Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Гараж для народа: подешевеет или подорожает

Сколько будут стоить гаражи в Москве в рыночных условиях?

Юлия Погорелова 07.06.2012, 12:18
Цена на «народные гаражи» пока завышена ИТАР-ТАСС
Цена на «народные гаражи» пока завышена

Власти Москвы заявили о том, что «народные гаражи» должны продаваться «по рыночным ценам». Однако вопрос: дороже это или дешевле, чем сейчас? – оказался не таким простым.

В настоящий момент стоимость машиноместа в таком гараже составляет 350 тыс. рублей. По заявлению ГУП «Дирекция гаражного строительства», попытка удержать цены на льготном уровне уже привела к необходимости финансовых вливаний за счет бюджета Москвы в размере 8 млрд рублей. При этом сейчас в Москве порядка 1,38 млн парковочных мест, тогда как официально зарегистрировано 4,2 млн автомобилей.

«Газета.Ru» опросила экспертов, что они думают о проекте «народный гараж», который стартовал в 2009 году. Интересно, что мнения участников опроса разделились — некоторые поддержали инициативу властей, признав фиксированную цену в 350 тыс. рублей ценой ниже себестоимости строительства, другие заявили, что продавать по цене рынка — значит снизить цены на невостребованные сейчас гаражи.

Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент»

Собственно сама инициатива строительства «народных гаражей» замечательная и её можно только приветствовать. Хорошо известно, что в Москве катастрофически не хватает гаражей, стоянок, парковок, при постоянном растущем числе автомобилей в городе. Однако, как это обычно бывает,

реализация проекта с самого начала пошла не так и столкнулась с многочисленными трудностями и проблемами.

Возникли проблемы с выделением земельных участков, как потому, что часть их оказалась уже занята или обещана другим инвесторам, так и потому, что некоторые из них просто не подошли для такого строительства.

Затем возникла проблема с выбором подрядчиков: часть из них не имела достаточного опыта, другие заломили за свои услуги несусветную цену. Но главный удар власти города получили от того, кому собственно эти гаражи и предназначались, – от жителей столицы. Начались массовые протесты, потому что жители многих районов не хотели появления у себя «народных гаражей», так как они нарушают экологию, портят вид из окна, будут доступны только для толстосумов и проч. (нужное подчеркнуть). В результате всего этого программа фактически с самого начала стала буксовать и к сегодняшнему дню её результаты не вполне соответствуют ранее озвученным планам.

Что касается нынешнего решения о продаже гаражей по рыночным ценам, то оно, по крайней мере, честное, потому что отражает и тот факт, что стоимость строительства одного машиноместа выше прежней продажной цены, и позволяет учитывать и тип гаража, и его месторасположение, и дополнительные услуги, которые будут предоставляться в этом гараже.

Увеличение числа гаражей, к великому сожалению, не привело к снижению цен. У нас, как известно, цены имеют обыкновение только расти, а снижаются крайне редко.

Так произошло и с «народными гаражами». Причём, если цены в гаражных комплексах экономкласса вначале были более-менее приемлемыми и места покупались быстро, впоследствии выяснилось, что делалось это для их перепродажи.

Теоретически, новый порядок реализации «народных гаражей» может оживить и куплю-продажу их, потому что цены станут более соответствующими рынку, и строительство новых гаражей, потому что город (строители) будет получать больше денег за реализацию уже построенных гаражей и сможет вновь вкладывать их в строительство. Но

было бы замечательно, если бы к этой программе добавились услуги банков, кредитующих покупку гаражей, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Тогда покупатели бы активизировались, и процесс строительства и заселения «народных гаражей» пошёл бы гораздо живее.

Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Программа народных гаражей была непродуманной с самого начала. В большой степени из-за конечной стоимости каждого машиноместа. Цена в 350 тыс. рублей не соответствует качеству таких гаражей, поэтому спроса на них практически нет.

Автолюбителям легче частным образом договориться с охранником такого гаража и ставить машину на ночь за 100 рублей, чем покупать машиноместо по цене еще одной машины.

Поэтому еще большее повышение цен на машиноместа, чтобы увеличить рентабельность проектов, – мягко говоря, не совсем логичное решение.

Более интересно предложение властей выделять примерно 15% площадей паркингов для коммерческих нужд.

Тем более, что сейчас спрос на небольшие коммерческие площади гораздо больше предложения. Это позволило бы инвестору предлагать машиноместа в аренду по доступным для потребителей ценам, одновременно получая более высокие доходы от сдачи коммерческих площадей.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

Москве катастрофически не хватает парковок — и это факт. Поэтому хороши любые действия правительства, равно как и коммерческих структур, которые помогут решить эту проблему.

Пока профессиональные игроки рынка коммерческой недвижимости не слишком стремились входить в подобные проекты: прибыль, полученная с продаж машиномест, не покрывала расходы, связанные с обременениями и арендой участка. Однако

в случае повышения цен интерес со стороны инвесторов вырастет, а значит, подобные проекты будут реализовываться с большей охотой и в кратчайшие сроки.

Повысить качество «народных гаражей» сможет здоровая конкуренция с паркингами, входящими в состав ЖК. С другой стороны, удорожание парковок может привести к падению спроса со стороны покупателей.

Если до этого люди не всегда готовы были платить по 350 тыс. рублей за машиноместо, то что уж говорить, когда его цена вырастет до 500-750 тыс. рублей.

Это почти то же самое, что купить новый автомобиль!

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

С точки зрения решения дефицита парковочных мест в Москве идея с «народными гаражами» выглядела актуальной и необходимой. Однако изначально цена в 350 тыс. рублей была экономически недостижима. По имеющейся у нас информации,

себестоимость строительства наземного паркинга оценивается на уровне 450-500 тыс. рублей за машиноместо. В этом свете нынешние заявления о переходе на рыночную стоимость выглядят закономерно.

В Москве и Подмосковье сейчас спрос на машиноместа довольно ограниченный. У людей, приобретающих жилье в новостройке в нижнем и среднем ценовом сегменте, элементарно не хватает средств на гараж. Рыночная цена места в новостройках в подземном паркинге начинается от 1 млн. рублей, в наземном поменьше — от 650 тыс. рублей. Но это тоже ощутимая сумма, и количество сделок по ним небольшое. В результате, на протяжении последних двух лет цена на машиноместо в новостройках эконом и бизнес-класса снижалась.

Продажи «народных гаражей» даже по льготной цене не были активными. С увеличением их стоимости можно предположить, что количество сделок по ним сократится еще больше.

Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ – Девелопмент (ГК «МИЦ»)

В целом инициатива правильная, поскольку проблема нехватки машиномест в столице стоит довольно остро. Тем не менее, «народные гаражи» большим спросом не пользуются, в связи с рядом причин.

Во-первых, неудачное местоположение: «народные гаражи» размещены на отдаленных территориях района (неудобно для людей, которые пользуются автомобилем каждый день).

Во-вторых,

цену в 350 тыс. руб. покупатели считают достаточно высокой за место для машины в проветриваемой этажерке.

В-третьих, вдобавок к существенной стоимости, автовладельцы оплачивают ежемесячные эксплуатационные расходы. Учитывая, все вышеуказанные недостатки «народного гаража» и его восприятие покупателями, решение о повышении цен кажется необоснованным.

Для сравнения, на рынке Москвы есть примеры жилых комплексов эконом и комфорт-класса, где места в наземном паркинге (этажерка) предлагаются от 300 тыс. руб. (начало 2012 г.), малое место (для мотоциклов) можно было приобрести за 180 тыс. руб. В мкр. «Царицыно» машиноместа в подземном паркинге стоят от 420 тыс. рублей. Стоимость стандартных машиномест в жилых комплексах бизнес-класса находится в диапазоне от 1 до 2 млн. руб.

Александр Пыпин, директор Аналитического Центра ГдеЭтотДом.РУ

Продавать «народные гаражи» по рыночной, а не фиксированной цене — разумное и логичное решение, так как далеко не всегда фиксированная цена соответствует реальному соотношению спроса и предложения в конкретном районе города. Во многих случаях из-за того, что

«народные гаражи» расположены в удалении от жилых домов, на территории промышленных зон, их рыночная цена ниже, чем 350 тыс. рублей.

Фиксированная цена приводила к тому, что многие «народные гаражи» пустовали и не пользовались спросом, особенно на востоке и юго-востоке столицы, где уровень доходов населения ниже, чем в других районах. Снижение цен на места в некоторых «народных гаражах» может быть существенным, так как

подавляющая часть населения не готова платить за место хранения автомобиля цену, сопоставимую с ценой самого автомобиля.

Причем за такое место, до которого еще нужно каждый день по 10-15 минут идти пешком. В итоге иногда даже те, кто приобрели место в «народном гараже», ставят машину во дворах, а пользуются им только на время отпуска или зимой.

Неудобство пользования «народными гаражами» отпугивает и высокодоходную часть населения — они предпочитают покупать или арендовать дорогостоящие места в ближайших подземных или наземных «коммерческих» парковках или на охраняемых стоянках. При этом

«народный гараж» не конкурирует с традиционными гаражными кооперативами, так как гаражом в классическом понимании не является.

Традиционные гаражи — это отдельный бокс с отдельным въездом, местами для хранения хозяйственных вещей, часто «ямой» для ремонта автомобиля, электроснабжением. Традиционный гараж можно использовать как мастерскую, сарай, склад, мойку. «Народный гараж» — это, на самом деле, просто место для стоянки, не более того.

Логично было бы, с точки зрения максимальной загрузки парковочных мест, не продавать площади в «народных гаражах», а сдавать их в аренду или организовать повременную оплату, однако это сильно увеличивает срок окупаемости, что, видимо, не устраивает власти.