Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Советую вопрос с жильем решать в несколько этапов

pima 03.06.2008, 12:27

Народ, а почему никто серьезно не рассматривает вариант последовательного улучшения жил. условий? Это же очень сильная экономия на процентах банку! Прикол тут в том, что не надо сразу брать максимальный кредит на пределе возможностей, а надо взять последовательно 2-3 маленьких, которые выплатить досрочно - в итоге получится сильно дешевле, чем сразу один большой.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Ипотека или съем жилья: давайте считать честно». — ред.

Посчитаем... Берем калькулятор. Берем условно взятую семью из 2 человек, пусть доход на двоих 3000 USD/мес.

Вариант №1: квартиру покупаем сразу на пределе возможностей, максимально большую. Т.к. хочется все-таки двушку, а не однушку, что 2 раза покупать-продавать-то, еще и терять на комиссиях при продаже (логика моей мамы - вы ж потеряете целых 5, а то и 10 штук USD на продаже, невыгодно, возьмите сразу большую кв.!).

Допустим, кв. стоит 220 тыс. (20 имеем, на 200 берем кредит). Ежемесячный взнос 2064 USD, остается на прожить 936 USD/мес. Кредит на 20 лет под 11%, по нему только проценты составят 295,5 тыс.

Итого, вы как бы купили две с хвостиком квартиры: одну себе, другую - банку.

Вариант №2. Начинаем с однушки в ближнем Подмосковье за 130 тыс. (Примем во внимание, что многие молодые семьи - без детей, т.е. сразу же, на начальном этапе, двушка и не нужна, перекантуемся в однушке). На первоначальный взнос есть те же самые 20 тыс. Берем кредит 90 тыс. под те же 11% на 20 лет. Ежемесячный платеж 929 USD.

Но мы ж можем гасить ускоренно! Для корректного сопоставления с 1-м вариантом полагаем, что еще 2064-929=1135 USD направляем на ускоренное погашение (ежемесячно, начиная с месяца 1).

Итого получается, что кредит в 90 тыс. гасим за 5,5 лет, проценты составляют всего-то 25437 USD.

Окей, расплатились. Тут можно сделать передышку и родить ребенка. Через 3 года (как раз когда уже становится тяжко в однушке, своя комната ребенку прям с рождения не нужна, уж поверьте маме :) ) затеваем апгрейд квартиры.

Допустим, цены не изменились (не кидайте тапки, рост цен я тоже просчитаю ниже). Значит, до квартиры за 220 тыс. нужно 220-130=еще 90 тыс. Значит, умножаем делаем то же самое с тем же раскладом, как и при покупке однушки (да, ща скажут, что с ребенком и расходы на прожить выше, но не забывайте, что за уж 8 лет и квалификация выросла, и как следствие - зп, да? поэтому расклад оставляем таким же).

Итого получается, что за 5,5*2=11 лет мы полностью выкупили кв, переплатив при этом банку 25437*2=50874 USD. Сэкономили 9 лет жизни и 295500-50874=244626 USD. Нехило, правда?

Плюс сами себе хозяева - смогли и ребенка родить, когда захотели. Т.е. купить в итоге хорошую квартиру не убиваясь вполне реально.

Правда, за это пришлось расплачиваться восемью годами жизнью в однушке за МКАДом, но это уж каждый решает сам - стОит ли идти на такой шаг ради экономии 240 тыс. баксов.

Теперь подумаем о росте цен. Чтобы в варианте №2 проиграть по сравнению с вариантом №1, нужно, чтобы за 8 лет (выплата первого кредита + ребенок) цена «дельты» (разница стоимости двушки и однушки, которая первоначально составляла 90 тыс.) выросла больше, чем составляет экономия «вариант 2 минус вариант 1», т.е. больше, чем на 244626.

Нннууу... вопрос, конечно, неоднозначный и зависящий от конкретного расклада и сумм уже у вас, господа, которые возьмутся аналогично просчитывать свой вариант с «апгрейдом». Тут надо решить для себя: веришь ли ты, что за Х лет цены на жилье поднимутся больше, чем в Y раз?

Если ответите себе «нет», то ваш вариант - №2. Если ответ «да» - то вариант №1.

В нашем условно взятом примере Y = 244626/90000 = 2,71 раза. 270%/8 лет = 34% в год. Реально? Ну может быть, наверное.

Но во 2-м варианте есть еще один положительный момент: маленькие кредиты и маленькие выплаты - это своеобразная «страховка от неожиданностей» в течение жизни (мало ли что, работу потеряли - так хоть однушка за душой осталась, а не совсем ноль).

Не говоря уж о том, что в 1-м варианте позволить себе ребенка вы не сможете. Откуда и берутся статьи на тему «или ребенок, или жилье».