Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Цены без границ на жилье с историей

Сколько стоит самое дорогое жилье

Юлия Погорелова 26.09.2012, 20:09
Цены на элитное жилье могут зависеть от соседа ИТАР-ТАСС
Цены на элитное жилье могут зависеть от соседа

Цены на элитное жилье могут быть сильно завышены, даже абсурдны — в этом сегменте недвижимости действуют свои законы определения стоимости объекта. Как формируется цена сверхдорогих объектов, что на нее влияет? Есть ли своя специфика у элитной недвижимости в России?

Стоимость жилья зависит от многих факторов — местоположения, характеристик объекта, ремонта и т.д. Однако, если речь идет об элитном жилье (стоимость квадратного метра выше $10 тыс.), цены на объекты могут объясняться и совершенно другими факторами. «Индустрия роскоши не имеет объективной оценки стоимости. Стоимость или цена в данном сегменте — это то, сколько готов покупатель заплатить за вещь или сервис. Недвижимость — не исключение», — говорит генеральный директор компании Retail Row Марат Mанасян.

Немаловажную роль играет и время — как быстро собственник хочет продать квартиру. «Цена зависит от того, насколько быстро продавцы хотят реализовать свою квартиру. Если как можно скорее, то, как правило, цена на 5-10% ниже рынка. При этом не стоит забывать, что вторичка конкурирует с первичкой. Многие из тех, кто изначально хотят квартиру с ремонтом, в итоге покупают ее в новостройке, потому что покупателей не устраивает качество ремонта, к которому есть свои индивидуальные пожелания. Сложно сделать такую отделку, которая бы на 100% удовлетворяла другого человека. Соответственно, при ценообразовании продавцы должны ориентироваться на новостройки. Для ориентира — в среднем отделка прибавляет к стоимости квадратного метра элитного жилья $3тыс. », — рассказывает генеральный директор агентства недвижимостиTWEED Ирина Могилатова.

При этом если в квартире сделан уникальный ремонт, его стоимость будет априори выше. Очень часто самые дорогие квартиры на рынке – это вторичное жилье, в котором недавно был проведен капитальный ремонт с использованием эксклюзивных и дорогих материалов или с привлечением известных дизайнеров. В практике компании TWEED был такой случай: квартира продавалась примерно на 15% выше рынка. Однако ее купили, несмотря на явное завышение цены: покупатель был неограничен в средствах, а сделанный в квартире ремонт ему идеально подошел. Однако такое бывает крайне редко. Есть и другие примеры. «Была квартира на Серафимовича, 2, принадлежавшая известной актрисе.

Цена была завышена за счет наличия террасы, которая примыкала к квартире, но была не в собственности, наличия потрясающих видов и некоторых элементов в отделке, созданных известным русским живописцем.

Квартира продана. В районе Остоженки или Арбата, как правило, по завышенным ценам продается все меньше квартир, поскольку в этих районах предложение больше», — говорит руководитель отдела московских продаж компании Knight Frank Ольга Тараканова.

По мнению экспертов, у собственников зарубежной элитной недвижимости больше причин завышать ее стоимость. Самая дорогая квартира в Нью-Йорке — трехэтажный пентхаус в CitySpire в районе Мидтаун. Площадь квартиры — 743 кв.м (17 комнат), терраса площадью 280 кв.м идет по всему периметру квартиры. Сейчас объект выставлен на продажу за $100 млн. «Владелец приобрел эту квартиру в 1993 году за $ 4, 5 млн., более двух лет ремонтировал ее, потратив на это примерно такую же сумму. Безусловно, качественный ремонт и уникальный панорамный вид на 360 градусов на город позволяют устанавливать рекордную запрашиваемую сумму. Но само здание смешанного типа и построено в 1987 году, возможно, для кого-то это будет негативным фактором. Не говоря уже о низких потолках. Пентхаус около двух месяцев на рынке и пока еще не нашел своего покупателя», --рассказал «Газете.Ru» генеральный директор американской компании Etage Real Estate Дэвид Коэн.

Если объект является единственным в своем роде, то продавец может оценить свою собственность на 50-70% дороже рынка.

«Чаще всего завышается стоимость во Франции, Италии, Монако. Объясняется это тем, что все лучшие территории и регионы уже застроены и ничего принципиально нового, например, в центре Монако или Парижа появиться не может. За исключением случаев приобретения старых объектов из-за премиального расположения для сноса и строительства нового элитного комплекса, как, например, Tour Odeon в Монако. Если говорить об Италии, то существует несколько легендарных исторических поместий. За такими объектами идет охота как за редчайшими произведениями искусства. Как правило, они не выходят на открытый рынок. Но если только возникнет даже отдаленный слух о возможности продажи, то фамильное имение можно будет реализовать по баснословной цене», — рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Людмила Аксененко.

«Если в данном месте нет рынка, то цены могут быть «взяты с потолка».

К примеру, в Париже есть округа, в которых практически не бывает вариантов на продажу. Если кто-то захочет приобрести жилье в этом месте, он вынужден вылавливать предложения и идти на поводу у владельца.

В Москве такое происходит в меньшей степени. Элитный рынок у нас еще довольно молодой, и нет мест, куда нельзя попасть», — считает Ирина Могилатова.

В некоторых случаях завышенная цена на элитную недвижимость объясняется докризисными ожиданиями. «Если говорить о зарубежном «опыте» раздувания цен на элитные объекты, то тут, пожалуй, можно отметить итальянцев, не желающих расставаться со своим историческим и архитектурным наследием за «бесценок». Цены на объекты в диапазоне €10 млн и выше подчас бывают выше реальной стоимости на 50-100%. Зачастую продавец выставляет свой замок за одну цену, а по факту он продается вдвое дешевле. Это обусловлено тем, что владельцы элитных объектов продолжают оценивать их, исходя из своего докризисного опыта. Кроме того, зачастую это очень обеспеченные люди, принадлежащие к высшему обществу, не испытывающие сиюминутной необходимости срочно реализовать свой объект. Тогда замок или поместье могут продаваться годами, но цена не будет снижена более чем на 10%», — поясняет глава по продажам зарубежной недвижимости Moscow Sotheby's International Realty Анна Батизи.

На цену элитных объектов влияют также факторы соседства – скажем, цены на озере Комо взлетели вверх после того, как Джордж Клуни купил там резиденцию.

«Есть также фактор моды: во второй половине прошлого века, например, престижным и дорогим считалось Лигурийское побережье Италии, Итальянская Ривьера, Сан Ремо, Портофино. Сегодня намного дороже французская часть Лигурийского побережья, Кап Ферра, Кап д'Ай, а также Монако. Несколько лет назад, в докризисные годы, на пике популярности среди элитных регионов находились Сардиния и Майами. Сейчас ажиотаж несколько поутих, а

покупательский интерес в сегменте самого дорогого элитного жилья сосредоточился в Тоскане и на швейцарско-итальянских озерах: Комо, Маджоре, Лугано.

Непреходящим спросом пользуются также мировые столицы — Лондон, Париж, Нью-Йорк», — рассказывает Людмила Аксененко.

На стоимости могут сказываться и громкие сделки в этом сегменте. «Бывает, что на стоимость определенного сегмента рынка влияет недавнее громкое закрытие даже одной-единственной сделки. Например, покупка пентхауса в 15 Central Park West Дмитрием Рыболовлевым за $ 88 млн. так взбудоражила продавцов и девелоперов, что цены на элитное жилье в Нью-Йорке увеличились на 5-15%. В данный момент в 15 CPW продаются апартаменты, соединенные из двух квартир по цене в $95 млн. Несмотря на то, что площадь этой квартиры меньше, чем у той, что купил Дмитрий Рыболовлев, продавец подчеркивает то, что виды из квартиры значительнее», --поясняет Дэвид Коэн.