Пенсионный советник

Поделюсь прогнозом цен на жилье в Москве

Инопланетянин 10.06.2008, 13:18

Давайте уж лучше я объясню, почему у нас такие цены на недвижимость. А заодно скажу, сколько будет стоить жилье в ближайшем будущем.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Объясню, почему в Москве такие дикие цены на недвижимость». — ред.

Начнем с истории.

За 4 года, с 2000 по 2003 год включительно, стоимость среднего квадратного метра жилья в Москве увеличилась немногим более чем в 2 раза, при этом вдвое вырос и городской бюджет г. Москвы (с 172 до 356 миллиардов рублей).

А уже за следующие 4 года, с 2004 по 2007 года включительно, городской бюджет вырос почти в 3 раза (свыше 1 триллиона рублей в 2007 году), при этом цена квадратного метра в долларах США увеличилась даже более чем в три раза.

А если взять весь период с 2000 по 2007 годы включительно, то

цена жилой недвижимости выросла в долларах США более чем в 7 раз, а бюджет города Москвы примерно в 6 раз.

С учетом некоторого уменьшения удельного веса доллара по отношению к рублю за эти годы, цифры становятся еще более близкими (19 тысяч рублей за метр квадратный в 2000 году и 115 тысяч рублей в 2007 году, то есть в те же 6 раз).

Если мы посмотрим более тонкую динамику по годам, то, несмотря на естественные колебания спроса-предложения и цен, все равно прослеживается четкая динамическая взаимосвязь бюджета города (взятого по расходной составляющей) и цен на жилую недвижимость, примерно такая: на каждый дополнительный миллиард рублей в бюджете города Москвы приходится удорожание квадратного метра среднего жилья на 100 рублей.

Экстраполируя этот расчет на 2008 год, мы увидим, что запланированный бюджет будет увеличен по сравнению с 2007 годом немногим менее чем на 400 миллиардов рублей, что должно отразиться на цене квадратного метра среднего жилья увеличением ее до 150 тысяч рублей, или более 6 тысяч долларов за квадратный метр.

Любой наш аналитик скажет, что за чушь? Причем тут городской бюджет и цены на свободном рынке? Тем более что поступления от операций с недвижимостью составляют за все годы менее 10% от всех доходов городского бюджета.

Это надо рассматривать как простое совпадение. Но это далеко не так!

Дело в том, что примерно на 80% московский городской бюджет формируется за счет двух налогов: налога на прибыль предприятий и подоходного налога с физических лиц (граждан).

Именно зарплаты, которые растут постоянно, а также прибыли предпринимателей (в том числе дивиденды по акциям), после уплаты налогов и формируют чистые реальные доходы людей, значительная часть которых они направляют на личное потребление, в первую очередь, на удовлетворение потребности в жилье.

Таким образом, московский бюджет является важным индикатором рынка, точнее не он сам, а два основных налога, его формирующих.

Если принять данную гипотезу, что же ждет Москву в следующую «медведевскую» четырехлетку по такому расчету?

Исходя из проведенного в правительстве Москвы предварительного трехлетнего бюджетного планирования на 2009 - 2011 годах, по самому скромному подсчету бюджет Москвы составит более 2 триллионов рублей, то есть превысит бюджет 2007 года в 2 раза.

Неудовлетворенный спрос на жилье сохранится, объемы предложения (в том числе на первичном рынке новостроек) останутся прежними, доходы граждан будут расти, то есть все основные тенденции предшествующего периода сохранятся.

Согласно приведенным расчетам в этом случае цена квадратного метра среднего жилья в Москве приблизится к 230 тысячам рублей, что близко (по сегодняшнему курсу) к 10 тысячам долларов США или 6 тысячам евро.

В регионах все то же самое! Только с 2-4-кратным коэффициентом. Если кто-то все еще думает, что только в Москве бешенные цены, посмотрите на цены в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске...