Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Цены на жилье упадут, но легче от этого нам не станет

Лобачёв И.Н. 13.03.2009, 12:30

Давно уже слежу за ценами на жильё и тоже хочу высказать свои соображения по этому вопросу. Сразу оговорюсь, что я лицо вполне себе заинтересованное. Впрочем, как и все, высказывающиеся на данную тему. Я коплю денежку и надеюсь через какое-то время купить квартиру, и мне несомненно выгодно происходящее снижение цен. Так что антирозовые очки у меня на носу будь здоров! Хотя, конечно же, когда цены стабильно поползут вверх, то я побегу покупать первый и с дикими криками.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «С меня требуют деньги за свет, которым пользуются соседи». — ред.

Я рассуждаю сейчас примерно следующим образом. Цена на недвижимость, также как цена на нефть, или, например, развитие мирового кризиса в ближайшее время, представляется практически непредсказуемой, а уж в цифрах прогноз и вовсе невозможен. Это показывают все происходящие в последние годы события.

Как отметил недавно на экономическом форуме Греф, это происходит не потому, что будущее якобы известно и нужно просто очень хорошо всё посчитать на калькуляторе чтобы вычислить его, а потому, что его действительно ещё НЕТ и многое будет зависеть от будущих и непредсказуемых действий вовлечённых в события сил. Примеры случайных процессов: Бросание кубика. Пол будущего ребёнка и т.д.

В хозяйственной жизни такие ситуации возникают, когда объективные факторы влияния многочисленны и разнонаправлены, а всё происходящее остро приправлено субъективностью/идиотизмом/корыстью участников, и управляется в первую очередь именно этим. (Собственно, как это почти всегда бывает в человеческой жизни).

Тем не менее, призвав на помощь старый добрый здравый смысл, кое-что внятное по данному вопросу сказать всё-таки можно.

В последние несколько месяцев на моей памяти появилось всего лишь несколько серьёзных прогнозов развития событий на жилищном рынке. Я имею в виду только минимально ангажированные источники, а не девелоперов или риэлторов, интересы которых прозрачны и понятны. (Господ Путина, Лужкова и т.д. поместим в эту же группу). От себя добавлю: и перспективы их, к сожалению, очевидны тоже.

Вот эти прогнозы:
1) Прогноз Сбербанка в декабре 2008 года, в котором говорится о вероятном снижении цен в два раза к концу 2009 года. Смею полагать, что Сбербанк как-никак, но всё же немного думает, прежде чем что-нибудь говорить, ибо отвечает за свои слова своими деньгами.

2) Прогноз в авторитетном российском деловом журнале в феврале 2009 года,

где утверждается, что при существующих ценах на нефть и процентных ставках цена жилья в Москве должна быть около 1700 долл. за квадрат. Ничего себе!

3) Неоднозначные высказывания Алексея Кудрина неделю назад на заседании ФНС про «отсутствие потенциала для роста цен на недвижимость в течение 5-10 лет» и т.д.

Примыкает к вышеперечисленному группа достаточно негативных прогнозов ИРН и их аналогии цен на нефть и на жильё. ИРН, очевидно, не является полностью независимым источником, и поэтому склоняется к точке зрения девелоперов и риэлтеров. Хотя читать ИРН всё равно следует.

Иностранные, некогда авторитетнейшие, агентства и банки с их последними прогнозами по России, кстати весьма злорадными, я не рассматриваю всерьёз, ибо буржуи полностью себя дискредитировали в последнее время.

Все остальные прогнозы, которые я видел, построены по принципу «всё будет так же, как и сейчас, но только, возможно, немного меньше/больше». Такие прогнозы я и сам могу писать в любом количестве и на любую тему. Лёгкость в мыслях необычайная.

Я отметил для себя, что широко распространять упаднические прогнозы сейчас весьма немодно. Именно и особенно – сейчас, в кризисное время, когда совершенно точно ясно, что для того, чтобы выиграть, надо чтобы кто-то проиграл вместо тебя. Т.н. аналитики, в общем-то, сидят в тех же самых ресторанах с теми же самыми риэлторами и застройщиками, от которых собственно и получают информацию, и просто так потом подставлять в своих обзорах своих приятелей им как минимум неловко.

Без человеческого фактора никуда не деться.

Последнюю неделю риэлтеры заговорили о «психологических (sic!) уровнях цен» в 5000-4500-4000 и т.д. долл. за кв.м., на которых цены обязательно будут держаться. У меня возникло два естественных вопроса.

А) Почему же уже не упоминаются фундаментальные факторы ценообразования? Судя по всему, о них риэлторы теперь просто стесняются заговаривать. Как хотите, но глаза, как известно, боятся, а руки делают. К ценам, большим или малым, все всегда привыкают и быстро. «Человек, такая скотина, ко всему привыкает…» Ф.М. Достоевский.

Б) Абсолютно то же самое про такие же «психологические уровни поддержки цен» такие же ребята говорили в 2008 году про индекс РТС на телеканале РБК. Ну помните – 2500-2000-1500-1000-500 пунктов, ниже которых не опустится... Сейчас всем смешно вспоминать ведь…

Несомненным фундаментальным фактором ценообразования (ну кроме, естественно, Её Величества Нефти Сибирской Лёгкой...) является сокращение строительства нового жилья в нынешние времена. Как следствие, анонсируется грядущее снижение Его Величества Предложения и повышение цен. Последнее время, мне кажется, это фактор №1 по упоминаемости риэлторами/девелоперами в СМИ.

Мне лично вот что тут смущает. С 1991 по 2008 год уровни строительства в стране были самые разные, и высокие и низкие, и по моим ощущениям это никогда не влияло на цены квартир. Нигде и никогда за последние лет 15 я не слышал фраз навроде «Рост/снижение цен на квартиры в нынешнем году в значительной степени определяется снижением/ростом строительства новых домов». Честно копаюсь в памяти и не могу припомнить ничего подобного. ИРН также об этом совсем недавно деликатно указал.

Девелоперы – получается, что они как бурундучки в песочнице: копошатся чего-то там себе, строят (ну или не строят) там что-то у себя. А тем временем цены живут своей отдельной жизнью.

Главнейший фундаментальный фактор для всех времён и народов – это спрос. Фундаментальнее уж точно ничего не придумать, разве что ракета «Тополь М» с ядерной боеголовкой на борту. Обратил внимание на то, что о спросе говорить сейчас абсолютно немодно у риэлторов.

Российская ипотека, как квазиэмуляция спроса, умерла и надолго. В крайнем случае риэлтеры сейчас говорят о т.н. «отложенном спросе частных лиц», который скоро вытянет отрасль из болота за волосы, как Мюнхаузен. Размеры его оценить очень сложно. Все оценки субъективны. И моя в том числе.

У меня сложилось непоколебимое впечатление за последние 15 лет жизни в нашей (не в «этой», а в нашей) стране, что русский т.н. «отложенный спрос» (так и хочется добавить «бессмысленный и беспощадный») является очень неустойчивым и краткосрочным. Мы практически всегда не умеем и не хотим копить. Тем более «всерьёз и надолго». И если у народа есть деньги в заначке, то они выплеснутся на рынок (кстати, не только квартир, но и машин, и холодильников и т.д. и т.п.) очень скоро, в этом году. Если уже не выплеснулись…

А ведь кризис-то только начинается… Это российские индексы сейчас создают ощущение уже достижения нижней точки кризиса болтаясь стабильно внизу, как стариковская мошонка, потому что падать дальше кажется уже некуда (ну, по крайней мере, пока нефть целых 40 долл. стоит за баррель).

А вот достаточно посмотреть на поведение серьёзных индексов, Доу-Джонс например, которые с начала 2009 года спокойно и неумолимо, как пикирующий бомбардировщик над целью, продолжают снижаться с темпом 10 (десять) % в месяц, чтобы понять, что ничего хорошего нас пока не ждёт. И в сфере недвижимости в том числе.

Итого. Мой вывод из всего вышеизложенного банален донельзя.

Цены на жильё в 2009 году будут падать и будут падать сильно. Для меня это лишь скучная констатация скучного факта. В то же самое время мне ясно, что практически никому из нас радости это не принесёт.

Как говорится, пока толстый сохнет, худой сдохнет. Из истории, в общем-то, хорошо известно, что при кризисах и катаклизмах лишь считанным процентам граждан удаётся что-то с этого самого кризиса поиметь в той или иной форме. Все остальные же всегда проигрывают и сильно.

Таким образом, можно смело предположить, что доступность жилья для абсолютно подавляющего большинства людей в России также снизится.