Пенсионный советник

Подпишитесь на оповещения от Газета.Ru

Личный доход на один квадратный метр

Сколько приносят инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости?

Юлия Погорелова 04.06.2012, 17:56
Насколько эффективны вложения в ПИФы недвижимости? istockphoto
Насколько эффективны вложения в ПИФы недвижимости?

До кризиса инвестиции в закрытые паевые фонды (ЗПИФ) недвижимости приносили весьма неплохой доход. Сейчас рынок недвижимости восстанавливается, а значит, этот инструмент снова может стать популярным. Однако пока доходность ЗПИФ недвижимости в России не велика.

На конец мая 2012 года, по данным информационного портала Investfunds.ru, в России насчитывается порядка 619 закрытых ПИФов недвижимости (ЗПФН). При этом количество розничных фондов, предназначенных для частных инвесторов, значительно меньше — порядка 70 штук. Общая стоимость чистых активов в фондах недвижимости оценивается в 140 645 761 тыс. руб. По оценкам экспертов рынка, потенциальная доходность таких фондов может составлять 5-30%. Например, рентные фонды могут приносить до 7-15% годовых. Наибольший доход можно получить, если инвестировать в «котлован», т.е. проект в самой начальной стадии проектирования.

Поскольку ЗПИФ недвижимости формируется за счет покупки разных объектов недвижимости (от рисковых и высокодоходных до стабильных, но не очень прибыльных), чаще всего его доходность соизмерима со средними показателями по рынку.

«В случае с рентным ЗПИФом это будет около 5% годовых для жилья и около 10% годовых для коммерческой недвижимости. Если же в рамках ЗПИФа покупаются квартиры только для последующей перепродажи, то очень многое зависит от конкретных объектов.

Но в целом, серьезного роста цен на рынке не ожидается», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Несмотря на то, что рентные фонды коммерческой недвижимости показывают большую доходность, чем жилой, в кризис они более уязвимы. В результате управляющие компании пытаются повысить доход другими способами. Например,

если в фонд «упакован» земельный участок, то повысить его привлекательность на рынке и, соответственно, стоимость можно путем перевода земли в другое назначение.

«Механизм примерно следующий: за счет денежных средств учредителей фонда доверительный управляющий ЗПИФа недвижимости нанимает девелопера, который изменяет целевую категорию и разрешенное использование участков ЗПИФ недвижимости в целях их последующей застройки, контролирует межевание земли и ее кадастровый учет, утверждает необходимую градостроительную документацию за определенное вознаграждение (fee development). После завершения этих мероприятий рыночная стоимость земельных участков, включенных в ЗПИФ резко возрастает. После этого земля отчуждается доверительным управляющим для целей ее последующей застройки, а вырученная прибыль увеличивает стоимость инвестиционных паев ЗПИФа», — рассказывает о принципе работы земельных фондов заместитель руководителя юридического департамента девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов.

Сейчас одно из главных преимуществ инвестирования в ЗПИФ недвижимости заключается в более низком (по сравнению с покупкой целого объекта) пороге входа.

Если для покупки более-менее ликвидной квартиры нужно несколько миллионов рублей, то минимальная стоимость пая в большинстве случаев начинается от 500 тыс. рублей, реже – от 100 тыс. рублей.

Более того, за счет того, что в ПИФ «упакованы» разные объекты недвижимости, покупка неликвидного проекта может компенсироваться другими объектами. Например, минимальный вклад в фонд «НСКА Новостройки» (для неквалифицированных инвесторов) составляет 100 тыс. рублей. Стратегия фонда предполагает инвестиции в строительство новых объектов недвижимости и извлечение прибыли, когда проект уже выходит на вторичный рынок. Фонд «Коммерческая недвижимость» (под управлением УК «Тройка Диалог») инвестирует в недвижимость в регионах России. Сейчас в фонд входят 13 объектов в различных регионах и несколько земельных участков. Основной доход фонд получает от сдачи объектов в аренду.

«Инвестируя напрямую, вы можете купить прекрасную квартиру, а через какое-то время прямо под окнами построят, допустим, участок Четвертого транспортного кольца, и ее цена упадет.

Покупая пай, инвестор, по сути, приобретает по небольшому кусочку от разных объектов. Если один из них упадет в цене, другие выступят «подушкой безопасности»:

рост цен на них сможет компенсировать снижение стоимости одного объекта», — рассказывает Олег Репченко.

Например, фонд под управлением УК «Арсагера» инвестирует в жилищное строительство Петербурга. «Фонд покупает квартиры на этапе строительства в разных районах Петербурга у разных застройщиков, в разных сегментах рынка: эконом, комфорт, бизнес-класс. В результате получается диверсифицированный портфель квартир, очень близкий по своей структуре к индексу недвижимости. После окончания строительства готовые квартиры продаются и цикл повторяется. В 2011 году мы «переложили» в строящееся жилье около трети объема готового. Это позволило увеличить количество кв.м в фонде примерно на 10%», — объясняет заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов.

Более того, ЗПИФ как «упаковка» сохраняет преимущество в определенных случаях для НДС и в части «каникул» по налогу на прибыль. Однако сейчас этот факт становится менее очевидным. «В части налога на имущество с 2011 года ситуация для ЗПИФов ухудшилась. Сейчас ЗПИФы платят налог на имущество по такой же ставке, что и юрлица. Это особенно болезненное обстоятельство для рентных ЗПИФов», — рассказывает Алексей Астапов.

При этом эксперты советуют не забывать о главном правиле — тщательно выбирать управляющую компанию. «Главным минусом такого способа инвестирования является зависимость от управляющей компании. Частный инвестор не может влиять на то, что покупается, у него нет уверенности, что это будут действительно «сладкие кусочки».

Нередко может оказаться, что ЗПИФ создается не для заработка, а для распродажи неликвида людьми, которые в этом заинтересованы.

Поэтому я бы инвестировал через ЗПИФ, только если бы лично знал команду управляющих и был уверен в их честности и компетентности», — объясняет Олег Репченко. «Если фонд для неквалифицированных инвесторов, то подводные камни исключены, так как все сделки проходят через органы контроля. Если мы говорим о любых других фондах, то все зависит от стратегии инвестирования фонда. Основные вещи, на которые надо обращать внимание, инвестируя в фонды: степень долгового финансирования, объекты инвестирования, оценщик фонда, квалификация и репутация управляющего (конкретный человек или команда)», --рассказывает управляющий партнер компании «НСКА» (создан фонд «НСКА Новостройки») Юрий Гольдберг.