Пенсионный советник

Отказ от наличных ударит по кошельку

Отказ от наличных денег повысит цены на квартиры

Юлия Погорелова 18.06.2012, 20:44
При покупке квартир о деньгах придется забыть istockphoto.com
При покупке квартир о деньгах придется забыть

Большинство сделок на вторичном рынке жилой недвижимости осуществляется с использованием банковских ячеек. Если инициатива Минфина о переходе на безналичный расчет при покупках свыше 600 тыс. рублей будет одобрена, покупателям и продавцам придется осваивать новую и дорогую схему безотзывного аккредитива. Участники рынка уверены, что это приведет к удорожанию стоимости квартиры и процветанию серых схем продаж.

По подсчетам компании «НДВ-недвижимость», с использованием банковской ячейки заключается около 95% сделок на рынке вторичной недвижимости. При переходе на безналичный расчет покупателям и продавцам придется осваивать непопулярную пока схему безотзывного аккредитива.

Суть расчетов через аккредитив заключается в следующем: покупатель зачисляет деньги в размере стоимости квартиры на аккредитивный счет, продавец получает уведомление (письмо) от банка о поступлении денежных средств на счет. «В отличие от использования обычного расчетного счета, после зачисления денежных средств на аккредитивный счет покупатель в определенный период не вправе отозвать деньги со счета без согласия продавца (безотзывный аккредитив).

Продавец вправе получить денежные средства при выполнении определенных условий, аналогичных условиям доступа к банковской ячейке, --

предъявления в банк зарегистрированного договора или выписки из ЕГРП и др.», — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

В данной схеме может участвовать как один банк, так и банк-покупателя и банк-продавца. По истечении срока действия аккредитива в случае не выполнения его условий (неполучения денег продавцом), денежные средства со счета вправе получить покупатель.

В принципе, такая схема аналогична применению банковской ячейки, в настоящий момент основное ее отличие — более высокая стоимость. Например, как рассказали «Газете.Ru» в Номос-банке, аренда банковской ячейки стоит в среднем 30-40 рублей в сутки, при этом цена не зависит от той суммы, которая закладывается в ячейку. Если уложиться в 10 дней (так чаще всего и происходит, заверили в банке), то расходы на аренду составят 400 рублей, за месяц — 1200 рублей.

Открытие аккредитива обойдется в 0,1% от суммы (не менее 1000 рублей). Также нужно оплачивать прием и проверку документов.

Например, в банке ВТБ 24 открытие аккредитива на 90 дней стоит 0,1% от его суммы, столько же надо будет заплатить за проверку документов. Соответственно, при покупке бюджетной квартиры за 5 млн рублей такие расходы составят уже 10 тыс. рублей. При этом при пользовании аккредитивом могут возникнуть и дополнительные траты, например, при увеличении его суммы, однако они будут уже меньше.

При этом в банке ВТБ 24 аренда сейфовой ячейки высотой от 4,1 до 6,9 см составит 940 рублей за месяц. Аренда ячейки побольше (высотой 30 - 39,4 см) обойдется в 2360 рублей за аналогичный срок.

Более выгодные условия на пользование аккредитивом можно получить, если сделка происходит с использованием заемных средств.

Тогда стоимость пользования аккредитивом в банке-кредиторе может быть сопоставима с арендой банковской ячейки.

Однако наибольшие расходы могут возникнуть, если продавец после продажи квартиры захочет забрать из банка наличные деньги.

Комиссия за обналичивание может составить порядка 1-5% от суммы снятия в зависимости от того, как быстро после совершения сделки продавцу потребуются деньги.

Например, если на счету лежит 5 млн. рублей (цена той же бюджетной квартиры), то минимальная комиссия может составить 50 тыс. рублей.

Из-за этой комиссии многие участники рынка заговорили об увеличении стоимости квартиры — предусмотрительные продавцы свои будущие расходы будут включать в стоимость.

«При таком виде расчетов требуются дополнительные денежные средства на оплату комиссии банка, которая составляет до 2% от суммы сделки. Не исключено, что

при введении обязательной формы расчетов по «безналу» в сделках с недвижимостью продавцы будут прибавлять сумму комиссии банков к стоимости квартир.

В то же время банки смогут получить дополнительный заработок за счет комиссионных отчислений», --говорит председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский.

Более того, безналичная форма расчета будет неудобна при альтернативных сделках, которых сейчас на рынке вторичной недвижимости большинство. Например, в Нордеа-банке аккредитив может быть открыт только на имя продавца приобретаемой недвижимости, т.е. альтернативные сделки в данном случае исключаются.

Помимо этого, такая схема может отразиться на взаимоотношениях продавца и риэлтора. «Риэлторы зачастую получают свою комиссию с продавца, которая уплачивается им после проведения расчетов по сделке. Поэтому

риэлторы обычно присутствуют при раскрытии банковской ячейки продавцом и получают свои комиссионные «не отходя от кассы».

Перейти на новую схему расчетов им будет сложно, т.к. в таком случае риск остаться без своих комиссионных для риэлторов возрастает. Скорее всего, это отразиться на практике их работы с клиентами — либо они начнут брать свои комиссионные вперед, либо будут изыскивать другие способы гарантий своих интересов», — рассказал «Газете.Ru» директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

По мнению банкиров, переход на безналичные расчеты при покупке недвижимости приведет к постепенному уменьшению количества сделок с намеренным занижением цены (это делается, чтобы уйти от налогов).

Особенность аккредитива состоит в том, что нужно указывать его назначение. То есть, если в договоре будет указана одна стоимости квартиры, а через аккредитив будет проходить другая сумма, этот факт будет сразу заметен.

Если на банк будет возложена надзорная функция за сделками с недвижимостью, то количество таких сделок можно будет сократить. Либо покупателям и продавцам придется искать новые, обходные схемы. По мнению риэлторов, именно это и произойдет. «Маловероятно, что нововведение сделает расчеты на рынке недвижимости более прозрачными. Наоборот, изменение схемы расчетов может еще больше увести рынок недвижимости в тень», — уверен Андрей Рябинский.