Пенсионный советник

Цены на жилье в Москве: стоим или падаем

Антон Старков 12.09.2008, 20:22

Что происходит на рынке московского жилья в настоящий момент: рост на уровне инфляции, стагнация или снижение цен? И, главное, в какую сторону будет развиваться ситуация дальше? Эти вопросы волнуют и тех, кто планирует покупать или продавать жилье, и тех, кто извлекает из рынка недвижимости прибыль.

«Газета.Ru» обратилась за ответами к аналитикам и специалистам рынка недвижимости. Оказалось, что ситуация заметно накалена: единого мнения у опрошенных нет, оценки и прогнозы звучат порой взаимоисключающие.

Осеннего роста цен на жилье в Москве, о котором еще весной говорили многие эксперты и участники рынка недвижимости, не произошло. Более того, в начале осени некоторые из аналитиков отмечают «стагнацию» и некоторые — прямо говорят о «снижении».

«Есть все основания полагать, что наступившая осень принесет неприятный сюрприз всем сторонникам роста цен на недвижимость», — заявил «Газете.Ru» эксперт рынка недвижимости, глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. По его мнению,

вместо ожидаемого и даже «обещанного» некоторыми участниками рынка нового витка роста цен на квартиры в Москве и Подмосковье на рынке готова разразиться новая стагнация, причем более болезненная, чем были две предыдущие.

«Время ажиотажного спроса, когда в лидерах роста были наиболее ликвидные однокомнатные квартиры в недорогих домах, а также преимущественно спальные районы Москвы и районы за МКАД, прошло. В августе динамика цен на квартиры бизнес-класса сравнялась с приростом цен в сегменте типового жилья. Однокомнатные квартиры уступили пальму первенства многокомнатным квартирам», — говорит Репченко.

Он полагает, что такое положение дел служит признаком стабилизации рынка, когда остаточный рост ценовых показателей в большей степени становится обусловленным менее ликвидным, дорогим жильем, которое дорожает с задержкой.

Согласно расчетам независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, за прошедшую неделю средняя цена предложения 1 кв. метра в Москве уменьшилась на 0,1%. Господин Бекетов делает вывод, что рост цен на московском рынке квартир «приостановился». «Особенно это заметно в дорогом сегменте», — добавляет Бекетов.

Еще осторожнее выражаются представители крупного риэлтерского бизнеса. Так, руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев заявил корреспонденту «Газеты.Ru», что на вторую половину 2008 года предварительные данные компании МИАН «позволяют сделать вывод о том, что рынок жилой недвижимости Московского региона близок к стабилизации».

Есть и другой взгляд на рыночную ситуацию, когда в расчет принимаются данные больших по протяженности периодов, например, цены середины 2008 года сравниваются с ценами середины 2007 года.

Убедительно звучат и цифры сокращения жилищного строительства в Москве: уменьшение предложения жилья ведет к увеличению спроса и должно толкать цены вверх. При таком подходе рынок московской жилой недвижимости выглядит для инвесторов и продавцов куда привлекательнее.

Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксана Каарма в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» сообщила, что по сравнению с началом 2008 года общий объем предложения в Москве сократился на 5%. «Уменьшение вводимого жилья является следствием вытеснения строительства объектов эконом- и среднего класса за пределы МКАД (объемы предложения панельного жилья сократились на 26%, в сегменте среднего класса — на 23%). Их место занимают качественные проекты в дорогих сегментах», — говорит госпожа Каарма.

Однако объемы вводимого жилья элитного- и бизнес-классов недостаточны, что приводит к неудовлетворенности спроса и, соответственно, росту цен.

Кроме того, по словам представителя компании «МИЭЛЬ», на рост цен влияет увеличение доли социального жилья — сегодня в Москве она составляет порядка 50% от общего объема предложения.

Говоря о текущей ситуации, ее коллега Ирина Кажикина, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке, сообщила, что цены на недвижимость в Москве сейчас остановились. «Но это выражается в том, что продавцы «затаились», и предложений о продаже недостаточно, свободных квартир очень мало, в основной массе все сделки альтернативные и запускаются они ипотечными деньгами, — сообщила корреспонденту «Газеты.Ru» Ирина Кожикина. — Спрос на ипотечные продукты, по нашей информации и по нашей статистике, не уменьшается. Но можно сказать, что в 2008 году, в отличие от 2007 и 2006 гг., наблюдался летний спад».

О росте цен на рынке столичного жилья говорит и руководитель Департамента стратегического маркетинга ОАО «Росгосстрах» Алексей Зубец. В беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» он напомнил о сокращении предложения новостроек. В 1 полугодии 2008 года по сравнению с аналогичным периодом 2007 года сокращение ввода нового жилья для Москвы составило 50,7%, для Московской области — 7%.

«При этом отмечалось сокращение предложения и на рынке вторичного жилья, что связано с тем, что владельцы придерживали квартиры в надежде на рост цен. На этом фоне продолжился рост доходов граждан, что стимулировало рост цен, — заявил господин Зубец. — Таким образом, можно отметить небольшой перегрев рынка жилья, который, тем не менее, не имеет больших шансов перерасти в значительную коррекцию».

По его мнению, в годовой перспективе на рынке жилья возможен рост цен, который в рублевом исчислении в середине 2009 года по отношению к середине 2008 года может составить до 20–30%.

Более осторожный прогноз дает Алексей Кудрявцев. По его расчетам, цены на жилье, скорее всего, до конца года 2008 года продолжат расти на уровне 2–4% в месяц. К верхней границе (4%) будет стремиться динамика подмосковных цен, к нижней (2%) — цены в Москве.

«Причин говорить о возможном «скачке» цен в среднесрочной перспективе, как, в принципе, и о падении, нет. Отрицательной динамики в изменениях цен мы не ожидаем: в качестве стабилизатора будет выступать сегмент первичных квартир. Застройщики могут себе позволить не снижать цены, этому же будет способствовать и ограничение предложения в Москве. Даже если гипотетически представить, что спрос встанет абсолютно, резервы застройщиков позволят им держаться без потока финансирования от продаж не меньше года-полутора», — полагает господин Кудрявцев.

Однако среди специалистов звучат и другие мнения — о росте предложения и снижении спроса, о снижении цен и уходе с рынка жилья инвесторов. Прогнозы тоже даются с большим разбросом.

Руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов заявил, что в первую осеннюю неделю уровень предложения квартир в Москве продолжил расти ускоряющимися темпами (за прошедшую неделю общая экспозиция увеличилась почти на 1 тыс. квартир). При этом показатели спроса продолжают постепенно снижаться.

«На фоне остановившегося спроса и набирающего обороты укрепления доллара средняя цена квадратного метра квартир в Москве за прошедшую неделю сократилась почти на 1,5% против значения конца лета, — заявляет господин Таганов. — Однако следует отметить, что данное снижение пока является номинальным и связано, преимущественно, с колебаниями курсов валют».

По-другому видит ситуацию на рынке жилья директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец. Согласно его данным, первые недели осени продемонстрировали усиливающуюся коррекцию цен в различных сегментах.

«На рынке вторичного жилья цены медленно, но верно снижаются», — сообщил он в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru». «Вторую неделю подряд демонстрирует снижение цен и первичный рынок.

На рынке новостроек Москвы в сегменте эконом-класса стоимость квадратного метра снизилась на 0,36% и теперь эквивалентна $ 4 134. Квадратный метр в бизнес-классе продавался по $6 532, что на 0,4 % меньше по сравнению с предыдущей неделей, и лишь элитные новостройки подорожали на 0,1%», — сообщил господин Барнинец.

«В ближайшие месяцы мы ожидаем продолжение коррекции цен и падение спроса на объекты в элитном сегменте и бизнес-классе. Продолжится увеличение предложения инвестиционных квартир. Следует также ожидать роста активности на рынке с середины ноября. Однако это будет скорее непродолжительный всплеск, чем полномасштабный тренд», — сделал прогноз господин Барнинец.

В снижении цен он видит положительный для рынка момент, так как отсутствие спроса из-за чрезмерно высоких цен парализует рыночную активность. В связи с этим Валерий Барнинец предположил, что если цены на жилье в Москве в ближайшие полгода не снизятся на 15–20%, это может привести к катастрофическим последствиям для многих игроков. Однако кризис может случиться и из-за слишком резкого снижения.

«Падение рынка в нынешних условиях менее предпочтительно, чем плавная коррекция. Иное развитие ситуации может повлечь за собой системный кризис в отрасли», — заявил господин Барнинец «Газете.Ru».

Прогнозирует возможное снижение цен на жилье в Москве, но только в отдельном сегменте, и Андрей Бекетов: «Вероятнее всего, нас ожидает стагнация. При этом не исключается снижение цен на наиболее дешевое жилье, расположенное в менее престижных районах города.

Глубина падения в этом сегменте рынка может достичь 10%».

По самым последним на момент публикации статьи данным аналитического отдела БН «Агент 002», «за прошедшую неделю на продажу было выставлено 6 938 квартир. Всего с начала сентября предложение составляет 47 350 квартир. Данный объем включает в себя квартиры всех сегментов, в том числе и новостройки.

С 7 по 12 сентября средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в сегменте эконом-класса снизилась до $5 667, или на 1,7% (на $96). В бизнес-классе средняя стоимость квадрата также снизилась на 0,4% и составляет $8 754 (- $29), в элитных квартирах стоимость квадратного метра выросла до отметки 16 008 (+ $45).

Как отмечает господин Барнинец,

динамика продаж с начала августа показывает, что на каждые семь выставленных на продажу квартир приходится только один покупатель. Это характерно для бизнес-класса и квартир верхнего сегмента эконом-класса.

На этом фоне мы наблюдаем значительный рост обращений со стороны желающих продать от двух квартир и больше. Всего с начала августа количество поступивших звонков от собственников увеличилось на 36%.

Эксперты БН «Агент 002» фиксируют увеличение выставляемых объектов в сегментах элитного жилья и бизнес-классе в среднем на 2,5% в неделю. По словам Валерия Барнинца, еженедельно увеличивается количество обращений по поводу срочного выкупа нескольких квартир одновременно, а дисконт в данном случае достигает 20–30%. В ближайшие два-три месяца количество квартир, поступающих в продажу, будет только увеличиваться.

Самый мрачный для рынка недвижимости сценарий развития событий от аналитиков БН «002» выглядит так:

«Достаточно коррекции продержаться всего несколько месяцев, и 20–30% инвестиционных квартир хлынут на пустой от покупателей рынок, что спровоцирует дополнительное снижение цен».

«Газета.Ru» продолжит следить за ситуацией на рынке столичной недвижимости.