«Земля под домом принадлежит жильцам»

беседовала Ирина Резник 21.04.2008, 17:34

Отсутствие права собственности москвичей на землю — главная причина строительных «войн» в столице. На принадлежащей жителям территории двора без их согласия уже нельзя было бы построить ни «точечный», ни «социальный» объект. И даже в случае ее изъятия это проходило бы в более цивилизованной форме.

О том, насколько реально в сегодняшней Москве приватизировать землю, «Газета.Ru» беседует с членом комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Иваном Новицким.

— Иван Юрьевич, недавно в прессе появилась информация о кооперативном доме (по адресу Крылатские Холмы, 36), земля под которым сдана в аренду некой фирме до 2028 года. Договор был заключен до принятия Жилищного кодекса РФ и оформлен с соблюдением всех требований земельных законов того времени. Но ведь по действующему на сегодняшний день законодательству эта земля должна принадлежать жильцам дома?

— Она им и принадлежит. В силу федерального Жилищного кодекса участок, на котором расположен дом, является общей долевой собственностью собственников квартир и подлежит изъятию из государственной собственности и имеющегося обязательственного права (аренды). А появившееся до вступления в силу ЖК обязательство должно быть прекращено, так как оно не может быть исполнено. Другими словами, в досудебном порядке или по суду, но договор аренды должен быть прекращен.

— То есть случай с арендаторами — вполне разрешимое недоразумение? А вот уже приватизировать этот участок земли жильцам, похоже, будет куда сложнее. Иначе чем объяснить тот факт, что до сих пор в Москве зарегистрировали свое право на землю только 3 ТСЖ и 2 многоквартирных дома?

— В случае нового строительства этот вопрос более-менее решаем — участок определяется и выделяется сразу. Но в случае старой застройки — каждому домовладению приходится заниматься этим самостоятельно. Существует постановление Правительства Москвы №431-ПП «О порядке предоставления земельных участков в частную собственность на территории Москвы». В Департаменте земельных ресурсов работает комиссия, которая занимается передачей участков в частную собственность. (Хотя даже само определение «передача» уже неверно, так как априори эти участки уже являются собственностью жителей). Эта комиссия положительно рассматривает заявки граждан, но «на выходе» так ничего и нет.

Я думаю, причина заключается в том, что Москва до сих пор не может определиться с самым важным вопросом: какой именно участок передать собственникам квартир.

Недавно главный архитектор города Александр Кузьмин заявил, что это должна быть только «подошва» под домом. Но пока никаких правовых оснований для этого нет. На самом деле, должно быть проведено межевание с учетом нормативов обеспеченности дома, которые и так уже, как правило, нарушены. Впрочем, и здесь тоже есть сложности в применении федерального законодательства, потому что в больших городах невозможно разделить всю землю. С одной стороны, существуют архитектурные нормы, с другой стороны, должна оставаться и общественная земля (зеленые насаждения, парковки).

— А как обстоят дела с приватизацией земли под индивидуальными домами в многочисленных деревнях, вошедших в границы города? Наверное, еще сложнее?

— Как ни странно, но приватизировать землю под ИЖС сейчас легче, чем под многоквартирными домами. Конечно, сделали это единицы, но благодаря федеральному закону №93 ФЗ о дачной «амнистии» процесс сдвинулся.

Просто многие не знают, что обращаться надо не в городские, а в федеральные органы. Они идут в московский департамент земельных ресурсов или префектуру — и получают там отказ.

— А куда им надо идти?

— В прошлом году в связи с изменением законодательства вся кадастровая информация из Департамента земельных ресурсов города Москвы была передана в Федеральное агентство недвижимости (Роснедвижимость). И теперь, если у человека есть первичный документ о предоставлении участка под сад, гараж, ИЖС (выданный каким-нибудь поссоветом или иным органом власти), ему нужно поставить участок на кадастровый учет в территориальном отделе Роснедвижимости (Орликов переулок, д. 10, стр.1), получить там кадастровый паспорт и обратиться с ним в Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве (Зеленый проспект, 12).

— Кто-то уже прошел по этому пути?

— Да, в Москве есть примеры приватизации земли и членами садовых товариществ, и собственникам индивидуальных строений. Первым в Москве «открыло» «дачную амнистию» ДНТ (дачное некоммерческое товарищество) «Здоровый отдых» в Западном округе, распоряжения префекта на передачу земли получили уже более 150 членов ДНТ. (В случае с садовыми объединениями необходим выпуск распорядительного документа исполнительной власти).

Конечно, не обошлось без вмешательства Мосгордумы, Генпрокуратуры и аппарата полпреда президента в ЦФО. Но сейчас этот процесс налажен,

и Западный округ стал одним из «передовых» по части предоставления гражданам земли.

Приватизировали землю и члены СНТ «Северянин» в Северо-Восточном округе. А вот расположенному в Молжаниновском районе товариществу «Метростроевец» не повезло. Часть его территории находится в Москве, часть в области, границы между ними не утверждены. В результате люди никому не нужны, не понятно, куда им платить налог. И, естественно, нарушается их право на приватизацию.

— Кроме того, что оформленный в собственность участок дает людям какую-то гарантию его сохранности или компенсации при изъятии, они еще получают право использовать его для хозяйственной деятельности. Что могут делать граждане и ТСЖ на своей земле?

— В Москве существует определенный порядок принятия решений о строительстве. И ТСЖ в данном случае ничем не отличается от любого другого юрлица.

ТСЖ — это обычный заявитель, который может что-то построить на своей земле в рамках московского законодательства.

С соответствующим решением общего собрания жителей следует обращаться в мэрию, где заявление должно быть рассмотрено в соответствии с постановлением правительства Москвы № 43-ПП «О рассмотрении предложений по строительству».

Индивидуальный собственник также имеет право развивать свой участок. Но пока такой практики, конечно, мало.