21 февраля 2018

 $56.54€69.75

18+

5988469

Развелся с женой, как теперь делить квартиру

Сложные квартирные вопросы: отвечают риэлторы

Фотография: ИТАР-ТАСС

«Газета.Ru» начинает публиковать ответы экспертов и аналитиков рынка недвижимости на вопросы читателей. Из редакционной почты мы выбрали пять писем, затрагивающих достаточно распространенные темы, и попросили участников рынка недвижимости ответить на них.

Если Вы хотите задать свой вопрос специалистам, присылайте его на адрес: appl@gazeta.ru – ред.

Хочу продать квартиру, но она без ремонта. Стоит ли вкладывать деньги в ремонт, чтобы продать квартиру подороже, или лучше оставить все как есть? Если сделать ремонт, на сколько дороже можно продать квартиру? Насколько важно наличие ремонта для покупателей, если, как говорится, они все равно все будут переделывать под себя? Как рассчитать оптимальное соотношение «вложение в ремонт / отдача при покупке»? // Андрей

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

Если говорить о вторичном рынке, то перед продажей я бы рекомендовал приводить квартиру в порядок, потому что совсем «убитый» объект будет долго искать своего покупателя. Однако делать эксклюзивный дизайнерский ремонт не имеет смысла. Покупатели экономкласса не станут доплачивать за роскошь, а более состоятельные клиенты, как правило, имеют собственное видение нового жилища и будут устраивать все «под себя».

В целом, на предпродажную отделку квартиры экономкласса будет достаточно порядка 300 тыс. рублей:

переклеить обои, привести в порядок потолок и пол, обновить сантехнику. В редких случаях эта сумма может достигать 600 тыс. рублей. Обычно такие деньги вкладывают в ремонт собственники квартир, желающие сдавать свои квадратные метры в аренду. Поэтому сумма включает и затраты на бытовую технику.

Что касается повышения цены предложения, ремонт прибавляет порядка 5-6% к стоимости.

Ключевыми факторами при выборе жилья все же являются месторасположение, транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры. Также играет роль тип здания и его состояние. Кроме того, стоит помнить и о том, что прежде чем покупать квартиру, люди всегда знакомятся с ценами по району, поэтому неадекватно дорогие предложения спросом пользоваться не будут.

Елена Валеева, генеральный директор CENTURY 21 Светлый град

Мой традиционный совет клиентам: не вкладывайте деньги в ремонт ради получения прибыли. Если квартира выглядит плохо, то есть смысл сделать лёгкий косметический ремонт, но именно лёгкий — иначе он не окупится. А если вы продаёте квартиру, в которой делали ремонт для себя, но потом решили продать её — то не пытайтесь из-за этого устанавливать цену слишком высокой. Вы делали ремонт для себя, а покупатель будет делать его «под себя», под свой вкус.

Однако из этого не следует, как я уже говорила, что ремонт «убитой» квартире не нужен при продаже. Следует помнить, что

у большинства людей нет достаточно богатой фантазии, чтобы представить свою будущую квартиру после ремонта, и её плачевное состояние просто оттолкнёт многих покупателей.

Рекомендую сделать самый простой ремонт — дешёвые, но светлые обои, свежая краска на деревянных поверхностях, чистая белоснежная сантехника. Секрет в том, что товар должен иметь товарный вид, как известно.

Эти советы, однако, касаются продажи квартир экономкласса. В сегменте элитного жилья свои законы. Там роскошный, со вкусом сделанный с помощью известного дизайнера ремонт принесёт свои плоды.

Хочу купить однокомнатную квартиру поближе к центру, не далее 2-3 станций на метро от Садового кольца. Какие районы, кварталы, дома можете посоветовать смотреть в первую очередь, с учетом того, что бюджет на покупку довольно сильно ограничен? //Sergey

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

Чаще всего наиболее дешевые предложения в центре встречаются на востоке и юго-востоке столицы, в частности в районе Курского и Павелецкого вокзалов. Чуть ниже рынка обычно продаются малогабаритные квартиры, к таким относятся, например, однокомнатные квартиры площадью меньше 26 кв. м, зачастую это студии.

При поиске наиболее экономичных предложений стоит также обратить внимание на объявления с пометкой «срочно».

В таких ситуациях личные форс-мажорные обстоятельства вынуждают продавцов заметно снижать цену, чтобы оперативно найти покупателя. Что касается качества жилого фонда, то конечно стоит ориентироваться на старые панельные и кирпичные дома, которые можно найти в любом районе.

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»

Сравнительно демократичные цены в районах ЮВАО и ЮАО — это Волгоградский проспект, Текстильщики, Печатники, Волжский бульвар, Авиамоторная, Нагорная. Так, в районе метро Текстильщики, в 15 минутах ходьбы от метро продается однокомнатная квартира за 5,5 млн. рублей в довольно современном 16-ти этажном панельном доме (38 кв.м.). На Шоссе Энтузиастов за подобную цену возможно приобрести квартиру меньших размеров (31 кв.м.) в старом 9-ти этажном доме. На Каховской продается квартира за 5,7 млн. рублей, также в старом панельном доме площадью 32 кв.м., кухня 6 кв.м.

За 6 млн. рублей можно приобрести квартиру в уютном районе Коломенское, но также небольшой площади. Например, за 6,1 млн. рублей продается квартира (31 кв.м.) рядом с парком.

Квартира приватизирована на меня и бывшую жену. Продать квартиру и поделить деньги она не хочет. Можно ли продать отдельно свою долю в квартире? Будет ли это кому-то интересно? Насколько при этом я могу потерять в деньгах? // Alex

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»

В соответствие со ст. 254 ГК РФ, раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными.

В соответствие со ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Бывшая жена имеет преимущественное право выкупа на долю в квартире, поэтому Вам необходимо предложить ей выкупить свою долю первой.

Если она отказывается, после истечения одного месяца вы можете выставлять свою долю в свободную продажу.

В соответствие со статьей 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В целом можно отметить, что продажа доли в квартире — мероприятие весьма затруднительное, никто не купит подобный товар за полную цену. То есть, реализовать долю в квартире возможно только с большим дисконтом. Так,

если средняя цена однокомнатной квартиры 6 млн. рублей и реализуется 1/2, то в лучшем случае вы можете рассчитывать на 1-1,5 млн. рублей.

Поэтому, я бы посоветовала договориться с супругой о совместной реализации квартиры по выгодной вам цене. Вести переговоры возможно с помощью риэлтора, человека нейтрального.

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Продажа квартиры по долям возможна, но крайне невыгодна. При такой операции продавец может потерять до 40% от стоимости половины квартиры при продаже её целиком. Такое сокращение стоимости вызвано тем, что спрос на доли квартиры гораздо ниже, чем на квартиры целиком. Покупка доли квартиры интересна в основном для оформления постоянной регистрации по месту жительства или для значительной экономии при покупке места для проживания (в случае выделения доли — комната в квартире, однако, это связано с большим числом дополнительных хлопот).

Есть двухкомнатная квартира, около 60 кв.м., в Братеево, до метро 5-7мин. на транспорте. Хочу поменять на аналогичную по площади квартиру на севере или северо-востоке Москвы? Сколько нужно будет доплатить? Существует ли сейчас процедура «обмена» квартиры на квартиру, т.е. не через схему купли-продажи, и если да, то есть ли в ней какой-то смысл? // Галина Владимировна

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Средняя цена квадратного метра на 2-комнатные квартиры площадью 59-61 кв. м, выставленные на продажу на вторичном рынке ЮАО, по итогам июня 2012 г составляет 158,2 тыс. руб. Средняя цена кв. м на аналогичные квартиры в САО и СВАО составляет 181,9 и 177,1 тыс. руб.

При условии, что квартира будет обладать теми же потребительскими характеристиками (площадь, транспортная доступность, качество ремонта и т.д.), на такой же удаленности от центра, ее стоимость будет выше на 12-15% в САО или СВАО, чем в ЮАО.

Процедура «обмена» квартиры на квартиру представляет из себя так называемую альтернативную сделку — то есть продажа своей квартиры, а потом покупка другой квартиры при использовании договоров купли-продажи.

Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ – Недвижимость» (ГК «МИЦ»)

Процедура обмена существует, но на данный момент — это крайне редкое явление. В случае если подобран подходящий вариант для обмена, квартира, подлежащая обмену, должна так же идеально подходить новому собственнику. Такие совпадения случаются нечасто, порой, чтобы найти квартиру, соответствующую всем критериям запроса, уходит много времени.

Сегодня на вторичном рынке более популярны альтернативные сделки — их доля достигает 70 % от общего объема сделок.

Основное достоинство альтернативных сделок — это широкий выбор квартир и относительно короткий срок, за который продается старая и покупается новая квартиры.

Что же касается обмена с доплатой за квартиру на севере или северо-востоке Москвы, здесь все зависит от будущего района проживания.

Например, данную квартиру можно обменять на аналогичное жильё в районе Бескудниково или Ховрино и без доплаты.

В случае если речь идёт о районе Сокол или Аэропорт, придется доплатить не менее 2 миллионов рублей.

Хочу купить квартиру на вторичке самостоятельно. Что нужно проверить в первую очередь, чтобы потом не остаться без квартиры? Нужно ли приглашать юриста и на какие именно эпизоды сделки? Насколько важно участие нотариуса в сделке купли-продажи квартиры? // Kate

Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ – Недвижимость» (ГК «МИЦ»)

Каждая сделка купли-продажи недвижимости на вторичном рынке индивидуальна. Здесь многое зависит от того, какие правоустанавливающие документы существуют на приобретаемую квартиру.

Если говорить об общих правилах, то нужно проверить — наличие обременений на квартиру, историю перехода права собственности на квартиру, отсутствие ущемления прав когда-либо прописанных в квартире, в том числе при приватизации квартиры, наличие/отсутствие прав супругов на продаваемую квартиру, отсутствие ущемления прав несовершеннолетних, по возможности — дееспособность продавцов.

Помимо этого, отдельные нюансы могут быть в случае, если квартира принадлежит нынешнему собственнику в результате наследования, договора ренты, дарения.

Присутствие юриста необходимо на этапе внесения аванса за подобранный вариант и в день сделки.

Важно, чтобы приглашенный юрист имел опыт именно в недвижимости, а не специализировался на других направлениях.

Что касается участия нотариуса — это личное желание клиента. На сегодняшний день нотариус лишь удостоверяет факт сделки, но не может отвечать за нарушения, которые могут иметь место в предыдущих переходах права собственности и не избавляет от необходимости государственной регистрации перехода права собственности. Нотариальное удостоверение является необходимым только в том случае, если покупатель приобретает квартиру по договору ренты.

Елена Валеева, генеральный директор CENTURY 21 Светлый град

Если ваш юрист не работает в сфере сделок с недвижимостью, то вряд ли есть смысл тратить на его услуги деньги. Ну, а если юрист как раз и работает в области недвижимости — почему бы не обратиться в это агентство для своего же спокойствия?

Квартира — не булка хлеба, и вряд ли стоит экономить на профессионалах при покупке такого дорогого товара.

При условии, конечно, высокого качества услуги.

Что касается нотариуса, то они не могут проверить полностью все риски, они исходят лишь из того, что видят в момент сделки своими глазами.

Так сложилось, что в России и на постсоветском пространстве риэлторы занимаются не только поиском стороны сделки, но и юридической составляющей. Такого нет нигде в мире. В США, Канаде, в Европе риэлтор за те же 4-5% занимается исключительно поиском покупателя и процессом сделки, а за юридическую проверку покупатели платят дополнительно юристам. Так что в России на сегодня сложилась выгодная для покупателя ситуация. В комиссию агентства входит всё — поиск покупателя, процесс сделки и проверка юридической чистоты квартиры. Пользуйтесь на здоровье!

Читайте также:
ПОДЕЛИТЕСЬ ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ
  • Livejournal

Уважаемые читатели! В связи с последними изменениями в российском законодательстве на сайте «Газеты.Ru» временно вводится премодерация комментариев.

Новости СМИ2
Новости СМИ2
Новости net.finam.ru
ПОДЕЛИТЕСЬ ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ