Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Знаю, о чем умалчивают ипотечные брокеры

AlexY 04.04.2008, 12:14

Сторонники поддержания спекулятивно задранных цен на рынке недвижимости, особенно уже вляпавшиеся после лета 2006 года ипотечники или дольщики, в качестве преимущества ипотеки перед наймом приводят то, что якобы ипотечник застрахован от изменения месячной суммы выплаты по кредиту.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Расскажу, в каких случаях не стоит влезать в ипотеку». — ред.

Про тех ипотечников, у которых ставка плавающая, даже говорить не будем - их ставка потому и плавающая, что целиком и полностью зависит от данной финансовой конъюктуры. Недавно, кстати, такие ипотечники получили очередное уведомление об увеличении суммы ежемесячных платежей.

Почитаем внимательно ипотечный договор, предлагаемый одним из самых известных и популярных ипотечных банков:

5 Обязанности и права сторон
...
5.2 Кредитор имеет право
5.2.1 В одностороннам порядке производить снижение процентной ставки по Договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решений по снижению учетной ставки.
5.2.2 В одностороннам порядке производить по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решений по сповышению учетной ставки.

В этом случае кредитор обязан письменно уведомить заемщика об изменении процентной ставки с указанием даты изменения.

Интересен также пункт 5.2.5.б:

5.2.5 Потребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его пользование и неустойку, предусмотренные условиями Договора, предъявить аналогичные требования поручителю(ям) и обратить взыскание на заложенное имущество в случаях:

б) полной или частичной утраты обеспечения исполнения обязательств или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает.

т.е. в случае падения рыночной стоимости ниже «тела» кредита - банк имеет право попросить ипотечника вернуть денежку.

И еще:

6.7. За исключением изменения графика платежей в связи с частичным досрочным возвратом кредита заемщиком, а также случая направления крелитором требования о полном досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору, условия настоящего Договора могут быть изменены только по соглашению сторон

Кредитор будет с ипотечником согласовывать почти все, кроме требования о досрочном погашении кредита. Т.е. досрочное погашение Банк потребует, не испрашивая мнения ипотечника на этот счет.

Даже если это и не прописано в договоре, то банк всё-равно имеет право потребовать дополнительное обеспечение или же полное погашение кредита на основании действующего законодательства:

Статья 811 Гражданского кодекса:

Последствия нарушения заемщиком договора займа

1. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

2. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Т.е. есть не дай Бог ипотечнику хотя бы на 1 день платеж задержать - у банка появляется формальное право немедленно потребовать возврат всей суммы.

А теперь Статья 813 Гражданского кодекса:

Последствия утраты обеспечения обязательств заемщика

При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

А снижение рыночой цены, т.е стоимости залога будет ухудшением условий обеспечения? Просто если да - то банк может потребовать досрочного возврата на основании только 813 статьи ГК.

Про то, что чаще всего ипотечные кредиты аннуитетные и ипотечник первые годы фактически платит только проценты по кредиту и лишь крайне малую часть от собственно «тела» кредита, ипотечник как правило не задумывается...

Рассмотрим, такой вот пример:

Пусть квартира в момент покупки стоила 100 тыс, из которых 10 тысяч уплачены за счет денег ипотечника, а 90 тыс за счет средств Банка. И пусть ипотечник успел выплатить ежемесячными платежами 10 тыс долларов из которых тысячи 3 (около того будет) тело кредита, а остальное проценты. Т.е. через определенный период ипотечник остается должен 87 тыс «тела» кредита и проценты по нему.

Так вот, если к этому моменту квартира будет оцениваться в 85 тыс долларов, то ипотечнику выгоднее не платить за квартиру.

И чтоб он не спрыгнул, Банку нужно бы попросить дополнительное обеспечение (пока в сумме 87-85=2тыс) из-за снижения стоимости залога ниже размера долгов. И еще - ведь снижение на этом может не закончиться. Все спекулятивные пузыри рано или поздно сдуваются...

Прекрасно понимаю на что надеятся граждане, рискнувшие воспользоваться ипотечным кредитом после лета 2006 года, имея на руках лишь малую часть от стоимости квартиры.

Рублевым ипотечникам видится гиперинфляция, и как они через год гасят кредит по стоимости ланча в Макдональдсе, долларовым же ипотечникам наоборот, мерещится как доллар становится к рублю курсом 66 копеек за 1 доллар... и тут такой ушат холодной воды.

Недавно, кстати, президент четко ответил на вопрос о деноминации, слухи о которой распускали структуры и граждане лично заинтересованные в создании панических настроений и спекулятивного психоза. Деноминации не будет, как не будет и шальных кредитных денег в нашей экономике.