке еще ведутся.

Однако в 16 поселках подведение всех инженерных сетей остается на усмотрение собственников недвижимости — например, в таких поселках, как «Луговой-2», «Аргуново», «Новоселье», «Солнечная поляна», «Цибино», «Бояркино». Газ не будет подведен в 40 коттеджных поселках из 270 в анализируемом диапазоне», — сообщил «Газете.Ru» генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов.

Наиболее распространенная проблема при покупке дома в Подмосковье – земельный участок, на котором он построен, не предназначен для ИЖС. В этом случае строительство объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, в соответствии со статьей 222 ГК РФ, является основанием для признания такого объекта самовольной постройкой. «В последующем возведенный объект недвижимости по решению суда может быть снесен, вызвав тем самым значительные затраты у гражданина, в том числе расходы на его снос. Также возможны случаи, когда право собственности на объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой, зарегистрировано в установленном порядке и лицо, осуществившее самовольное строительство, продает этот объект. Затем по истечении времени возникает спор, и объект недвижимости признается самовольной постройкой, что тоже безусловно приводит к определенным затратам лица, который купил этот объект. Потому что в этом случае договор купли-продажи является недействительным — самовольная постройка не может быть предметом купли-продажи», - говорит юрисконсульт юридической компании «Интерцессия» Антон Малинин.

Чтобы избежать такой проблемы, нужно перед сделкой проанализировать кадастровый паспорт земельного участка, в котором есть информация о категории земли и виде ее разрешенного использования.

«В договоре может быть указано, что земельный участок предназначен для ИЖС. Однако, если это не так, то этот пункт договора не будет иметь юридического значения.

Действительной будет считаться информация, соответствующая кадастровым сведениям о земельном участке (содержащаяся в кадастровом паспорте земельного участка). Ввиду чего, важно изучать не только содержание самого договора, но кадастровый паспорт земельного участка», - советует Антон Малинин.